Jak zaktualizować metraż mieszkania w księdze wieczystej - opinia prawna

4.3.2007

Zespółe-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

  
Stan faktyczny

Obrót na rynku nieruchomości jest już od dłuższego czasu bardzo duży. Jego przedmiotem są najczęściej lokale będące przedmiotem odrębnej własności oraz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Zakup własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu wiąże się ze stosunkowo największymi zagrożeniami, w szczególności w przypadku, gdy nie założono dla tego lokalu księgi wieczystej. Oprócz tego po dokonaniu zakupu nowy mieszkaniec często przeprowadza remont w lokalu. Po zakupie czy po remoncie może się okazać, ze lokal jest nawet o kilka metrów kwadratowych większy lub mniejszy niż to podano w akcie notarialnym. Czy można dokonać aktualizacji metrażu mieszkania (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu)? W jaki sposób tego dokonać? Jaką należy przeprowadzić procedurę, aby zalegalizować faktyczny metraż nowego mieszkania? Jak dokonać wpisu w księdze wieczystej? Czy potrzebny jest wniosek o stwierdzenie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

Porady prawne

Opinia prawna

Zgodnie z art. 1 § 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Wpis w księdze wieczystej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu następuje w omawianej sytuacji na podstawie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania i w związku z tym metraż został określony według starych danych. Powierzchnię lokalu ujawnia się w dziale I-O księgi wieczystej (opis nieruchomości).

Zgodnie z art. 10 wskazanej wyżej ustawy w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.  

Postępowanie wszczynane na podstawie tego przepisu dotyczy jednak zasadniczo działu I-SP, w którym dokonuje się wpisów praw związanych z tym lokalem. Zgodnie z wyrażanym w doktrynie poglądem możliwość usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, jaką daje art. 10 nie dotyczy jednak oznaczenia nieruchomości.

Wpisy w dziale I-O nie są objęte domniemaniem prawdziwości z art. 3 ani nie są chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, chociaż zrozumiałe jest, iż ich zmiana stanowiła ułatwienie przy ewentualnym zbyciu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, w negocjacjach z potencjalnym nabywcą. Proszę jednak pamiętać, iż nie objęcie wpisów dotyczących oznaczenia  (dział I-O) domniemaniem prawdziwości oznacza, iż w pełni uzasadnione będzie podawanie większego metrażu nawet bez zmiany wpisu w Kw.

Zgodnie z art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.  

Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

W ewidencji gruntów i budynków prowadzi się m. in. rejestry gruntów, budynków oraz lokali. Oprócz tego, zgodnie z par. 27 rozporządzenia o ewidencji gruntów i budynków prowadzi się też kartotekę lokali, która jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych o lokalach, wymienionych w par. 70 ust. 1, zebranych w pozycjach kartoteki lokali.  Kartoteka lokali zawiera ponadto:  

  • dane określające właścicieli lokali oraz innych władających lokalami,  

  • oznaczenia jednostek rejestrowych gruntów, jednostek rejestrowych budynków oraz w przypadku lokali stanowiących odrębne nieruchomości - oznaczenia jednostek rejestrowych lokali związanych z poszczególnymi lokalami.  

Zgodnie z paragrafem 2 przedmiotowego rozporządzenia przez lokal należy rozumieć samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali. Zgodnie z nimi samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.  O samodzielności lokalu stanowi jego stan techniczny, a nie prawny. Dlatego też za samodzielny lokal można uznać lokal będący przedmiotem odrębnej własności lokalu, jak i lokal nie wyodrębniony.

Zgodnie z paragrafem 70 rozporządzenia o ewidencji gruntów i budynków danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu są:  

  1. numer lokalu, stanowiący część składową identyfikatora lokalu,  

  2. numer ewidencyjny budynku, w którym znajduje się lokal,  

  3. oznaczenie funkcji użytkowej lokalu,  

  4. liczba izb wchodzących w skład lokalu oraz liczba i rodzaj pomieszczeń przynależnych do lokalu, 

  5.  wyrażone w m2 pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pole powierzchni pomieszczeń przynależnych do lokalu.  

Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, oprócz danych wymienionych wyżej, są:  

  1. oznaczenie księgi wieczystej,  

  2. oznaczenie dokumentów określających inne niż własność prawa do lokalu,  

  3. numer ewidencyjny jednostki rejestrowej lokali, do której przyporządkowany został lokal,  

  4. wartość lokalu i data ustalenia tej wartości.  

Analizując powyższe przepisy należy uznać, iż ewidencji gruntów i budynków powinny być zawarte dane zarówno dane lokali będących przedmiotem odrębnej własności, jak i nie wyodrębnionych. W ewidencji nie ujmuje się tylko lokali znajdujących się w budynkach, na których postawienie nie jest wymagane pozwolenie na budowę.

Zgodnie z kolejnym, tj. 71, przepisem tego rozporządzenia dane ewidencyjne dotyczące budynków, wymienione w § 63 ust. 1 pkt 12 i 13, oraz dane ewidencyjne, dotyczące lokali, wymienione w § 70 ust. 1, o ile nie są zawarte w dokumentach, o których mowa w art. 23 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne - np. w aktach notarialnych - (art. 23: Właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków,
w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego
.), ujawnia się w ewidencji na wniosek właściwych podmiotów ewidencyjnych lub osób, jednostek organizacyjnych i organów, o których mowa w § 11 ust. 1 pkt 1, na podstawie doręczonej przez nich dokumentacji opracowanej przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.

Dane zawarte w ewidencji podlegają - oprócz pierwszego wpisu - aktualizacji. Następuje to z urzędu lub na wniosek osób, organów i jednostek organizacyjnych, o których mowa w § 10 i 11, tj. na wniosek właścicieli, użytkowników wieczystych gruntów,  jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd lub trwały zarząd nieruchomościami,  państwowych osób prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych,  organów administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości,  użytkowników gruntów państwowych i samorządowych.

Zdaniem opiniującej konieczne będzie skierowanie do starosty wniosku o aktualizację danych przez spółdzielnię. Najpierw jednak metraż powinien być stwierdzony przez osobę legitymującą się uprawnieniami budowlanymi.  

Zgodnie z art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności danych katastru nieruchomości (tj. ewidencji gruntów i budynków) z oznaczeniem (dział I-O) nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje - na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika - sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości (tj. z ewidencji gruntów
i budynków). Sprostowanie może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości. Do zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości musi być załączony wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne - także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.

Zgodnie z art. 24 [1] ustawy o księgach wieczystych i hipotece do ksiąg wieczystych prowadzonych dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. Na podstawie tego przepisu należy uznać, iż tak  samo jak właściciel nieruchomości, nabywca może złożyć wniosek o dokonanie zmiany wpisu w dziale I-O.

Wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, czy wykaz zmian gruntowych muszą być zaopatrzone w klauzulę informującą, że są przeznaczone do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Aby dokonać zmian wpisu w dziale I-O księgi wieczystej należy skontaktować się ze spółdzielnią, by ustalić sprawę złożenia wniosku do starosty o zmianę danych w ewidencji gruntów i budynków. Po ustaleniu tego konieczne będzie skontaktowanie się z osobą mającą uprawnienia budowlane. Ustalony przez tą osobę metraż lokalu będzie podstawą dokonania zmian w ewidencji. Następnie uprawniony do lokalu powinien uzyskać zaświadczenie z ewidencji opatrzone w klauzulę informującą, że są przeznaczone do dokonywania wpisów w księgach wieczystych. Jak już wyżej wskazano, zgodnie z art. 24 [1] ustawy o księgach wieczystych i hipotece do ksiąg wieczystych prowadzonych dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. Po uzyskaniu zaświadczenia z ewidencji można więc złożyć wniosek o zmianę w Kw.

Jeśli uzyskanie zaświadczenia z ewidencji gruntów i budynków będzie utrudnione, należy pamiętać, iż zgodnie z art. 26 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej może być także zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego - zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości.

Wniosek o wpis w księdze wieczystej składa się na formularzu KW-WPIS, wniosek podlega opłacie stałej w wysokości 60 zł. 

Porady prawne
Tagi: 

Potrzebujesz porady prawnej?

Podstawowe rejestry oraz uczestnicy procedury zakupu mieszkania

Podstawowe rejestry oraz uczestnicy procedury zakupu mieszkania

  Ogólnie o rejestrach związanych z zakupem mieszkania Najważniejszym rejestrem, do którego przy okazji zakupu mieszkania trzeba zajrzeć, niezależnie od tego czy transakcja dotyczyć będzie mieszkania nowego czy mieszkania z rynku wtórnego, są księgi wieczyste prowadzone dla danej nieruchomości. Jest to o tyle ważne, że w przypadku gdy dojdzie do zawarcia umowy (...)

Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?

Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?

Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli? Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, (...)

Nabycie własności rzeczy od nieuprawnionego do jej rozporządzania (od niewłaściciela)

Nabycie własności rzeczy od nieuprawnionego do jej rozporządzania (od niewłaściciela)

  Do czego służą księgi wieczyste? System ksiąg wieczystych, stanowi swoisty rejestr nieruchomości. W zasadzie każda nieruchomość powinna mieć urządzoną księgę wieczystą. W księdze takiej wpisuje się dane dotyczące położenia nieruchomości, oznaczenia działek gruntu, wchodzących w skład nieruchomości, ich wielkości, informacji czy dana nieruchomość jest zabudowana. Poza (...)

Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym?

Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym?

Wady i zalety kredytu Oczywiście najlepszy byłby odwrotny porządek rzeczy – najpierw sobie uskładać, a potem kupić za własne pieniądze mieszkanie i nie zapożyczać się na całe życie. Jest jednak inaczej, tylko nielicznym udaje się odwrócić proces zakupu własnego kąta. Pewne jest to, że ci, którzy korzystają z bankowych kredytów przyczyniają się do wzrostu (...)

Ile trzeba zapłacić w sądzie?

Ile trzeba zapłacić w sądzie?

  Jakie przepisy należy stosować? Celem obszernej ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych jest generalna obniżka opłat sądowych. Wspomniana ustawa zastąpiła dotychczasową ustawę z dnia 13 czerwca 1967 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Koszty sądowe a opłaty sądowe Ustawa określa zasady i tryb pobierania kosztów sądowych w sprawach (...)

Dzieci mają być informowane o naruszeniach, które dotyczą ich danych

Dzieci mają być informowane o naruszeniach, które dotyczą ich danych

Jak skutecznie powiadomić dziecko o naruszeniu dotyczących jego danych osobowych? Jakie prawa przysługują dziecku w takiej sytuacji? Czy potrzebny jest udział rodzica w informowaniu o naruszeniach? Dzieci mają prawo być informowane o naruszeniach, które ich dotyczą Motyw 38 do preambuły ogólnego rozporządzenia o ochronie danych (RODO) zawiera postulat (...)

Blokowanie skradzionych telefonów komórkowych

Blokowanie skradzionych telefonów komórkowych

Dowiedz się, jak zablokować numer IMEI skradzionego telefonu komórkowego, jak odblokować numer IMEI odnalezionego telefonu komórkowego i jak zminimalizować ryzyko kupna kradzionego telefonu? Jak zablokować numer IMEI skradzionego telefonu komórkowego? W pierwszej kolejności abonent powinien zgłosić fakt kradzieży do najbliższej jednostki policji i poprosić o wydanie (...)

Ostrożnie z fajerwerkami!

Ostrożnie z fajerwerkami!

W trosce o bezpieczeństwo konsumentów m.in. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przedstawił porady, których przestrzeganie umożliwi bezpieczne używanie fajerwerków. Poniżej najważniejsze informacje. Co to są fajerwerki? Fajerwerki to potoczne określenie wyrobów pirotechnicznych widowiskowych służących do celów rozrywkowych i przeznaczonych dla (...)

Już można składać wniosek o dodatek elektryczny!

Już można składać wniosek o dodatek elektryczny!

Gospodarstwa domowe wykorzystujące do ogrzewania energię elektryczną mogą już składać wnioski o dodatek elektryczny. Komu przysługuje dodatek elektryczny? Od 1 grudnia 2022 r. można składać wnioski o dodatek elektryczny. Jego rolą jest wsparcie gospodarstw domowych w związku z koniecznością zakupu energii elektrycznej w sytuacji jej rosnących cen. Dodatek elektryczny to jednorazowe (...)

Przejęcie zakładu pracy a jego pracownicy

Przejęcie zakładu pracy a jego pracownicy

Coraz częstszą praktyką w obrocie gospodarczym jest łączenie się przedsiębiorców oraz przejmowanie mniejszych przedsiębiorstw przez większe. Połączenia takie mają wpływ nie tylko na łączące się przedsiębiorstwa, ale także na sytuację prawną i materialną zatrudnionych w obu zakładach pracy pracowników. Zakres regulacji kodeksowej Sytuację przejęcia zakładu pracy (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Jawność i rękojmia wiary publicznej KW

Jawność i rękojmia wiary publicznej KW

Sprzedając mieszkanie, które było moją własnością nie wiedziałam, że mój były mąż wystąpił o uzgodnienie treści KW. Wcześniej nie rościł sobie do mieszkania praw, bo w/g prawa mimo, (...)

Służebność osobista mieszkania

Służebność osobista mieszkania

W 2002 roku moja matka podarowała mi notarialnie swoje mieszkanie, ustanawiając jednocześnie dożywotnią bezpłatną służebność osobistą tego mieszkania dla mojej córki. W akcie notarialnym (...)

Hipoteka w zbiorze dokumentów

Hipoteka w zbiorze dokumentów

Nieruchomość wystawiona na sprzedaż w przetargu jest lokalem użytkowym, który do tej pory był wynajmowany, a teraz spółdzielnia wystawiła go na sprzedaż. Lokal nie posiada założonej ksiegi (...)

Ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie

Ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie

Przedsiębiorstwo państwowe w 1991 r. sprzedało na mocy aktu notarialnego pawilon z prawem użytkowania wieczystego do gruntu, które wpisano do prowadzonej księgi wieczystej. Burmistrz pobierał opłatę (...)

Służebność wieczysta mieszkania

Służebność wieczysta mieszkania

Posiadam służebność wieczystą w mieszkaniu własnościowym teściów. Ale oni nie płacą czynszu i grozi im eksmisja i licytacja lokalu. Czy można będzie mnie eksmitować mimo ze mam służebność (...)

Wykaz chorób uprawniających do renty

Wykaz chorób uprawniających do renty

Mam ciężką chorobę oczu. Starałem się o grupę inwalidzką jednak komisja nie uznała, że choroba ta jest podstwą do przyznania renty. W związku z ty proszę o wskazanie czy jest jakaś ustawa (...)

Czy dzień rozwiązania umowy jest dniem pracy dla pracownika?

Czy dzień rozwiązania umowy jest dniem pracy dla pracownika?

Pracownik złoży pisemną prośbę o rozwiązanie umowy o pracę na mocy porozumienia stron z dniem 09.02.2016 r. Czy dzień 09.02.2016 r. to jeszcze dzień pracy pracownika? Podstawowe znaczenie mają (...)

Zakłócanie spokoju głośnym słuchanie muzyki w ciągu dnia

Zakłócanie spokoju głośnym słuchanie muzyki w ciągu dnia

Czy jest możliwość prawnego wpłynięcia na sąsiadów słuchających bardzo głośno muzyki , co jest niebywale uciążliwe. Dotyczy to czasu poza cisza nocną. Sąsiad w mieszkaniu w bloku włącza (...)

Zwrot nienależnie pobranych świadczeń

Zwrot nienależnie pobranych świadczeń

Czy od kwot nienależnie pobranych z tytułu świadczeń rodzinnych i zaliczki alimentacyjnej pobiera się odsetki ustawowe czy też są to kwoty należne do Skarbu Państwa i wtedy nie należy pobierać (...)

FORUM PRAWNE

Nielegalny wynajem mieszkania, a meldunek...

Nielegalny wynajem mieszkania, a meldunek... Witam! Poszukuję pilnie informacji na następujący temat. Wynajmowałem mieszkanie - jak się okazało właścicielka nie odprowadzała za nie podatku dochodowego (...)

Czynsz w spółdzielni

Czynsz w spółdzielni Kupililiśmy z żoną mieszkanie własnościowe od osoby prywatnej na rynku wtórnym (zarządzane przez spółdzielnię). W rachunku jaki wystawia nam spółdzielnia opłacamy: - (...)

Pomyłka w Księdze Wieczystej

Pomyłka w Księdze Wieczystej Witam, mam do Państwa takie pytanie: myślimy z żoną o sprzedaży mieszkania, w naszym akcie notarialnym kupna napisane jest, że mieszkanie 65m2 posiada 2 pokoje, pokój (...)

MIESZKANIE WLASNOSCIOWE a rozwod

MIESZKANIE WLASNOSCIOWE a rozwod Jestem w trakcie rozwodu,wraz z mężem posiadamy wspóne własnosciowe mieszkanie.Czy jest szansa eksmisji męża? Mąż nie pracuje, jest alkoholikiem, znęca się psychicznie (...)

Jak otrzymać mieszkanie z urzędu

Jak otrzymać mieszkanie z urzędu Witam, słyszałem, że działa w Polsce taka instytucja jak mieszkanie z urzędu. Napiszcie proszę, jakie trzeba spełnić warunki, aby takie mieszkanie otrzymać+gdzie (...)

Nękanie głuchymi telefonami z numeru zastrzeżonego - gdzie mogę to zgłosić?

Nękanie głuchymi telefonami z numeru zastrzeżonego - gdzie mogę to zgłosić? Witam, Od kilku miesięcy średnio raz na kilka dni dostaję głuche telefony z numeru zastrzeżonego. Osoba dzwoniąca (...)

Syndyk i wypłata odpraw

Syndyk i wypłata odpraw Witam, w maju tego roku sąd uznał upadłość firmy w której pracuje, w październiku syndyk rozwiązał moja umowę. Do czasu wygaśnięcia umowy wynagrodzenie otrzymywałam. (...)

Sąsiadki prostytutki

Sąsiadki prostytutki Dzień dobry, Mam pewien kłopot, jak już wynika z tematu, mieszkam vis a vis w bloku z paniami lekkich obyczajów, które przyjmują dość dużo klientów. Sytuacja ta ciągnie (...)

Uszkodzone drzwi w trakcie montażu

Uszkodzone drzwi w trakcie montażu Witam serdecznie. Chciałbym zapytać na kim spoczywa odpowiedzialność za uszkodzenia drzwi, które były zakupione wraz z montażem od pewnej firmy? Parę dni temu (...)

Skutek nie przyjęcia propozycji układu przez jedną grupę

Skutek nie przyjęcia propozycji układu przez jedną grupę Jestem jednym z wierzycieli dłużnika. Wierzyciele zostali podzieleni na 6 grup. W trzech z nich głosowano za układem, w dwóch nie było (...)

Porady prawne