Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym, a jakie na najemcy?

Niniejszy artykuł w zakresie najmu lokalu dotyczy lokalu użytkowego.

Obowiązki wynajmującego

Głównymi obowiązkami wynajmującego jest:

1. wydanie rzeczy,

2. utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu.

Poza tym ponosi on odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu.

Wydanie rzeczy

Wydanie rzeczy jest podstawowym obowiązkiem wynajmującego, który wymaga udostępnienia rzeczy najemcy we właściwym miejscu, czasie oraz w stanie zdatnym do umówionego użytku.

• Termin wydania przedmiotu umowy - powinien wynikać z zawartej mowy, w razie jego nieuzgodnienia, wynajmujący powinien oddać rzecz niezwłocznie po wezwaniu przez najemcę.

• Miejsce wydania przedmiotu umowy - decydujące znaczenie ma w tym względzie umowa oraz właściwość zobowiązania. W razie braku uregulowań umownych decyduje miejsce zamieszkania lub siedziba wynajmującego w chwili powstania zobowiązania (art. 454 § 1 Kodeksu cywilnego).

• Stan przydatny do umówionego użytku - oznacza stan odpowiedni ze względu na sposób i cel używania rzeczy oznaczony w umowie. Wydanie przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku nie jest jednak wiążące bezwzględnie. Strony mogą się umówić, że rzecz zostanie wydana w stanie gorszym albo zostanie doprowadzona do stanu przydatności przez najemcę - np. wydanie lokalu mieszkalnego podlegającego gruntownemu remontowi. W takim przypadku, ze względu na ochronę praw najemcy, powinien on zadbać o udokumentowanie rzeczywistego stanu wydanej rzeczy, gdyż wynajmujący korzysta z domniemania, iż rzecz była wydana w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Ma to zasadnicze znaczenie przy zwrocie rzeczy po ustaniu najmu.

Gdy wynajmujący nie wydaje rzeczy w przewidzianym terminie, najemca ma prawo do:

• żądania naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki (np. nie wydanie lokalu mieszkalnego w terminie spowodowało, iż najemca zobowiązany został ponieść dodatkowe koszty związane z czasowym zamieszkaniem w innym miejscu),

• odstąpienia od umowy i żądania naprawienia szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania.

Utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do użytku

Obowiązek ten polega na umożliwieniu najemcy korzystanie z rzeczy przez cały okres trwania najmu w stanie przydatnym do użytku. Odnosi się on do obciążających wynajmującego napraw i nakładów na rzecz, które zapewnią jej należyty stan. Nie obciąża wynajmującego:

• dokonywanie drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, jakie należą do zakresu obowiązków najemcy (art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego)

• przywrócenie stanu poprzedniego, gdy rzecz uległa zniszczeniu wskutek zaistnienia okoliczności za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności (art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego).

Odnośnie „drobnych nakładów", to pojęcie, którym posługuje się ustawodawca, jest nieprecyzyjne, bowiem nie ma katalogu zawierającego choćby przykładowe wskazanie, do czego w tym zakresie obowiązany jest wynajmujący. W ogólności stwierdzić należy, iż są to takie nakłady, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku, np. wymiana uszkodzonych czy zniszczonych części składowych rzeczy. Aby uniknąć w tym zakresie sporów mogących powstać w przyszłości, strony powinny je doprecyzować w umowie.

W ramach omawianego obowiązku, wynajmujący powinien również zapewnić najemcy ochronę wobec osób trzecich, tj. sąsiadów czy współnajemców - i to niezależnie od tego, jakie środki prawne przysługują samemu najemcy. Wynajmujący pomimo czasowego oddania rzeczy innej osobie, nadal pozostaje posiadaczem rzeczy, ma zatem obowiązek wystąpienia przeciwko osobom, które naruszają posiadanie.

Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu zaistnienia okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego (art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego). Zniszczenie rzeczy jako przedmiotu najmu powoduje zaś, iż główny cel zawiązania umowy ustaje z powodu niemożności świadczenia. Powoduje to wygaśnięcie stosunku najmu.

W razie zniszczenia rzeczy w wyniku zdarzeń, za które wynajmujący ponosi odpowiedzialność, najemca ma prawo żądać:

• przywrócenia stanu poprzedniego, np. odtworzenia, odbudowania - o ile jest to możliwe,

• rozwiązania umowy,

• odszkodowania.

Gdy w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest zdatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 Kodeksu cywilnego). Przepis ten zawiera obowiązek wynajmującego dokonania napraw koniecznych, czyli takich, bez których przedmiot najmu nie nadaje się do umówionego użytku. Wykonanie zastępcze przez najemcę na koszt wynajmującego jest zasadniczą sankcją braku wykonania napraw koniecznych. Warunkiem możliwości jego zastosowania jest bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu dokonania naprawy, czasu potrzebnego do wykonania napraw przy uwzględnieniu charakteru rzeczy, rozmiaru napraw, sposobu ich dokonania, możliwości uzyskania potrzebnych materiałów itp. Dopiero gdy wynajmującemu minął wyznaczony termin i naprawy nie zostały wykonane, najemca uzyskuje prawo do wykonania zastępczego. W takiej sytuacji nie musi on uzyskiwać zgody ani wynajmującego, ani występować o zgodę do sądu.

Najemca może dokonać na koszt wynajmującego tylko napraw koniecznych. Wykonanie innych napraw albo dokonanie napraw, ale z pominięciem wyznaczenia wynajmującemu terminu do ich wykonania, oznacza prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia i prowadzi po stronie wynajmującego do możliwości żądania zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów (art. 752 i nast. Kodeksu cywilnego). Najemcy może być wówczas postawiony zarzut, iż wynajmujący wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo niż najemca, który dokonał koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynsz (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19.03.1975 roku, sygn. III CZP 13/75, OSNCP 1976/2/25).