Jakie prawa i obowiązki spoczywają na właścicielach wyodrębnionych lokali?
Wszyscy zamieszkujący wspólną nieruchomość budynkową właściciele lokali użytkują na co dzień nie tylko swój samodzielny lokal - wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale także te części nieruchomości, które służą wszystkim lokatorom. W każdym budynku jest klatka schodowa, bywa, że budynek posiada część komercyjną (najczęściej na parterze), przy budynku może stać studnia, sam budynek zaś stoi na działce, która jest przedmiotem prawa własności mieszkańców - wszystkie te elementy dodatkowe stanowią nieruchomość wspólną, czyli tą część nieruchomości, która jest przeznaczona do użytkowania przez wszystkich właścicieli, zarówno wyodrębnionych lokali jak i właścicieli części jeszcze nie wyodrębnionej.
W jakich częściach właścicielom przysługują udziały w nieruchomości wspólnej?
Zanim omówione zostaną prawa i obowiązki właścicieli istotna z tego punktu widzenia będzie kwestia udziałów w nieruchomości wspólnej. Bezsprzecznie każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane i nie można żądać zniesienia tej współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali. Natomiast nie oznacza to, że każdemu właścicielowi przysługuje taki sam udział. Udziały w nieruchomości wspólnej mają charakter idealny, co oznacza, iż nie można konkretnie wskazać, która część np. klatki schodowej należy do którego właściciela. Wielkość udziałów zależy od wielkości zajmowanych lokali, i tak odpowiednio:
- udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi,
- udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Kwestia określenia wielkości udziałów będzie miała istotne znaczenie z punktu widzenia korzystania z praw jakie niesie ze sobą korzystanie z nieruchomości wspólnej, ale i wypełniania obowiązków z tym związanych. Od wysokości udziałów zależy także odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej - wspólnota mieszkaniowa odpowiada za nie bez ograniczeń, natomiast każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Jakie prawa przysługują właścicielom lokali?
Co do zasady każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Gdy nieruchomość, w której znajdują się wyodrębnione lokale przynosi pożytki lub inne dochody, właściciele przeznaczają je na pokrywanie wydatków związanych z jej utrzymaniem. Natomiast jeżeli po uzupełnieniu tych wydatków zostanie jeszcze jakaś część środków, pożytki i inne dochody przypadają właścicielom lokali odpowiednio do ich wielkości ich udziałów.
Właścicielowi przysługuje prawo głosu na zebraniu właścicieli. Uchwały zapadają większością głosów, a o sile głosu decyduje także wielkość udziału w nieruchomości wspólnej jaką posiada każdy właściciel. Każdy właściciel może także zaskarżyć uchwałę zebrania do sądu, jeżeli dojdzie do wniosku, że:
- jest ona niezgodna z przepisami prawa,
- jest ona niezgodna z umową właścicieli lokali,
- narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
- w jakikolwiek inny sposób narusza jego interesy.
Powództwo do sądu w tej sprawie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Ponadto właściciel lokalu, który pełni obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
Jakie wydatki muszą ponosić właściciele?
