Ochrona najmu na nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja – opinia prawna

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece  (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami).

Z podanych przez Pana informacji wynika, że zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy z osobą, która nabyła nieruchomość obciążoną hipoteką od dłużnika, ale nie została wpisana  do księgi wieczystej jako nowy właściciel. W konsekwencji, w księdze wieczystej nadal figuruje dłużnik jako właściciel. Rozważając Pana położenie jako najemcy w świetle przepisów regulujących nabycie nieruchomości obciążonej prawem najmu lub dzierżawy w postępowaniu egzekucyjnym należy mieć na względzie treść księgi wieczystej.

1/ W księdze wieczystej widnieje nadal poprzedni właściciel, czyli dłużnik przeciwko któremu prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, a nie został wpisany nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu i nie zostało uwidocznione Pana prawo najmu.

W takim przypadku treść księgi wieczystej nie daje podstaw do dostatecznego zabezpieczenia Pana interesów jako najemcy w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. Nie może Pan bowiem skorzystać z możliwości przewidzianej w przepisie art. 1002 kpc, który stanowi, iż nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu, a zatem normuje sytuację, w której licytant w postępowaniu egzekucyjnym nabywa nieruchomość będącą własnością dłużnika, z którym najemca zawarł umowę najmu/dzierżawy. W Pana sprawie nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy nie jest dłużnikiem osobistym w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym i nie przeciwko niemu jest ono prowadzone. Mógłby on występować jedynie jako dłużnik hipoteczny, ale jest to wykluczone skoro nie widnieje jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej. 

Innymi słowy, skoro nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy,  nie został wpisany w  treści księgi wieczystej, nie może on w ogóle występować jako dłużnik w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, a tym samym Pan nie może skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 1002 kpc. Komornik ma obowiązek kierowania się treścią księgi wieczystej i tytułem wykonawczym, który został wystawiony jedynie na poprzedniego właściciela nieruchomości będącego dłużnikiem.

W rezultacie, według treści księgi wieczystej, nadal jej właścicielem, a jednocześnie jedynym dłużnikiem i to zarówno osobistym, jak też hipotecznym  jest poprzedni właściciel, co oznacza, że przepis art. 1002 kpc nie znajdzie zastosowania. Nie zawarł Pan bowiem umowy z osobą występującą jako dłużnik w postępowaniu egzekucyjnym, a z osobą trzecią, która nie figuruje ani w księdze wieczystej ani na tytule wykonawczym. Wniosek wynikający z tego faktu jest taki, że osoba, która nabędzie nieruchomości na licytacji nie wstąpi w stosunek najmu łączący Pana z nowym właścicielem nieruchomości nieujawnionym w księdze wieczystej, gdyż umowę zawarł Pan nie z dłużnikiem, a z osobą trzecią w stosunku do stron postępowania egzekucyjnego, tj. wierzyciela i dłużnika.

Dalszą konsekwencją nie ujawnienia w księdze wieczystej zarówno nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży przez nowego właściciela, jak też Pana prawa najmu jest to, że skutki umowy najmu łączącej Pana z nowym właścicielem nie rozciągają się na kolejnych właścicieli nieruchomości, którzy nabędą ją na licytacji.