13.5.2005
Zespół
e-prawnik.pl
Stan faktyczny
Brak wpisu w księdze wieczystej z powodu nieuiszczenia zapłaty za ten wpis, akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości zawarty w 2001 r. w kancelarii notarialnej, obecnie prowadzona egzekucja w stosunku do poprzedniego właściciela i wpis do hipoteki zobowiązań poprzedniego właściciela mimo informacji o niezgodności prawnej i prowadzenie egzekucji z zakupionej nieruchomości z tytułu zobowiązań poprzedniego właściciela. Odrzucenie skargi na czynności komornika. Ponadto z właścicielem, który nie został ujawniony w księdze wieczystej, firma nasza zawarła umowę najmu na okres 10 lat. Czy w przypadku sprzedaży w licytacji nieruchomości, mimo braku ujawnienia tego właściciela w KW i po zgłoszeniu tego faktu do prowadzonej licytacji, będziemy mieli prawo do kontynuacji umowy najmu (dzierżawy)? Czy ewentualnie nowy właściciel nie będzie zobowiązany do wypełnienia jej postanowień? Jakie czynności prawne należy wykonać do ochrony kontynuacji dzierżawy u nowego właściciela po sprzedaży w licytacji skierowanej do właściciela, który nie jest wierzycielem?

Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
-
Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami),
-
Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),
-
Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami).
Z podanych przez Pana informacji wynika, że zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy z osobą, która nabyła nieruchomość obciążoną hipoteką od dłużnika, ale nie została wpisana do księgi wieczystej jako nowy właściciel. W konsekwencji, w księdze wieczystej nadal figuruje dłużnik jako właściciel. Rozważając Pana położenie jako najemcy w świetle przepisów regulujących nabycie nieruchomości obciążonej prawem najmu lub dzierżawy w postępowaniu egzekucyjnym należy mieć na względzie treść księgi wieczystej.
1/ W księdze wieczystej widnieje nadal poprzedni właściciel, czyli dłużnik przeciwko któremu prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, a nie został wpisany nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu i nie zostało uwidocznione Pana prawo najmu.
W takim przypadku treść księgi wieczystej nie daje podstaw do dostatecznego zabezpieczenia Pana interesów jako najemcy w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. Nie może Pan bowiem skorzystać z możliwości przewidzianej w przepisie art. 1002 kpc, który stanowi, iż nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu, a zatem normuje sytuację, w której licytant w postępowaniu egzekucyjnym nabywa nieruchomość będącą własnością dłużnika, z którym najemca zawarł umowę najmu/dzierżawy. W Pana sprawie nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy nie jest dłużnikiem osobistym w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym i nie przeciwko niemu jest ono prowadzone. Mógłby on występować jedynie jako dłużnik hipoteczny, ale jest to wykluczone skoro nie widnieje jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej.
Innymi słowy, skoro nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy, nie został wpisany w treści księgi wieczystej, nie może on w ogóle występować jako dłużnik w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, a tym samym Pan nie może skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 1002 kpc. Komornik ma obowiązek kierowania się treścią księgi wieczystej i tytułem wykonawczym, który został wystawiony jedynie na poprzedniego właściciela nieruchomości będącego dłużnikiem.
W rezultacie, według treści księgi wieczystej, nadal jej właścicielem, a jednocześnie jedynym dłużnikiem i to zarówno osobistym, jak też hipotecznym jest poprzedni właściciel, co oznacza, że przepis art. 1002 kpc nie znajdzie zastosowania. Nie zawarł Pan bowiem umowy z osobą występującą jako dłużnik w postępowaniu egzekucyjnym, a z osobą trzecią, która nie figuruje ani w księdze wieczystej ani na tytule wykonawczym. Wniosek wynikający z tego faktu jest taki, że osoba, która nabędzie nieruchomości na licytacji nie wstąpi w stosunek najmu łączący Pana z nowym właścicielem nieruchomości nieujawnionym w księdze wieczystej, gdyż umowę zawarł Pan nie z dłużnikiem, a z osobą trzecią w stosunku do stron postępowania egzekucyjnego, tj. wierzyciela i dłużnika.
Dalszą konsekwencją nie ujawnienia w księdze wieczystej zarówno nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży przez nowego właściciela, jak też Pana prawa najmu jest to, że skutki umowy najmu łączącej Pana z nowym właścicielem nie rozciągają się na kolejnych właścicieli nieruchomości, którzy nabędą ją na licytacji.

Potrzebujesz porady prawnej?
Poszukiwanie majątku przez komornika
Wierzyciel musi więc wskazać komornikowi, w jaki sposób - a więc i z czego - ma być prowadzona egzekucja. Musi zatem wiedzieć, czy i jaki majątek posiada jego dłużnik. Czasem zdobycie takich informacji jest trudne. Czy można wnioskować o egzekucję "z całego majątku egzekucja, (...)
Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja
Zasadą postępowania komorniczego jest, aby wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji w celu uzyskania zaspokojenia. Reguły te odnoszą się zarówno do egzekucji z ruchomości jak i nieruchomości. Następnie komornik zajmuje nieruchomość będącą w posiadaniu dłużnika (...)
Wyjawienie majątku ma charakter pomocniczego środka egzekucji. Z cała pewnością nie prowadzi ono bezpośrednio do zaspokojenia wierzyciela. Posiada jednak inną cechę będącą w egzekucji sporą zaletą – dzięki przeprowadzeniu postępowania o wyjawienie majątku możliwe jest stworzenie (...)
Poszukiwanie majątku przez komornika
Wierzyciel musi więc wskazać komornikowi, w jaki sposób - a więc i z czego - ma być prowadzona egzekucja. Musi zatem wiedzieć, czy i jaki majątek posiada jego dłużnik. Czasem zdobycie takich informacji jest trudne. Czy można wnioskować o egzekucję "z całego majątku egzekucja, (...)
Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja
Zasadą postępowania komorniczego jest, aby wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji w celu uzyskania zaspokojenia. Reguły te odnoszą się zarówno do egzekucji z ruchomości jak i nieruchomości. Następnie komornik zajmuje nieruchomość będącą w posiadaniu dłużnika (...)
Wyjawienie majątku ma charakter pomocniczego środka egzekucji. Z cała pewnością nie prowadzi ono bezpośrednio do zaspokojenia wierzyciela. Posiada jednak inną cechę będącą w egzekucji sporą zaletą – dzięki przeprowadzeniu postępowania o wyjawienie majątku możliwe jest stworzenie (...)