13.5.2005

Zespół
e-prawnik.pl

Ochrona najmu na nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja – opinia prawna

Stan faktyczny

Brak wpisu w księdze wieczystej z powodu nieuiszczenia zapłaty za ten wpis, akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości zawarty w 2001 r. w kancelarii notarialnej, obecnie prowadzona egzekucja w stosunku do poprzedniego właściciela i wpis do hipoteki zobowiązań poprzedniego właściciela mimo informacji o niezgodności prawnej i prowadzenie egzekucji z zakupionej nieruchomości z tytułu zobowiązań poprzedniego właściciela. Odrzucenie skargi na czynności komornika. Ponadto z właścicielem, który nie został ujawniony w księdze wieczystej, firma nasza zawarła umowę najmu na okres 10 lat. Czy w przypadku sprzedaży w licytacji nieruchomości, mimo braku ujawnienia tego właściciela w KW i po zgłoszeniu tego faktu do prowadzonej licytacji, będziemy mieli prawo do kontynuacji umowy najmu (dzierżawy)? Czy ewentualnie nowy właściciel nie będzie zobowiązany do wypełnienia jej postanowień? Jakie czynności prawne należy wykonać do ochrony kontynuacji dzierżawy u nowego właściciela po sprzedaży w licytacji skierowanej do właściciela, który nie jest wierzycielem?

Porady prawne

 

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

  • Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami),

  • Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

  • Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece  (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami).

Z podanych przez Pana informacji wynika, że zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy z osobą, która nabyła nieruchomość obciążoną hipoteką od dłużnika, ale nie została wpisana  do księgi wieczystej jako nowy właściciel. W konsekwencji, w księdze wieczystej nadal figuruje dłużnik jako właściciel. Rozważając Pana położenie jako najemcy w świetle przepisów regulujących nabycie nieruchomości obciążonej prawem najmu lub dzierżawy w postępowaniu egzekucyjnym należy mieć na względzie treść księgi wieczystej.

1/ W księdze wieczystej widnieje nadal poprzedni właściciel, czyli dłużnik przeciwko któremu prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, a nie został wpisany nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu i nie zostało uwidocznione Pana prawo najmu.

W takim przypadku treść księgi wieczystej nie daje podstaw do dostatecznego zabezpieczenia Pana interesów jako najemcy w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. Nie może Pan bowiem skorzystać z możliwości przewidzianej w przepisie art. 1002 kpc, który stanowi, iż nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu, a zatem normuje sytuację, w której licytant w postępowaniu egzekucyjnym nabywa nieruchomość będącą własnością dłużnika, z którym najemca zawarł umowę najmu/dzierżawy. W Pana sprawie nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy nie jest dłużnikiem osobistym w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym i nie przeciwko niemu jest ono prowadzone. Mógłby on występować jedynie jako dłużnik hipoteczny, ale jest to wykluczone skoro nie widnieje jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej. 

Innymi słowy, skoro nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy,  nie został wpisany w  treści księgi wieczystej, nie może on w ogóle występować jako dłużnik w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, a tym samym Pan nie może skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 1002 kpc. Komornik ma obowiązek kierowania się treścią księgi wieczystej i tytułem wykonawczym, który został wystawiony jedynie na poprzedniego właściciela nieruchomości będącego dłużnikiem.

W rezultacie, według treści księgi wieczystej, nadal jej właścicielem, a jednocześnie jedynym dłużnikiem i to zarówno osobistym, jak też hipotecznym  jest poprzedni właściciel, co oznacza, że przepis art. 1002 kpc nie znajdzie zastosowania. Nie zawarł Pan bowiem umowy z osobą występującą jako dłużnik w postępowaniu egzekucyjnym, a z osobą trzecią, która nie figuruje ani w księdze wieczystej ani na tytule wykonawczym. Wniosek wynikający z tego faktu jest taki, że osoba, która nabędzie nieruchomości na licytacji nie wstąpi w stosunek najmu łączący Pana z nowym właścicielem nieruchomości nieujawnionym w księdze wieczystej, gdyż umowę zawarł Pan nie z dłużnikiem, a z osobą trzecią w stosunku do stron postępowania egzekucyjnego, tj. wierzyciela i dłużnika.

Dalszą konsekwencją nie ujawnienia w księdze wieczystej zarówno nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży przez nowego właściciela, jak też Pana prawa najmu jest to, że skutki umowy najmu łączącej Pana z nowym właścicielem nie rozciągają się na kolejnych właścicieli nieruchomości, którzy nabędą ją na licytacji.

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Poszukiwanie majątku przez komornika

Poszukiwanie majątku przez komornika

  Wierzyciel musi więc wskazać komornikowi, w jaki sposób - a więc i z czego - ma być prowadzona egzekucja. Musi zatem wiedzieć, czy i jaki majątek posiada jego dłużnik. Czasem zdobycie takich informacji jest trudne. Czy można wnioskować o egzekucję "z całego majątku egzekucja, (...)

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja

  Zasadą postępowania komorniczego jest, aby wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji w celu uzyskania zaspokojenia. Reguły te odnoszą się zarówno do egzekucji z ruchomości jak i nieruchomości. Następnie komornik zajmuje nieruchomość będącą w posiadaniu dłużnika (...)

Wyjawienie majątku - pomoc w postępowaniu egzekucyjnym (stan prawny aktualny do dnia 4 lutego 2005 r.)

Wyjawienie majątku - pomoc w postępowaniu egzekucyjnym (stan prawny aktualny do dnia 4 lutego 2005 r.)

Wyjawienie majątku ma charakter pomocniczego środka egzekucji. Z cała pewnością nie prowadzi ono bezpośrednio do zaspokojenia wierzyciela. Posiada jednak inną cechę będącą w egzekucji sporą zaletą – dzięki przeprowadzeniu postępowania o wyjawienie majątku możliwe jest stworzenie (...)

Poszukiwanie majątku przez komornika

Poszukiwanie majątku przez komornika

  Wierzyciel musi więc wskazać komornikowi, w jaki sposób - a więc i z czego - ma być prowadzona egzekucja. Musi zatem wiedzieć, czy i jaki majątek posiada jego dłużnik. Czasem zdobycie takich informacji jest trudne. Czy można wnioskować o egzekucję "z całego majątku egzekucja, (...)

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja

  Zasadą postępowania komorniczego jest, aby wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji w celu uzyskania zaspokojenia. Reguły te odnoszą się zarówno do egzekucji z ruchomości jak i nieruchomości. Następnie komornik zajmuje nieruchomość będącą w posiadaniu dłużnika (...)

Wyjawienie majątku - pomoc w postępowaniu egzekucyjnym (stan prawny aktualny do dnia 4 lutego 2005 r.)

Wyjawienie majątku - pomoc w postępowaniu egzekucyjnym (stan prawny aktualny do dnia 4 lutego 2005 r.)

Wyjawienie majątku ma charakter pomocniczego środka egzekucji. Z cała pewnością nie prowadzi ono bezpośrednio do zaspokojenia wierzyciela. Posiada jednak inną cechę będącą w egzekucji sporą zaletą – dzięki przeprowadzeniu postępowania o wyjawienie majątku możliwe jest stworzenie (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Jak przygotować się do zakupu mieszkania z licytacji komorniczej?

Jak przygotować się do zakupu mieszkania z licytacji komorniczej?

Witam serdecznie, chcę zakupić mieszkanie z licytacji komorniczej. Nie ukrywam że natrafiłem na naprawdę ciekawą ofertę i chciałbym jak najszybciej stać się jej właścicielem. Dlatego pisze do Państwa z prośbą o pomoc w przygotowaniu się na procedury związane z zakupem mieszkania przez (...)

Lokator nie zgadza się na podwyżkę czynszu, jednocześnie nie chce się wyprowadzić.

Lokator nie zgadza się na podwyżkę czynszu, jednocześnie nie chce się wyprowadzić.

Wypowiedziałam umowę człowiekowi któremu wynajmuję mieszkanie. Dałam mu do podpisania nową umowę na której widnieje podwyższony czynsz. Niestety lokator, ani nie chce podpisać nowej umowy, ani nie chce się wyprowadzić. Co moge w takiej sytuacji zrobić? Niniejsza opinia prawna została (...)

Sprzedaż mieszkania a egzekucja

Sprzedaż mieszkania a egzekucja

Zakupiłam mieszkanie, wpłaciłam całą sumę pieniędzy, ale sprzedający do tej pory nie wywiązali się z przyrzeczenia podpisania aktu notarialnego. Na mieszkaniu jest zadłużenie, wpisane na hipotekę i są jeszcze koszty obsługi komorniczej do spłacenia. Obciążenie umową przedwstępną (...)

Odjęcie zarządu nad nieruchomością

Odjęcie zarządu nad nieruchomością

Jestem współwłaścicielem w 1/2 udziale w nieruchomości, która została zajęta przez Komornika sądowego na wniosek licznych wierzycieli. Egzekucja z nieruchomości prowadzona jest od 2003 roku, od tego roku nieruchomość jest wynajmowana a dochody z tytułu najmu w wyniku zajęcia otrzymuje Komornik. (...)

Jak zabezpieczyć się przed stratą mieszkania przez długi ojca?

Jak zabezpieczyć się przed stratą mieszkania przez długi ojca?

Miesiąc temu zmarł mój tata. Był on właścicielem mieszkania w którym obecnie mieszkam w raz z moją mamą. Problem pojawił się, kiedy dowiedziałyśmy się że mój tata za życia pozaciągał kredyty w bankach. Teraz obawiam się że banki zabiorą nam mieszkanie. Czy bank ma takie prawo? Czy (...)

Sprzedaż wynajętej nieruchomości przez syndyka

Sprzedaż wynajętej nieruchomości przez syndyka

W chwili obecnej zajmuję lokal użytkowy na podstawie sporządzonej w formie pisemnej umowy na czas określony - okres 15 lat. Umowa została zawarta ze Spółdzielnią Pracy - właścicielem nieruchomości - która to w okresie późniejszym (2002 rok) została postawiona w stan upadłości. Wyznaczony (...)