Podarować tak, żeby nie płacić podatku - opinia prawna
Stan faktyczny
Moja mama jest jedynym właścicielem (bez współwłasności małżeńskiej) nieruchomości niezabudowanej o wartości ok. 86.000 PLN, intencją Mamy jest "przekazanie" nieruchomości Synowi (wyłącznie Synowi bez ustawowej współwłasności małżeńskiej), darowizna w tym przypadku jest dość kosztowna. Czy można sprawę rozwiązać tak, by przekazać Synowi 1/10 nieruchomości w drodze darowizny (niecałe 9.000 PLN, a więc kwota zwolniona od podatku), co do pozostałej części nieruchomości dokonać zniesienia współwłasności (z dopłatą 86.000- 10% = 77.400 - czyli podatek pk. 1550 PLN), czy też może bez spłat i dopłat - czy to nie jest ryzykowne ze względu na fiskusa i ewentualne potraktowanie tego jako darowizny albo przychodu? Czy można obie te czynności dokonać w jednym akcie notarialnym? (min. kosztów notarialnych i sądowych). Czy po tej "operacji" będę mógł ewentualnie sprzedać tę nieruchomość bez podatku 10% przed upływem 5 lat? Jakie jest ewentualnie inne rozwiązanie sprawy?
Opinia prawna
Odnosząc się w pierwszej kolejności do zaproponowanego przez Pana rozwiązania problemu można stwierdzić, że tego rodzaju rozstrzygnięcie jest możliwe. Istotnie, na podstawie art. 9.1 pkt. Ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatkowi podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzecz i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 9.637 zł, o ile nabywcą jest osoba zaliczona do pierwszej grupy podatkowej (tu mieszczą się m.in.: zstępni). Dlatego też umowa darowizny, na mocy której Pańska matka przekazałaby Panu udział (o wartości 8.600 zł) we własności nieruchomości nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od darowizny. Gdyby zaś chodziło o darowiznę o większej wartości, wówczas wchodziłoby w grę zwonienie od podatku dla najbliższych określone w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Umowa darowizny musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynikiem tego są dodatkowe koszty związane z czynnościami dokonywanymi przez notariusza. Wysokość wynagrodzenia notariusza zależna jest od podanej przez strony/stronę wartości przedmiotu czynności notarialnej. Maksymalne wynagrodzenie notariusza przy wartości czynności do 10.000 zł wynosi 100 zł plus 3% nadwyżki ponad kwotę 3000 zł, czyli w Pana przypadku będzie to maksymalnie 100 zł plus 3% od 5.600 zł (tj. 268 zł).
Co do zniesienia współwłasności stawka podatku od czynności prawnych, jaką jest zniesienia współwłasności przy przeniesieniu własności nieruchomości wynosi 2%, czyli jak Pan obliczył wyniesie ok. 1550 zł, natomiast maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego wynosić będzie 1010 zł + 0,4% za nadwyżkę od kwoty stanowiącej wartość przedmiotu czynności powyżej 60.000 zł. Jeśli chodzi o możliwość dokonania w jednym akcie notarialnym darowizny udziału we własności nieruchomości i zniesienie współwłasności jest to teoretycznie możliwe, jednak w praktyce trudne do przeprowadzenia. Wątpliwym jest, aby notariusz przystał na taką propozycję. Nawet jednak gdyby do tego doszło nie obniży to kosztów związanych z wynagrodzeniem notariusza. Co się tyczy dopuszczalności sprzedaży nieruchomości, przed upływem pięciu lat od dnia zniesienia współwłasności bez płacenia podatku, której własność została przeniesiona w opisany przez pana sposób, to nie jest to możliwe.
Innymi możliwymi do przeprowadzenia rozwiązaniami skutkującymi przeniesieniem na Pana własności nieruchomości są: darowizna lub sprzedaż nieruchomości. Co do kosztów związanych z zawarciem umowy darowizny należy stwierdzić, że podatek od umowy darowizny oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku (czyli 9.637 zł). Jeżeli kwota nadwyżki wynosi ponad 20.556 zł, wówczas podatek od nabywców zaliczonych do pierwszej grupy podatkowej będzie wynosił 822 zł 20 gr. i 7% od nadwyżki ponad 20.556 zł. wartości jej przedmiotu. Darowizna między najbliższymi członkami rodziny korzysta jednak ze zwolnienia od podatku na mocy art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy darowizny będzie wynosiło 1010 zł + 0,5% z 26.000 zł. Do tego należy jeszcze doliczyć koszt wpisu sądowego od wniosku o wpis własności do księgi wieczystej. Wysokość tego wpisu równa jest piątej części wpisu stosunkowego. Cały wpis stosunkowy natomiast wynosi, od kwoty 50.
