Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Z jakimi problemami borykają się obecnie właściciele mieszkań?

Komornicy prowadzą rocznie ok. 7.000 spraw eksmisyjnych (postępowań o opróżnienie lokalu). Gdyby prawo nie chroniło tak bardzo lokatorów, eksmisji byłoby zapewne więcej. Dotychczas obowiązujące przepisy nie sprzyjają właścicielom, pozbawiając ich praktycznie możliwości pozbycia się lokatorów, nawet takich, którzy korzystają z mieszkania bez umowy. Najnowsza nowelizacja unormowań o ochronie praw lokatorów, ma zmienić tę sytuację i zapewnić większe prawa właścicielom mieszkań. 

Pan Tomasz jest właścicielem mieszkania w  centrum Krakowa. W związku z tym, iż sam w nim nie mieszka, postanowił je wynająć. Atrakcyjny czynsz i lokalizacja sprawiły, że najemca znalazł się błyskawicznie. O ile na początku najemca nie sprawiał problemów, z czasem opóźniał regulowanie zaległości a ostatnio przestał w ogóle płacić. Pan Tomasz chciał pozbyć się lokatora i wymienił zamki w mieszkaniu, ten wystąpił jednak do sądu o przywrócenie posiadania. Najemca powrócił więc do mieszkania a Pan Tomasz musiał wszcząć sprawę o eksmisję. Teraz mimo tego, że posiada prawomocny wyrok, nie może nic zrobić, czeka na to aż gmina wskaże lokal socjalny, gdyż lokator ma małoletnie dziecko i nie można go eksmitować do pomieszczenia tymczasowego. Najemca nie płaci czynszu ani opłat, natomiast Pan Tomasz musi je uiszczać, gdyż to on jest właścicielem mieszkania i na nim spoczywają te obowiązki. Pan Tomasz zastanawia się - „Jak to jest możliwe, aby właściciel nie mógł wyrzucić z mieszkania lokatora, który za nic nie płaci i śmieje mu się w twarz?  Prawo ewidentnie chroni najemców zapominając o właścicielach mieszkań!"

Problemy opisane w powyższej sytuacji nie są obce wielu właścicielom mieszkań, którzy postanowili je wynająć a teraz nie mogą pozbyć się uciążliwych lokatorów. Ochronę najemcom zapewnia bowiem ustawa z 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i niektórych innych ustaw. Wchodzą w życie przepisy, które w istostny sposób zmienią powyższy stan rzeczy. Nowelizacja zmniejsza zakres uprawnień najemców, zapewniając im jednak wystarczającą ochronę przed bezpodstawnym wyrzuceniem z mieszkania.

Zasadnicze zmiany

Ustawa wprowadza do systemu prawa najem okazjonalny. Umowa o najem okazjonalny będzie umową terminową, zawieraną maksymalnie na okres 10 lat. Jednym z elementów umowy będzie notarialne oświadczenie najemcy, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji na wypadek rozwiązania umowy najmu. Najemca będzie także zobowiązany wskazać mieszkanie, do którego będzie można go przekwaterować, jeśli zajdzie konieczność skierowania sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego. Jeśli lokator utraci możliwość zamieszkania we wskazanym przez niego lokalu, wówczas będzie musiał o tym powiadomić wynajmującego i wskazać inny lokal. Załącznikiem do umowy ma być także notarialnie poświadczone oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę o prawie do zamieszkiwania w nim najemcy po ewentualnej eksmisji - ma to zapobiec wskazywaniu fikcyjnych adresów.

Nie wskazanie przez najemcę mieszkania może skutkować rozwiązaniem umowy za siedmiodniowym wypowiedzeniem.

Rozwiązania powyższe będą dużym ułatwieniem dla właścicieli lokali, którzy nie będą musieli występować z powództwem eksmisyjnym. Wystarczające będzie bowiem nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym lokator dobrowolnie poddał się egzekucji. Nadto, zlikwidowana zostanie najważniejsza przeszkoda eksmisyjna - konieczność zapewnienia lokatorowi lokalu socjalnego czy też pomieszczenia tymczasowego. Lokator zostanie bowiem przeniesiony do mieszkania, które sam wskazał.  Nowelizacja nie ogranicza więc uzasadnionej ochrony lokatorów - nadal nie będą oni mogli być eksmitowani na bruk - zamiana uniemożliwia jednak korzystanie z cudzego  mieszkania bezpodstawnie.

Aby móc skorzystać z powyższych rozwiązań konieczne będzie jednak zgłoszenie podpisania umowy o najem naczelnikowi urzędu skarbowego.  Konstrukcja ta zapewnia więc z jednej strony szerszą ochronę właścicielom mieszkań, z drugiej strony zniechęca do nieformalnego wynajmowania mieszkań w celu unikania obowiązków podatkowych.

Umowa o najem okazjonalny ulega rozwiązaniu z okresem na który została zawarta bądź po upływie okresu wypowiedzenia jej. Jeśli najemca nie opuści dobrowolnie lokalu, właściciel będzie mógł żądać opuszczenia lokalu a jeśli to nadal nie nastąpi, będzie mógł wystąpić o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności przez sąd. Taki dokument będzie podstawą przeprowadzenia eksmisji najemcy do lokalu przez niego wskazanego.

Przyczyny rozwiązania umowy najmu są częściowo pokrywają się z przyczynami ogólnymi. Nadal podstawą wypowiedzenia umowy najmu będzie używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, podnajem albo oddanie lokalu do używania innej osobie bez zgody właściciela bądź też pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu przez okres trzech miesięcy. Taką przyczyną będzie także rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu.

Warto wskazać, iż wysokość wynagrodzenia notariusza za czynności dokonane w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego nie będzie mogła przekraczać dziesiątej części minimalnego wynagrodzenia za pracę (aktualnie jest to koszt ok. 130 zł).

O projekcie zmian pisaliśmy na etapie konsultacji.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. 2010.3.13).