Komunalne mieszkanie - forum prawne

Na podstawie umowy najmu zajmuję mieszkanie komunalne. Problem polega na tym, że kiedy je wynająłem był to budynek gospodarczy. Wyremontowałem go na koszt własny i byl to remont generalny- założyłem wszystkie instalacje :elekt. , gaz., wodę itd., wyburzyłem stare ściany- postawiłem nowe; remont objął też wymianę okien, drzwi, całej więźby dachowej, blachy. Ogółem koszt tego remontu to kwota kilkudziesięciu tys. złotych- z czego gmina nie zwróciła mi nawet złotówki. Czy faktycznie tak jest że nie należy mi się żaden zwrot pieniędzy??? Teraz chcę wykupić to mieszkanie od gminy i ciekaw jestem jak będą mi naliczać mi cenę do wykupu.

(Agna00)

Wszystko zależy od tego, jak postanowiono w umowie najmu o nakładach. I czy- a jeśli tak, to jaki- został sporządzony protokół z przekazania Ci mieszkania. Jeśli umowa nic nie stanowi, nakłady większe niż "drobne" obciążają Wynajmującego. Bez zgody Wynajmującego nie możesz robiś nakładów sprzecznych z umową. Nakłady są ulepszeniem rzeczy. Wynajmujący zatem, w braku odmiennej umowy może wg swojego wyboru albo je zatrzymać za zapłatą odpowiadającą ich wartości, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 KC). Co do wyceny nie wiem, może wg protokołu przekazania albo mają już ceny wyznaczone? Chociaż wątpię, by zrezygnowali z większych pieniędzy ;-}
ewawolin@poczta.onet.pl

Ale czy ja w ogóle mogę się ubiegać o zwrot jakichkolwiek pieniędzy, bo gmina twierdzi że nic mi się nie należy? Ten remont to była prawie budowa- wydano mi nawet pozwolenie na budowę – na moje nazwisko, trzeba było zrobić projekt itd.; musiałem nawet zaliczyć odbiór budowlany przez inspektora i budynek dopiero wtedy dostał numer i mogłem się w nim zameldować. Umowa najmu mówi iż ulepszenia można wprowadzić na podstawie zgody wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy o sposobie rozliczeń -ale ja takiej nie mam. Czy prawdą jest że od ceny wykupu mieszkania odlicza się kwotę wydatków poniesionych na remont?

Na początku chcę zaznaczyć, że jestem mgr prawa, ale bez dalszej specjalizacji. W Twojej sytuacji proponowałabym:
Jeżeli budynek gospodarczy został wynajęty na cele mieszkaniowe, to działa na niekorzyść Gminy. Zgodnie z przepisami Wynajmujący ma obowiązek wydać Najemcy rzecz w stanie przydatnym do użytku. Przed lipcem 2001 r. obowiązywała inna regulacja prawna (ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, a obecnie ustawa o ochronie praw lokatorów, i zmieniły się przepisy kodeksu cywilnego o najmie), jednak wtedy także obowiązywał ten przepis. Ciekawe, jak ominęli w umowie i protokole przekazania ówczesny fatalny stan budynku? A może jest on opisany w umowie, z wyszczególnieniem co jest, a czego nie ma?
W takim przypadku trudno mówić o "ulepszeniach" i nakładach ulepszających, o których traktuje umowa najmu- pojęcie to sugeruje, że ulepsza się coś dobrego. Prędzej są to nakłady konieczne. A chyba najlepiej wykazać, że to poważne naprawy, np. uszkodzonych instalacji, nieszczelnych okien, popękanych ścian (jeśli tak, to naprawy poważne obciążają Wynajmującego, a jeśli się od nich uchyla, najemca moze je na własny koszt zrobić i żądać zwrotu pieniędzy). Tym bardziej, że masz pozwolenia na budowę. I tu znowu coś ciekawego: o ile wiem, to abyś otrzymał takie pozwolenie jako najemca, musi o tym co najmniej wiedzieć właściciel, czyli Gmina. A jeżeli wiedziała i się nie sprzeciwiła, a wręcz liczyła na to, że będziesz wszystko remontował (to oczywiste, skoro Ci dała taki lokal), to działa na Twoją korzyść. Najlepiej więc dowieść, ze Gmina wiedząc, nie sprzeciwiła się, a co więcej liczyła na podjęcie przez Ciebie takich działań.
Co do wykupu i obniżania cen niestety nie wiem.
Niezależnie od tego proponowałabym, jeżeli uważasz, że sprawa zaszła wystarczjąco daleko, wnieść pozew do Sądu (jeżeli wartość nakładów poniżej 30 000, to do Rejonowego, Wydział Cywilny) o zwrot przez Gminę poniesionych przez Ciebie kosztów napraw, których wykonanie było konieczne, aby zamieszkać w lokalu przydzielonym przez gminę na cele mieszkalne. Oprócz naruszenia przepisów o obowiązkach Wynajmującego (tych z daty zawarcia umowy i robienia przez Ciebie napraw) powołaj się na naruszenie art. 5 KC, tj. rażące naruszenie zasad współżycia społecznego.
Jeżeli natomiast chcesz wykupić lokal i można to uczynić po obniżonej cenie, a Gmina się sprzeciwia, wystąp do Sądu z pozwem o ustalenie prawa do nabycia lokalu po cenie obniżonej o koszty wykonanych przez Ciebie napraw koniecznych.
Mam nadzieję, że chociaż trochę Ci pomogłam. Pozdrawiam!

Wielkie dzięki, sporo się dowiedziałem. Ale niestety Gmina wyceniła mój lokal standartowo jak resztę lokali komunalnych. Powiedziano mi, że przy wykupie stosuje się ogólne bonifikaty wg ustaleń Zarządu i nie uwzględnią moich nakładów finansowych, gdyż w podaniu które złożyłem starając się o ten budynek gospodarczy do adaptacji- napisałem iż wyremontuję go na koszt własny. Mówiono mi owszem wtedy, że przy wykupie zastosują specjalne upusty- no ale .... niestety tak się nie stanie.
Włożyłem w ten budynek 45000 zł, a teraz jeszcze chcą 17000zł , no i jest super. A może każą mi się wyprowadzić??? Poradź czy jeszcze można coś z tym zrobić... Bardzo proszę.

mam ten sam problem

mam nadzieję, że jestes w posiadaniu umowy dotyczącej adaptacji pomieszczenia na cele mieszkalne, jesli nie to współczuję - policzą jak sprzedaz lokalu mieszkalnego w oparciu o regulamin sprzedaży. Jesli masz ten dokument napewno mowa w nim o sprzedaży i odliczeniu poniesionych kosztów.N.