Służebność - forum prawne

Dziadek Pani nie ustanowił służebności (ograniczonego prawa rzeczowego), ponieważ nie została zachowana wymagana dla umowy o ustanowienie służebności forma. Ustawodawca wymaga aktu notarialnego dla oświadczenia woli ustanawiającego służebność (art. 245 § 2 k.c.: ?Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości /.../ forma aktu notarialnego jest potrzebna jedynie dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia?). Pani dziadek mógł natomiast zawrzeć np. umowę użyczenia (art. 710 i nast. k.c.). Przedmiotem użyczenia może być nie tylko rzecz ruchoma, ale i nieruchomość (część działki). W tym przypadku nie jest wymagana żadna szczególna forma. Wystarczające jest ustne zawarcie umowy, a nawet konkludentnie, np. przyzwalając na korzystanie z części nieruchomości. Jednakże rozstrzygnięcie, czy w opisywanej sytuacji doszło do zawarcia umowy użyczenia czy może udostępnienia jej z grzeczności, ostatecznie rozstrzygnięte zostanie na gruncie postępowania dowodowego (zeznań świadków, osób, którym Pani dziadek mówił o możliwości korzystania przez sąsiada z części przygranicznej nieruchomości).
W myśl art. 292 k.c. możliwe jest zasiedzenie służebności. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w przypadku, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się w takim przypadku odpowiednio. A zatem znajdą zastosowanie terminy, jakich wymaga ustawa w odniesieniu do zasiedzenia prawa własności nieruchomości - upływ oznaczonego w ustawie czasu, czyli 20 lub 30 lat, w zależności od tego, czy posiadacz służebności był w dobrej, czy w złej wierze (art. 172 k.c). Jednakże władanie w zakresie służebności gruntowej musi być wykonywane dla siebie (cum animo rem sibi habendi). Nie może zatem nabyć służebności gruntowej przez zasiedzenie - ze względu na brak przesłanki posiadania - osoba, która korzysta z sąsiedniej nieruchomości tylko dzięki grzeczności sąsiada (prekarzysta). Korzystający w takich warunkach z cudzej nieruchomości nie jest bowiem posiadaczem (uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/11). A zatem to kwestia dowodowa będzie miała decydujące znaczenia dla oceny podstawy korzystania przez sąsiada z części Pani działki.
Nie można wykluczyć i takiego stanowiska, że zajęcie części gruntu należącego do Pani dziadka na przybudówkę i chlewik (ich część) stanowi trwałe i widoczne urządzenia. I takiego więc ustalenia nie można z góry wyłączać. Przy czym uwzględnić zarazem należałoby, czy upłynął już termin zasiedzenia służebności przewidziany art. 172 k.c. (w razie ustalenia, że sąsiada z Pani dziadkiem nie łączyła żadna umowa a korzystania przez sąsiada z części gruntu nie odbywało się na zasadzie grzecznościowej).
W kwestii samego rozgraniczenia najprościej byłoby ugodowo załatwić spór z sąsiadem. Wobec niemożności porozumienia, możliwe jest wystąpienie do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o rozgraniczenie, którego celem jest określenie właściwego przebiegu granic. W takiej sytuacji zainicjowane zostanie postępowanie administracyjne o rozgraniczenie. Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne, rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Ustęp 2 art. 29: rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami. Ust. 3: rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast).
Przepis art. 33 ust. 1 wskazanej ustawy stanowi, że wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron.
Ust. 2: wydanie decyzji poprzedza:
1) dokonanie przez wójta, burmistrza (prezydenta miasta) oceny prawidłowości wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodności sporządzonych dokumentów z przepisami; w wypadku stwierdzenia wadliwego wykonania czynności upoważnionemu geodecie zwraca się dokumentację do poprawy i uzupełnienia;
2) włączenie dokumentacji technicznej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Ust. 3: strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi.
Jeśli więc nie jest możliwe ugodowe załatwienie sporu, możliwe jest rozstrzygnięcie sporu na płaszczyźnie administracyjnego postępowania o rozgraniczenie. Przy czym postępowanie to wiąże się z kosztami: wynagrodzenie geodety, koszty sporządzenia map i innych dokumentów. Z zasady koszty te powinni ponieść sąsiedzi po połowie. Zgodnie z uchwałą 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2006 r., I OPS 5/06: organ administracji publicznej, orzekając o kosztach postępowania rozgraniczeniowego na podstawie art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a., może obciążyć kosztami rozgraniczenia nieruchomości strony będące właścicielami sąsiadujących nieruchomości (art. 153 k.c.), a nie tylko stronę, która żądała wszczęcia postępowania.
Wskazała Pani również, że przybudówka i pomieszczenie gospodarcze sąsiada znajdują się w granicach Pani posesji. Zgodnie z art. 151 k.c., jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 159/06, jeżeli przekroczenie granicy nieruchomości sąsiedniej nastąpiło bez winy umyślnej, to powództwo windykacyjne (podobnie zresztą jak negatoryjne) nie jest skuteczne, gdyż właściciel nieruchomości sąsiedniej nie może żądać "przywrócenia stanu poprzedniego", chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy lub grozi mu niewspółmierna szkoda. W przypadku zaś, gdy przekroczenie granicy nastąpiło z winy umyślnej lub wprawdzie z winy nieumyślnej, lecz właściciel sąsiedniego gruntu niezwłocznie sprzeciwił się przekroczeniu lub grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, to wówczas właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługują wszystkie środki ochrony własności rzeczy (art. 222 k.c.).
Rozstrzygnięcie przysługujących Pani środków ochrony (art. 151 k.c. czy może roszczenia z art. 222 k.c.) wymagałoby uprzedniego ustalenia, czy w związku ze wznoszeniem budynku spełnione zostały przesłanki wymienione w tych przepisach, w szczególności wina umyślna (zły zamiar lub rażące niedbalstwo) wznoszącego budynku przy przekroczeniu granicy nieruchomości sąsiedniej, zgłoszenie sprzeciwu przez właściciela nieruchomości bez nieuzasadnionej zwłoki, kwestia narażenia wznoszącego na niewątpliwie wielką szkodę (stratę znacznie większą od wyrządzonej szkody). Co do zasady, jeżeli przekroczenie granicy w zw. z budową nastąpiło z winy nieumyślnej sąsiada możliwe jest dochodzenie roszczeń z art. 151 k.c., jeżeli zaś z winy umyślnej ? aktualizuje się roszczenie negatoryjne z art. 222 k.c. W art. 222 § 2 k.c. wskazuje się, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Roszczenia z art. 151 k.c. nie ulegają przedawnieniu tak długo, jak długo istnieje stan powstały wskutek przekroczenia granicy nieruchomości. W razie niemożności dojścia do porozumienia co do przekroczenia granicy w związku z budową (przybudówki i chlewika) należałoby wystąpić z pozwem o wykupienie przez sąsiada zajętej części gruntu ? art. 151 k.c., bądź jeżeli Pani dziadek bądź Pani sprzeciwili się przy wznoszeniu budynku przekroczeniu granicy, jak również gdy przekroczenie nastąpiło z winy umyślnej ? z pozwem o przywrócenie stanu poprzedniego ? art. 222 § 2 k.c. - roszczenie negatoryjne.
Należy pamiętać, że możliwe jest w postępowaniu wytoczonym przez Panią na podstawie art. 151 k.c. (jak również art. 222 k.c.), zgłoszenie przez sąsiada zarzutu zasiedzenia służebności zajętej pod budowę części działki. O terminach zasiedzenia mówi art. 172 § 1 k.c.: posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność (w tym przypadku służebność gruntową), jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). § 2: po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność (zasiedzenie), choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Jeżeli porozumienie z sąsiadem jest możliwe, do ustanowienia służebności dojdzie, zgodnie z art. 245 w zw. z art. 155 k.c., w drodze umowy. Wybór przez Panią (jako osoby dysponującej tytułem własności nieruchomości) roszczenia z art. 155 k.c. (o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem bądź wykup przez sąsiada zajętej części gruntu) i zgłoszenie go sąsiadowi aktualizuje po jego stronie obowiązek złożenia oświadczenia woli potrzebnego do powstania służebności (oczywiście w razie zaistnienie przesłanek z art. 151 k.c. oraz braku przesłanek zasiedzenia). Uchylanie się od uczynienia zadość temu obowiązkowi uprawnia Panią do wystąpienia z powództwem o stwierdzenie obowiązku właściciela gruntu wyjściowego (sąsiada) złożenia oświadczenia woli, koniecznego do powstania służebności bądź przeniesienia własności (wykupu) zajętej części gruntu (art. 64 k.c.).
Gdyby jednak przekroczenie granic Pani nieruchomości spowodowane zostało z winy umyślnej sąsiada, wówczas należałoby wystąpić z roszczeniem negatoryjnym (o nakazie rozbiórki części budynku) ? art. 222 k.c. (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 159/06).
Wobec przewidywanej sprzedaży przez sąsiada nieruchomości konieczne byłoby zamieszczenie w pozwie wniosku o zabezpieczenie powództwa poprzez zakazanie sąsiadowi sprzedaży nieruchomości na czas trwania postępowania oraz ujawnienie tego zakazu w księdze wieczystej prowadzonej dla jego nieruchomości. Będzie to nie tylko informacja o Pani roszczeniu, ale i postanowienie takie spowoduje swoiste zakonserwowanie stosunków własnościowych do czasu rozstrzygnięcia sporu.
Wydaje się, że nawet gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości przez sąsiada zanim zainicjowane zostałoby postępowanie z art. 151 k.c. wówczas i tak można by roszczenie to kierować przeciwko nabywcy nieruchomości. Za takim stanowiskiem przemawiają moim zdaniem następujące argumenty:
a) treść uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 3/06 wskazuje, że roszczenie z art. 151 k.c. może być realizowane wobec następców prawnych właścicieli sąsiednich nieruchomości;
b) fakt przysługiwania właścicielowi nieruchomości (sąsiadowi) prawa własności całego budynku (wraz z częścią posadowioną na gruncie sąsiednim) nie oznacza, że właścicielowi temu przysługuje uprawnienie do zajmowania cudzej nieruchomości; tym samym nabywcy. Nie dysponuje on bowiem skutecznym wobec właściciela nieruchomości sąsiedniej uprawnieniem do władania zajętą częścią nieruchomości;
c) zarówno art. 151 k.c., jak i art. 231 k.c. zostały pomyślane jako przepisy równorzędne, których intencją jest ?rozwikłanie? sprzecznych interesów stron. Nie jest zatem zasadne, aby w sytuacji, gdy właściciel gruntu wyjściowego może wystąpić z roszczeniem z art. 231 § 1 k.c, pozbawić właściciela gruntu sąsiedniego roszczenia z art. 151 k.c. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1987 r., III CZP 79/87);
d) poza tym zaznaczyć należy, że obszar i konfiguracja nieruchomości nie są ? na gruncie art. 5 (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) ustawy o księgach wieczystych i hipotece - elementami, które co do zasady w razie ich niezgodności z rzeczywistością powodowałyby niezgodność z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż same nie tworzą one stanu prawnego nieruchomości (por. S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 2010, s. 44). Ponadto zgodnie z art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebnościom ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku;
e) podobieństwo funkcji art. 231 i artykułu 151 k.c. - uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1987 r., III CZP 79/87. Na gruncie 231 k.c. przysługujące samoistnemu posiadaczowi roszczenie o wykup działki gruntu przechodzi na spadkobiercę, jak i nabywcę singularnego w drodze czynności prawnej, pod warunkiem że przejdzie na nich posiadanie zabudowanej działki (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1981 r., III CZP 13/81). Osobą zobowiązaną jest zaś każdoczesny właściciel gruntu (por. A. Kubas, Budowa..., s. 118; S. Rudnicki, Komentarz, 2007, s. 644; E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 555 i n.).
Jednakże ani w literaturze ani w orzecznictwie nie znalazłem rozstrzygnięcia przedmiotowego zagadnienia - przysługiwania legitymacji procesowej biernej nabywcy nieruchomości, a więc gdy pozew mający swoją podstawę w art. 151 k.c. kierowany jest przeciwko nabywcy, gdy to zbywca nieruchomości przekroczył przy budowie granice sąsiedniej nieruchomości. Z tego względu ww. argumenty są jedynie próbą uzasadnienia jednego z dwojga możliwych stanowisk.
Przepis art. 36 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne stanowi, że sąd, przed którym toczy się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy. W tym wypadku sąd w orzeczeniu zamieszcza również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu nieruchomości. A zatem złożenie pozwu mającego podstawę w art. 151 k.c. przy wskazaniu konieczności ustalenia granicy, winno być rozstrzygnięte w jednym postępowaniu sądowym.
Wobec konkurencyjności powództw ? art. 151, art. 222 k.p.c., kwestii winy (umyślnej/nieumyślnej) przy przekroczeniu granic nieruchomości, konieczności zabezpieczenia powództwa, wątpliwości w przedmiocie możliwości kierowania żądania pozwu przeciwko nabywcy nieruchomości, możliwości zgłoszenia przez sąsiada zarzutu zasiedzenia służebności gruntowej, zalecałbym skorzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika ? radcy prawnego.