Odpowiedź prawnika: Najem lokalu użytkowego poza działalnością
Najem lokalu użytkowego będącego składnikiem prywatnego majątku dwóch podatników (współwłasność) powoduje wiele skutków na gruncie podatkowym, w tym w szczególności należy zwrócić uwagę na następujące zagadnienia:
1) Co do zasady najem i pozarolnicza działalność gospodarcza to dwa odrębne źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 6 i 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W konsekwencji przychody i koszty z najmu rozlicza się odrębnie od przychodów i kosztów z działalności gospodarczej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy dany lokal jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą - wtedy jego najem generuje przychód (i koszty) z działalności gospodarczej.
2) Wynajmujący, jeżeli nie jest podatnikiem VAT i nie jest obowiązany do wystawiania faktur VAT, na żądanie najemcy jest obowiązany wystawić rachunek. Podatnicy wystawiający rachunki są obowiązani kolejno je numerować i przechowywać kopie tych rachunków, w kolejności ich wystawienia, do czasu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego (por. art. 87-88 Ordynacji podatkowej).
3) Praktykuje się zarówno wspólne, jak i oddzielne wystawianie rachunku przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. W przypadku oddzielnego wystawiania rachunków, każdy ze współwłaścicieli wystawia rachunek na część czynszu, proporcjonalną do jego udziału we własności nieruchomości.
Oddzielne dokumentowanie praktykuje się w szczególności w przypadku, gdy jeden ze współwłaścicieli z tytułu najmu lokalu jest podatnikiem VAT
(jest obowiązany wystawić fakturę i doliczyć VAT). Jeśli niektórzy współwłaściciele korzystają ze zwolnienia podmiotowego z VAT (por. pkt 4 poniżej), a inni są czynnymi podatnikami, wówczas czynni podatnicy powinni naliczać VAT od przypadającej na nich części wpływów z najmu (podstawą opodatkowania jest przypadająca na nich część kwoty należnej z tytułu najmu pomniejszona o podatek od towarów i usług) i wystawić fakturę.4) Najem lokalu użytkowego (w przeciwieństwie do mieszkalnego) nie podlega zwolnieniu przedmiotowemu z VAT. Podatnik wynajmujący lokal użytkowy może ewentualnie korzystać ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy VAT (zwolnienie podmiotowe do wysokości rocznej sprzedaży opodatkowanej 10.000 euro).
Należy podkreślić, że dla potrzeb VAT nie wyodrębnia się sprzedaży wynikającej z działalności gospodarczej i ze świadczonych usług najmu. Oba te rozdzielne na gruncie podatku dochodowego źródła przychodów, dla potrzeb VAT stanowią jeden obrót (podstawę opodatkowania), stąd nie ma możliwości, aby podatnik VAT „czynny” z tytułu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej korzystał równocześnie ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy VAT.
5) Ponieważ, co do zasady, najem i pozarolnicza działalność gospodarcza to dwa odrębne źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych (por. pkt 1 powyżej), sposób opodatkowania podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (w tym opodatkowanie w sposób liniowy) nie ogranicza jego prawa do wyboru opodatkowania przychodów z najmu (zasady ogólne albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych).
6) Jeśli podatnik nie zdecyduje się korzystać z ryczałtu ewidencjonowanego, przychody z najmu podlegają u niego opodatkowaniu według skali podatkowej, a nie liniowo.
7) i 8) Zgodnie z wyjaśnieniami Urzędu Skarbowego w Tychach, zawartych w piśmie z 9 marca 2004 r. (US. PD/415/T-26/12/04), do kosztów uzyskania przychodów z najmu można zaliczyć tylko te wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:
-
zostały faktycznie poniesione przez podatnika w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z przychodami z najmu lokali użytkowych,
-
nie zostały wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te powinny być odpowiednio udokumentowane.
Do celów dowodowych wszelkie wydatki ponoszone przez właściciela rzeczy powinny być szczegółowo określone w umowie najmu. Precyzyjne sformułowanie postanowień tej umowy pozwoli - zdaniem urzędu - uniknąć ewentualnych nieporozumień co do wydatków zaliczanych do kosztów uzyskania przychodu.
9) Podatnik opodatkowany z tytułu najmu na zasadach ogólnych jest obowiązany składać deklarację na zaliczkę miesięczną na podatek dochodowy (PIT-5).
