Odpowiedź prawnika: Niedotrzymanie warunków umowy najmu
28.11.2005
Roszczenia z tytułu niezapłaconego przez najemcę czynszu przedawniają się z upływem trzech lat. Bieg trzyletniego terminu zaczyna się osobno w odniesieniu do czynszu w danym miesiącu z upływem dnia jego wymagalności (z reguły po 10-tym każdego miesiąca). Natomiast roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu przedawnia się z upływem roku od zwrotu rzeczy najmowanej, czyli od opuszczenia lokalu. Nie założenie instalacji grzewczej przez tak długi okres należy traktować jako nienależyte wykonanie umowy najmu i nie jest wykluczone żądanie odszkodowania z tego tytułu. Natomiast najemca nie ma (czy raczej nie miał) podstaw do tego, by żądać obniżenia czynszu z powodu wad rzeczy najętej ani do tego, by niezwłocznie wypowiedzieć najem, gdyż w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Aby zrealizować roszczenie odszkodowawcze na drodze sądowej należy skierować pozew o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy. W pozwie tym należy wykazać przede wszystkim istnienie szkody i jej wysokość, a przede wszystkim związek przyczynowy między zaistnieniem szkody a (zawinionym) nie wykonaniem zobowiązania przez spółdzielnię. Należałoby więc w tym celu wykazać np. że w związku z brakiem ogrzewania nie było możliwości gospodarczego wykorzystywania tej części lokalu i w związku z tym dochody z działalności były mniejsze. Można też na tej podstawie żądać zwrotu kosztów ogrzewania elektrycznego.
