Odpowiedź prawnika: Odszkodowanie za przeprowadzony gazociąg na działce.
Opinia prawna dla Pana sporządzona powstała w oparciu o przepisy:
-ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U.1964.16.93)
– dalej k.c. Przy jej sporządzaniu wzięto również pod uwagę orzecznictwo polskich sądów powszechnych oraz poglądy doktryny.Niniejsza opinia prawna wskazywać będzie czy zawarta przez Pana umowa może zostać rozwiązana celem uzyskania możliwości domagania się wyższego wynagrodzenia w związku z umożliwieniem przedsiębiorstwu wejścia na teren Pana nieruchomości i posadowienia na nim określonych w umowie urządzeń.
Zawarta przez Pana umowa nazwana została umową na wejście w teren i zajęcie nieruchomości. Wyraził Pan w niej zgodę na zajęcie części Pana działki celem budowy, na warunkach wskazanych w umowie, eksploatacji i konserwacji wymienionych w niej obiektów tj. gazociągu kopalnianego wraz z 4 metrową strefą kontrolną. Wskazuje to na fakt, iż celem stron było ustanowenie na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego służebności przesyłu, o której stanowią przepisy k.c.: Art. 3051 . Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).Inwestor zobowiązał się do zapłaty odszkodowania za straty powstałe w zasiewach, uprawach, plonach, strukturze gleby oraz z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Jednocześnie Pan w § 3 umowy oświadczył, iż wskazane w umowie odszkodowanie zaspokajają wszelkie Pana żądania. W związku z tym wskazujemy, iż nie jest prawdą, iż odszkodowanie obejmuje jedynie szkody powstałe na gruncie w trakcie posadawiania urządzeń - § 2 ust. 1 umowy wyraźnie bowiem wskazuje, iż odszkodowanie obejmuje również straty powstałe z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Faktycznie bowiem tym jest właśnie odszkodowanie za ustanowienie na swoim gruncie służebności przesyłu.
Jako kryterium podstawowe celem ustalenia odszkodowania należy przyjąć stopień ingerencji w treść prawa własności. Na pewno na ustalenie wynagrodzenia będzie miał wpływ zakres ograniczeń, w tym uciążliwość ustanawianego prawa dla właściciela nieruchomości obciążonej. Powinno się wziąć pod uwagę ponadto ewentualne obniżenie jej wartości, straty poniesione przez właściciela, na przykład w postaci utraty pożytków z zajętego pod urządzenia przesyłowe pasa gruntu. Należy rozważyć też rodzaj, rozmiar, położenie, właściwość i sposób eksploatacji urządzeń przesyłowych, jak i rodzaj, powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości obciążonej. Dla przykładu można zacytować fragment postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 20 wrześnie 2012 roku (IV CSK 56/2012):
„Wynagrodzenie należne na podstawie art. 305[2] § 2 k.c. powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności przesyłu, w tym także zmniejszenie jej wartości, nieprawdą jest, że wynagrodzenie może być zasądzone „jednocześnie w formie jednorazowej i okresowej” oraz że wynagrodzenie jednorazowe przysługuje „za ustanowienie służebności”, a wynagrodzenie okresowe - „za trwanie służebności.”.”
Innym orzeczeniem wartym zacytowania jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2005 r. (V CK 679/04)
„Przewidywany okres trwałości urządzeń ma więc również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej perspektywie nie powinna rażąco przekraczać wartości zajętej nieruchomości, a jeśli nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia rurociągu może być nadal wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio niższa od wartości nieruchomości.”
W Pana przypadku jednak nie wysokość odszkodowania, a forma zawarcia umowy jest największym problemem.
ak już wskazywaliśmy, sama umowa została zawarta celem ustanowienia na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego służebności. Jednak tego rodzaju służebność nie może być ustanowiona w formie pisemnej umowy – dla jej skutecznego powstania konieczne jest bowiem istnienie oświadczenia właściciela nieruchomości złożone w formie aktu notarialnego. Z tego względu nie można uznać, że na podstawie przesłanego nam dokumentu ustanowił Pan na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego służebność.
W kontekście formy wskażmy na jednoznaczne twierdzenia doktryny i orzecznictwa: Ustanowienie służebności przesyłu następuje na podstawie umowy, orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej. Możliwe jest również jej zasiedzenie. Jeżeli służebność przesyłu jest ustanawiana na podstawie umowy między właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości a przedsiębiorcą, wówczas oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.), natomiast oświadczenie woli przedsiębiorcy może być złożone w dowolnej formie (art. 60 k.c.). Jak wskazał SN w wyroku z dnia 12 maja 2000 r. (V CKN 30/00, OSNCP 2001, nr 9, poz. 125), także oświadczenie właściciela nieruchomości o zobowiązaniu się do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, a więc także służebności przesyłu, powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości do księgi wieczystej wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu na niej ograniczonego prawa rzeczowego uważa się za złożone nie tylko wtedy, gdy doszło do wiadomości nabywcy, lecz także gdy zostało złożone w przepisanej formie w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą (art. 32 ust. 1 i art. 33 u.k.w.h.). (Kidyba A. (red.), Dadańska K.A., Filipiak T.A., Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe., LEX, 2012). Ustanowienie służebności, jak zaznaczono w uzasadnieniu, odbywa się w drodze umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą, przy czym zgodnie z art. 245 § 1 jedynie oświadczenie właściciela wymaga formy aktu notarialnego. Ustanowienie służebności może być odpłatne bądź nieodpłatne [Uzasadnienie projektu..., s. 6]. (Olczyk M., Komentarz do ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw., LEX/el., 2008).
W związku z powyższym, jeżeli nie złożył Pan oświadczenia woli o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego, nie doszło do jej ważnego i skutecznego powstania. Co za tym idzie, w naszej opinii może Pan zaproponować przedsiębiorcy, iż złoży Pan oświadczenie we właściwej formie, jednak przy inaczej, dogodniej dla Pana ustalonych zasadach odszkodowania.
