Reklamacja prac budowlanych
Pytanie:
"Po rozliczeniu się z wykonawcą z tytułu wykonanych przez niego prac, stwierdzono po okresie ok. roku, że elementy budynku wykonane są wadliwie. Przyczyną tych wad było zastosowanie materiałów o nieodpowiednich parametrach do tego rodzaju prac np. blacha posiadała grubość 5mm zamiast wymaganej 8mm (materiał sam w sobie był wolny od wad). Nie dokonano protokolarnego odbioru prac. Materiał był zamawiany przez zlecającego wykonanie prac (inwestora). Wykonawca nie uprzedził inwestora o ryzyku wynikającym z użycia materiału nie odpowiedniego do danego zastosowania (choć podkreślę, że materiał sam w sobie był wolny od wad). Jaka jest odpowiedzialność wykonawcy z tego tytułu, z jakich przepisów wynika? Jak należy rozumieć w przypadku reklamowania prac budowlanych (wad budynku) termin utraty uprawnień z tytułu rękojmi w przypadku "jeżeli zamawiający nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił wykonawcy niezwłocznie o dostrzeżonej wadzie"? Jak określić czas potrzebny na zbadanie rzeczy w czasie i sposobie przyjętym przy tego rodzaju rzeczach, jeśli zamawiający (inwestor) nie jest ekspertem w dziedzinie budownictwa?"
Odpowiedź prawnika: Reklamacja prac budowlanych
Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane mówią jedynie o protokolarnym przejęciu przez wykonawcę od inwestora terenu budowy. Wiąże się to z kwestią odpowiedzialności wykonawcy za teren budowy (za szkody wynikłe na terenie budowy), którą ponosi on do chwili oddania obiektu. Natomiast przepisy te nie wymagają formy protokołu dla odbioru budynku.
W przypadku dostarczania przez inwestora materiałów, które były wadliwe, wykonawca jest zwolniony z odpowiedzialności za szkodę wynikłą z wad tego materiału, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów (art. 655 kodeksu cywilnego). Za wady materiału uważa się przy tym (i w zasadzie taka jest też praktyka) nie tylko wady polegające na uszkodzeniach materiału, ale też wady polegające na nieprzydatności materiału do wykonania określonej części prac. Ta przydatność materiału wynika z zasad techniki budowlanej, a obecnie może być również wyprowadzona z szeregu przepisów szczególnych dotyczących norm, które powinny spełniać materiały budowlane. Fakt, że inwestor został uprzedzony o niebezpieczeństwie powinien zostać udowodniony przez wykonawcę. W praktyce, gdy inwestor żąda użycia konkretnego materiału lub sposobu wykonania prac, wykonawcy żądają oświadczenia, że inwestor został poinformowany o niebezpieczeństwie lub przynajmniej projektu. Taka ochrona inwestora wynika przede wszystkim z faktu, iż nie posiada on wiedzy o technice budowlanej, w wiedzy tej wymaga się od wykonawcy.
Rękojmia za wady budynku z umowy o roboty budowlane jest określona przepisami dotyczącymi rękojmi przy sprzedaży. Roszczenia wynikające z wad budynku przedawniają się z upływem trzech lat od oddania budynku. Utrata roszczeń z rękojmi za wady następuje, w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, a kupujący nie zawiadomił sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. W przypadku umowy o roboty budowlane, w szczególności gdy inwestorem jest osoba budująca dom na własny użytek, nie można mówić o tym, że zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte. Inwestor traci natomiast uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zawiadomi wykonawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?