Odpowiedź prawnika: Wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego
Jak rozumiemy w powyższej sytuacji córka zmarłej wniosła powództwo o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Sytuację taką reguluje art. 691 § 1 kodeksu cywilnego. Przepis stanowi, iż wymienione w nim osoby (w tym córka zmarłego najemcy) wstępuje w stosunek najmu. Nie jest to uprawnienie zależne od woli czy zgody wynajmującego, lecz następuje z samego mocy prawa z chwilą śmierci najemcy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2002 r., III CKN 937/2000). Wszczęcie postępowania o stwierdzenie nabycia spadku jest odrębne i nie ma wpływu na postępowanie w sprawie stwierdzenia wstąpienia w stosunek najmu. Wstąpienie w stosunek najmu ma przede wszystkim na celu realizacje potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkujących ze zmarłym najemcą. Krąg tych osób może, ale nie musi być różny od kręgu spadkobierców. Przykładowo, wydziedziczona córka zamieszkująca z matką będzie miała prawo do wstąpienia w stosunek najmu, jeśli zamieszkiwała z matką do chwili jej śmierci, nie będzie jednak po matce dziedziczyła.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów do kompetencji rady gminy należy określanie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Zgodnie z ust. 3 tego artykułu zasady te powinny określać w szczególności:
-
wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
-
warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
-
kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
-
warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
-
tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
-
zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
-
kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.
Jak wynika z powyższego przepisu to gmina ma prawo ustalać warunki "przyznawania" lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy w drodze uchwały, która jest aktem prawa miejscowego. Warunki te są zatem odrębne dla każdej gminy. Jednakże gmina nie może wypowiedzieć najmu powołując się na fakt, iż rodzie zgodnie z tymi warunkami przysługiwałoby mniejsze mieszkanie
Zgodnie z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo w nabyciu mieszkania sprzedawanego przez gminę ma najemca, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony. Ważne jest jednak podkreślenie, że takiego prawa najemca nie może zrealizować "na żądanie", lecz dopiero w sytuacji, gdy gmina podejmie postanowi, że chce dany lokal sprzedać. Dopiero, gdy gmina stwierdzi, że chce lokal sprzedać, jest zobowiązana wystąpić do najemcy z zapytaniem czy ten chce skorzystać z pierwszeństwa nabycia.
