Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

14.8.2017

A.J.Zespół e-prawnik.pl

A.J.
Zespół e-prawnik.pl

Pośrednik jest przedsiębiorcą, który za to, że zajmuje się zbieraniem i wyszukiwaniem informacji o nabywcach i zbywcach, pobiera od obydwu stron prowizje. Nie jest to wprawdzie konieczny uczestnik procesu zakupu, niemniej obecnie rzadko kiedy pośrednik nie uczestniczy w obrocie nieruchomościami. Pośrednik jest potrzebny wtedy, gdy nie mamy czasu zająć się przeszukiwaniem mnóstwa ofert na rynku nieruchomości.

Warto przypomnieć, iż od 1 stycznia 2014 roku zniesiono obowiązek licencji na zawód pośrednika nieruchomości, a co za tym idzie pośrednikiem może zostać prawie każdy. Nie są potrzebne szczególne kwalifikacje, a jedynymi wymogami jest posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody związane z wykonywaniem zawodu pośrednika. Ponadto pośrednicy w obrocie nieruchomościami mają obowiązek wykonywania swoich czynności w oparciu o pisemną umowę (forma pisemna pod rygorem nieważności).

Niedługo wejdzie w życie nowelizacja, wskazująca, że pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły i powtarzalny. Dlatego przyjęto, że pośrednikiem bądź zarządcą nieruchomości będzie mógł być wyłącznie przedsiębiorca. Natomiast faktyczne czynności zawodowe będą mogły być wykonywane przez osoby fizyczne na podstawie umowy z przedsiębiorcą. Dzięki temu ograniczone zostanie ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby. Rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości musi dołączyć kopię polisy OC do:

  • operatu szacunkowego lub umowy o sporządzenie wyceny nieruchomości,
  • umowy pośrednictwa,
  • umowy o zarządzanie nieruchomością.

Pomoże to w ubieganiu się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami.

Zwieranie umowy pośrednictwa 

Do pośrednika najlepiej jest się udać już z konkretnym wyobrażeniem co do rodzaju mieszkania, pieniędzy, jakie jesteśmy w stanie na nie poświęcić (czyli jaką zdolność kredytową bank nam przyznał) oraz okolicy, w której byśmy chcieli osiąść. Idąc do pośrednika, trzeba też wiedzieć, że nie jest łatwo go zmylić, tzn. wynaleźć za jego pomocą kilka interesujących ofert, a następnie rozwiązać umowę i kupić mieszkanie od znalezionego sprzedawcy bez uczestnictwa pośrednika i jego prowizji. Umowa z pośrednikiem zawiera ”sankcje” finansowe za złamanie umowy, poza tym trzeba wiedzieć, że podobne prowizje pośrednik zbiera od sprzedających, więc może zbadać kupującego wypytując sprzedającego. Oprócz tego pamiętajmy - zawsze może za parę miesięcy zajrzeć do księgi wieczystej i gdy w rubryce „właściciel” „swojej” nieruchomości znajdzie swojego klienta – nabierze podejrzeń i pewnie zwróci się o zapłatę kary. Dlatego: najlepiej zawierać umowę z pośrednikiem bez zastrzegania wyłączności (co umożliwia korzystanie z ofert innych biur albo szukanie samemu) oraz przewidzieć mechanizmy niezwłocznego informowania pośrednika o przedstawionej ofercie (że jest już z jakiegoś innego źródła nam znana), które pozwolą uniknąć zarzutu zawarcia umowy poza wiedzą pośrednika. 

Jak powinna wyglądać umowa z pośrednikiem?

Poniżej przykładowa umowa z pośrednikiem wraz z komentarzem (kursywą). Większość zapisów jest standardowa. Komentarz pojawia się w istotnych miejscach. 

 

                       UMOWA POŚREDNICTWA

 w obrocie nieruchomościami nr ……. bez prawa wyłączności

Zawarta w Krakowie dnia …………………… roku, pomiędzy:

Panią / Panem: …………………..

Zamieszkałą / ym w ……………………. , przy ulicy ………………...nr ………….

kod pocztowy ……………….; NIP …………………, dowód osobisty nr ……………….

telefon …………………………….. fax ……………………………… ,

zwana / ym w dalszej części Zamawiającym,

a

Przedsiębiorstwem Obrotu Nieruchomościami „Peszex”, z siedzibą w Krakowie przy ul. Zabłocie 19, NIP 622-122-54-87, działającym na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej Urzędu Miejskiego w Kerakowie nr rej. 11148 z 1999 roku, w imieniu którego działa:

Andrzej Poniewierski – właściciel, zwanym w dalszej części Pośrednikiem. 

§ 1

  1. Zamawiający powierza Pośrednikowi podjęcie czynności zmierzających do zakupu przez Zamawiającego nieruchomości określonej w pkt. 2, zwanej w dalszej części Nieruchomością.

  2. Przedmiot pośrednictwa: ……………………………………………

(w miarę możliwości dobrze jest precyzyjnie określić przedmiot pośrednictwa, żeby później nie okazało się, że pośrednik będzie twierdził, iż np. przedstawiając mieszkanie na parterze z hipoteką, wywiązuje się z umowy)

§ 2

W celu realizacji postanowień ujętych w § 1 Pośrednik zobowiązuje się między innymi do:

  • aktywnego poszukiwania określonych nieruchomości dostępnymi środkami, w tym również poprzez innych współpracujących pośredników,

  • prowadzenia zastępstwa negocjacyjnego na życzenie Zamawiającego,

  • przygotowania i przeprowadzenia obsługi transakcji zakupu nieruchomości,

  • zachowania poufności informacji otrzymanych od Zamawiającego w związku z wykonywaniem umowy. 

§ 3

  1. Za doprowadzenie do transakcji zakupu przez Zamawiającego nieruchomości wskazanej przez Pośrednika Zamawiający zapłaci Pośrednikowi wynagrodzenie netto w wysokości …. % wartości rzeczywistej ceny zakupu.

  2. Jeżeli kwota wynagrodzenia określonego w pkt. 1 nie przekroczy wartości 1 500 zł, Zamawiający zapłaci Pośrednikowi zryczałtowane wynagrodzenie netto w wysokości 1 500 zł (słownie: jeden tysiąc pięćset złotych).

  3. Wynagrodzenie staje się wymagalne i płatne gotówką w dniu zawarcia przez Zamawiającego umowy zakupu nieruchomości. Za zgodą Pośrednika dopuszcza się płatność wynagrodzenia gotówką w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy, nie później jednak niż w terminie 5 dni od dnia wystawienia faktury VAT za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub przelewem na rachunek Pośrednika określony w fakturze VAT. W przypadku przekroczenia wyżej określonych terminów Pośrednik zastrzega sobie prawo naliczenia odsetek za zwłokę w wysokości ustawowej.

  4. W przypadku zawarcia przedwstępnej umowy zakupu Zamawiający zapłaci Pośrednikowi 50 % wynagrodzenia ustalonego w § 3 pkt. 1 lub 2, natomiast po zawarciu właściwej umowy przeniesienia własności nieruchomości - pozostałą część wynagrodzenia. Postanowienia § 3 pkt. 3 stosuje się odpowiednio.

  5. Do należnego Pośrednikowi wynagrodzenia doliczony zostanie podatek VAT według przepisów obowiązujących w dniu wystawienia przez Pośrednika faktury VAT za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Na dzień zawarcia niniejszej umowy pośrednictwa obowiązuje stawka 23 % podatku VAT.

  6. Zamawiający upoważnia Pośrednika do wystawienia faktury VAT bez swojego podpisu za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 

§ 4

  1. Zawarcie przez Zamawiającego umowy zakupu nieruchomości wskazanej przez Pośrednika z pominięciem Pośrednika powoduje skutki wynikające z § 3 niniejszej umowy oraz obowiązek zapłaty przez Zamawiającego kary umownej w wysokości 3 % wartości ceny zakupu netto nieruchomości, jednak nie mniej niż 10 000 zł (słownie: dziesięć tysięcy złotych). Postanowienia § 3 pkt. 3 stosuje się odpowiednio.

  2. W przypadku zawarcia przez bliskich Zamawiającego lub osoby pozostające z Zamawiającym w związku gospodarczym lub innym związku umowy zakupu wskazanej przez Pośrednika nieruchomości, i w razie nie wywiązania się z obowiązku zapłaty wynagrodzenia w wysokości i na warunkach określonych w § 3 niniejszej umowy, Zamawiający poddaje się skutkom wynikającym z § 4 pkt. 1.

(ten paragraf powinno się absolutnie negocjować. Po pierwsze określenie minimalnej kary za zawarcie umowy z pominięciem pośrednika w wysokości 10 000 zł  jest rażąco wygórowane i nieuzasadnione – prowadzi do roszczenia kary w wysokości nawet siedmiokrotności prowizji w niektórych przypadkach. Jeżeli pośrednik się nie zgodzi, można taki zapis uchylić w drodze procedury uchylania niedozwolonych postanowień umownych, nawet po zawarciu takiej umowy, o czym mowa w artykule: Uwaga na niedozwolone postanowienia w umowie kupna mieszkania!. Po drugie nie precyzyjne jest sformułowanie w pkt 2: „osoby pozostające z Zamawiającym w związku gospodarczym lub innym związku” – pośrednik jest w stanie na tej podstawie dochodzić kary w przypadku zawarcia umowy sprzedaży przez kolegę kolegi z klubu brydżowego! ) 

§ 5

  1. Pośrednik nie rości sobie prawa do wyłączności na poszukiwanie nieruchomości dla Zamawiającego.

  2. Oferty dotyczące poszukiwanych nieruchomości będą przedstawiane Zamawiającemu w formie załącznika do niniejszej umowy i przesyłane drogą pocztową listem poleconym, faksem lub dostarczane osobiście za potwierdzeniem odbioru.

  3. W przypadku, kiedy w przedłożonej ofercie znajduje się nieruchomość znana już Zamawiającemu z innego źródła, Zamawiający zobowiązany jest niezwłocznie powiadomić o tym fakcie Pośrednika w nieprzekraczalnym terminie dwóch dni roboczych od dnia otrzymania oferty, pod rygorem uznania tej nieruchomości za nieruchomość pochodzącą z oferty Pośrednika z wszelkimi związanymi z tym konsekwencjami wynikającymi z postanowień niniejszej umowy. Powiadomienie staje się skuteczne i wiążące Strony w sytuacji, gdy Pośrednik otrzymał je w terminie określonym powyżej za pośrednictwem faksu i potwierdzone w terminie późniejszym przez Zamawiającego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

(taki zapis jak w pkt 3 dobrze chroni zamawiającego, trzeba jednak uważać na datę otrzymania oferty – jeżeli umówimy się na dostarczanie ofert drogą elektroniczną i jednocześnie sami szukamy mieszkania,  trzeba sprawdzać skrzynkę codziennie)  

§ 6

  1. Zamawiający zobowiązuje się do poinformowania Pośrednika w terminie 7 dni od daty wydania oferty lub okazania nieruchomości o jej przyjęciu bądź odrzuceniu.

  2.  Pośrednik może dochodzić od Zamawiającego odszkodowania za poniesioną szkodę związaną z rozpowszechnianiem przez Zamawiającego otrzymanych ofert.

  3. Pośrednik oświadcza, że zgodnie z art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednika (TUiR Warta S.A., polisa nr 903500022173, suma gwarancyjna 25 000 Euro). 

§ 7

  1. Umowa zawarta zostaje na czas nieoznaczony, przy czym Zamawiający zachowuje prawo do jej rozwiązania na podstawie złożonego pisemnie oświadczenia woli. Złożenie oświadczenia woli przez Zamawiającego jest równoznaczne z rozwiązaniem niniejszej umowy.

  2. Oferty złożone Zamawiającemu w trakcie trwania niniejszej umowy wywołują po jej rozwiązaniu skutki z niej wynikające w przypadku zawarcia przez Zamawiającego lub osoby wymienione w § 4 pkt. 2 umowy zakupu w terminie 18 miesięcy od dnia rozwiązania niniejszej umowy.

  3. Zamawiający ma obowiązek powiadomienia Pośrednika o zaprzestaniu poszukiwania nieruchomości objętych niniejszą umową.

(to oznacza zakaz zawierania umowy z pominięciem pośrednika ze wskazanym przez pośrednika właścicielem dotyczy okresu 18 miesięcy po rozwiązaniu umowy)

§ 8

Zamawiający działający w imieniu osób mu bliskich lub trzecich odpowiedzialny jest za wszelkie zobowiązania wynikające z niniejszej umowy. 

§ 9

Zamawiający wyraża zgodę na przetwarzanie swoich danych osobowych przez Pośrednika dla potrzeb niezbędnych do realizacji postanowień niniejszej umowy, zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 29.08.1997 r. o ochronie danych osobowych (Dz.U. Nr 133, poz. 883). 

§ 10

  1. W przypadkach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.

  2. Wszelkie spory rozstrzygane będą przez właściwe sądy powszechne.

  3. Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy dla swej ważności wymagają formy pisemnej.

  4. Umowę niniejszą sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

(nie powinien się pojawić zapis oddający pod rozstrzyganie sądu np. polubownego wszelkich sporów) 

      ZAMAWIAJĄCY                                                                        POŚREDNIK

 

Podstawa prawna:

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


FORUM POMOCY PRAWNEJ

niezbędne elementy umowy

9.4.2018 przez: arbiter

Umowa przedwstępna sprzedaży za życia darczyńcy

26.3.2018 przez: pawelw79@wp.pl

Niedotrzymanie umowy przez uczelnię

23.2.2018 przez: ratash22