Przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (niezbędne formalności) – opinia prawna

Stan faktyczny

Jak należy dokonać przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego mieszkania z matki na syna? Jakie dokumenty są potrzebne i w jaki sposób można to załatwić (testament, akt notarialny, sprawa sądowa)?

Opinia prawna

Niniejsza opinia została sporządzona na postawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

  

Z przedstawionego pytania wynika, iż intencją Pytającego jest przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na inną osobę i nie ma znaczenia czas w jakim to nastąpi. W związku z tym, który ze sposobów (ponieważ możliwości jest kilka) będzie najwłaściwszy, powinni wybrać sami zainteresowani.

Darowizna

Jeszcze za życia matki możliwe jest zawarcie umowy darowizny (darowizna bowiem jest umową z punktu widzenia prawa). Zgodnie z artykułem 888 kodeksu cywilnego „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”. Matka będzie w takim wypadku występować w roli darczyńcy, syn natomiast w roli obdarowanego. Obydwoje muszą złożyć w celu zawarcia tej umowy oświadczenia woli, darczyńca, iż zobowiązuje się do określonego świadczenia na rzecz obdarowanego, obdarowany, iż darowiznę przyjmuje. W praktyce zawarte są one w tym samym „egzemplarzu” umowy. Przedmiotem darowizny w opisywanym przypadku będzie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Umowę darowizny należy sporządzić oczywiście w odpowiedniej formie, żeby z punktu widzenia prawa była ważna i skuteczna. W praktyce taka umowa musi zostać sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego (wymóg formy aktu notarialnego dotyczy właściwie tylko oświadczenia darczyńcy, w praktyce cała umowa jest sporządzana w tej formie). Zatem dla jej sporządzenia należy udać się do notariusza. Notariusz pobiera wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego, którego maksymalną wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości  z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest uzależniona od wartości przedmiotu czynności, w tym wypadku od wartości mieszkania.

I tak maksymalna stawka wynosi od wartości:
1) do 3 000 zł - 100 zł;
2) powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5) powyżej 60000 zł do 1 000000 zł - 1010 zł + 0,5 % od nadwyżki powyżej 60000 zł;
6) powyżej 1 000 000 zł - 5 710 zł + 0,25 % od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.

Notariusz jest poza tym zobowiązany do naliczenia i pobrania podatku od darowizny (to notariusz z punktu widzenia przepisów prawa jest płatnikiem tego podatku). Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość mieszkania. Warto przy tym pamiętać, iż wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego. W przypadku jednak, gdy darowizna jest dokonywana na rzecz syna przez mamę, to z punktu widzenia przepisów podatkowych jest ona zawierana przez osoby należące do tzw. I grupy podatkowej. Ma to istotne znaczenie, bo zwalnia to od podatku od darowizny. Żeby zwolnienie miało miejsce muszą być jeszcze spełnione inne warunki:
- mieszkanie nie może być większe niż 110 m²,
- obdarowany nie ma innego domu czy też mieszkania, nie jest także najemcą innego lokalu,
- zamierza i będzie zamieszkiwać w darowanym mieszkaniu przez 5 lat od dnia zamieszkania w nabytym lokalu - jeżeli nabywca zamieszka w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego.

Testament

Jeżeli jednak zainteresowanym nie zależy na przeniesieniu wspomnianego prawa już za życia obecnego właściciela, to innym sposobem będzie po prostu sporządzenie testamentu, w którym jedynym spadkobiercą (jeżeli mieszkanie wyczerpuje w całości bądź prawie w całości majątek potencjalnej spadkodawczyni) będzie syn.