Zarządzanie nieruchomością wspólną
Kupując lokal mieszkalny czy też użytkowy, najczęściej nie zastanawiamy się nad tym, w jaki sposób zarządzana jest nieruchomość wspólna. Tymczasem jest to niezwykle istotna kwestia, bowiem wpływa na sferę naszych praw, ale również naszych obowiązków.
Szukając odpowiedzi na pytanie, kto zarządza nieruchomością wspólną, w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, czy nieruchomość wybudowana została przez spółdzielnię mieszkaniową, czy też innego inwestora.
Wspólnota w budynku wybudowanym przez spółdzielnię
Gdy nieruchomość wybudowana została przez spółdzielnię mieszkaniową, to właśnie ta spółdzielnia zarządzała będzie nieruchomością wspólną. Musimy jednak pamiętać, iż zarządzanie nieruchomością wspólną przez spółdzielnię wygaśnie z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, wspólnota mieszkaniowa powstanie z mocy prawa po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w nieruchomości. Jest także możliwe, iż wspólnota mieszkaniowa powstanie wcześniej. Umożliwia to norma prawna art. 241. ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którą: „Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy.”
Jeśli natomiast budynek został wzniesiony przez innego inwestora niż spółdzielnia mieszkaniowa, a mógł nim być np. deweloper, osoba fizyczna, czy inne podmioty, wspólnota mieszkaniowa powstaje już w momencie, gdy wyodrębniony i sprzedany będzie choćby 1 lokal w budynku.
Inne wspólnoty mieszkaniowe
Ustawa o własności lokali wyróżnia dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Mała wspólnota mieszkaniowa powstaje, jeśli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem. W takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
W przypadku gdy lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest więcej niż 7, mówimy o dużej wspólnocie mieszkaniowej. W kwestii zarządu nieruchomością wspólną, jak i w sprawach organizacyjnych, do takiej wspólnoty zastosowanie znajdują przepisy ustawy o własności lokali.
Należy także pamiętać, iż niezależnie od istnienia wspólnoty mieszkaniowej możliwe jest, że właściciele lokali w danym budynku określą sposób zarządu nieruchomością wspólną odmiennie niż określa go ustawa o własności lokali, w szczególności powierzą zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej albo prawnej. Możliwość taką przewiduje art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Jeśli właściciele lokali, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określili odmienny sposób zarządu nieruchomością wspólną, przyjęty przez nich sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy lokalu w danej nieruchomości. Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga podjęcia przez właścicieli lokali uchwały większością głosów. Uchwała taka wymaga zaprotokołowania przez notariusza i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
