Mała wspólnota mieszkaniowa - rozkucie okien i zmiana sposobu użytkownia lokalu. - forum prawne

Witam serdecznie,

mam następujący dylemat. Posiadam lokal mieszkalny na parterze kamienicy (rynek miasta powiatowego) - mała wspólnota mieszkaniowa. Chciałbym go przerobić na lokal użytkowy (najlepiej handlowo usługowy -pod wynajem).

Znalazłem w internecie decyzję sądu najwyższego (cytat z jednej ze stron internetowych):

"W wyroku z dnia 16.01.2008 Sąd Najwyższy uznał , iż do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu na podjęcie których zgodzić się muszą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, należy przebudowa ściany nieruchomości wspólnej, wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę. Właściciele nie mogą natomiast zakazać uchwałą zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty."


Z tego wynika, że mogę bez pytania pozostałych zmienić sposób użytkowania lokalu. Nie mniej jednak każdy potencjalny najemca chciałby mieć witrynę sklepową i wejście bezpośrednio z rynku. Obecnie wejście do lokalu jest z korytarza wewnątrz budynku - dość niewygodne jak na lokal handlowy. Poza tym ludzie z rynku mogą mi zaglądać praktycznie przez okno do mieszkania, bo okna umieszczone są dość nisko - co uniemożliwia prywatność (są to największe okna w całym lokalu zapewniające mi największy dostęp do światła dziennego).

Chciałbym przerobić frontową elewację budynku - wyburzyć fragment ściany, wstawić okno wystawowe i zrobić wejście do lokalu bezpośrednio z rynku. Nie mniej jednak jeden właścicieli lokali nie chce wyrazić zgody na remont i proponowane przeróbki (elewacja i ściana frontowa są elementami wspólnymi). Dodam że stan techniczny budynku wymaga remontu - posiadamy orzeczenie powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego.

Moje pytania:

1) Jakie mam szanse na powodzenie wygrania sprawy sądowej z tym jednym właścicielem (posiadam zgodę właścicieli posiadających razem ponad 50 % ułamkowych)?

2) Czy mogę motywować w sądzie że zmiana sposobu użytkowania lokalu wymusi przemarsz przyszłych klientów przez korytarz który jest także częścią wspólną - wiec lepiej byłoby zrobić wejście bezpośrednie?

3) Jak ma się do całej sprawy (z punktu widzenia prawa budowlanego) próba rozkucia do dołu dwóch dużych okien frontowych do dołu (tak aby zrobić z jednego okna frontowego drzwi a z drugiego okna prowizoryczną, małą witrynę) - tutaj posiadam już nawet projekt i zgodę konserwatora zabytków, bo obiekt leży w strefie ochrony konserwatorskiej.
Czy potrzebuję zgody wszystkich właścicieli jeśli chcę rozkuć moje otwory okienne do dołu (bez zmiany szerokości otworów)?

4) Czy w razie porażki wszystkich powyższych pomysłów mógłbym umieścić podest ze schodami (ruchomy bądź stały) przed budynkiem, który umożliwi wejście klientom przez okno do lokalu? (okno jest dość duże i mogłoby bez problemu służyć jako drzwi - tylko próg byłby na wysokości około 120 cm od chodnika).


Nie wiem jak ugryźć ten problem - i nie mam doświadczenia w sprawach sądowych.


Z góry dziękuję za wszelkie odpowiedzi i podpowiedzi w tej sprawie.