Prawo do lokalu użytkowego w spółdzielni

jadziuba

27.12.2005

Witam, proszę o poradę. Najpierw przytoczę art.39 z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Art. 39. (47) 1. Na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełnym zakresie koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tą osobą umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu po uprzednim przyjęciu najemcy w poczet członków lub umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez nią: 1) spłaty przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu z tytułu modernizacji budynku, w rozumieniu art. 61 ust. 5; 2) spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal; 3) spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu. 2. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe założenia księgi wieczystej dla lokalu i wpisu do księgi wieczystej obciążają najemcę, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. 3. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę; kwotę w tej samej wysokości pobiera się jako koszty sądowe od wniosku o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpis do księgi wieczystej. A teraz pytanie: Czy trzeba być najemcą lokalu użytkowego, którego koszty budowy poniosło się w pełni, żeby wystąpić do spółdzielni o przeniesienie prawa własnośći tego lokalu? Opis sytuacji: Budynek siedmiomieszkaniowy wybudowany w całośći ze środków właścicieli mieszkań. W budynku wybudowane ( również w całości z naszych środków) dwa lokale użytkowe. Na żądanie wszystkich właścicieli wszczęty przez Spółdzielnię proces ustanowienia własności lokali. Nasze żądanie ustanowienia własności również na lokalach użytkowych nie uznane przez Spółdzielnię. Podział nieruchomości dokonany w ten sposób, że lokale pozostają własnością spółdzielni. Taki podział po naszych odwołaniach zatwierdzony przez walne zgromadzenie członków. Spółdzielnia nie ustaliła żadnych praw do tych lokali. Ma po prostu w zwyczaju w każdym z budowanych za środki członków budynkach mieszkalnych budować jeden lub dwa lokale użytkowe i je użytkować. Pożytki z tych lokali zasilają konto spółdzielni. Z nami rozliczyła koszty budowy dzieląc ogólne koszty budowy przez powierzchnię mieszkań. W ten sposób pokryliśmy również koszt budowy lokali. Dopiero w momencie wystąpienia przez nas z wnioskiem o podział nieruchomości i przeniesienie na nas prawa własności ( naiwni sądziliśmy, że spółdzielnia przeniesie na nas również prawa do wybudowanych w całości za nasze środki lokali użytkowych), spółdzielnia wydzieliła z nieruchomości owe dwa lokale i faktycznie się nimi uwłaszczyła. Czy taki sposób "nabycia praw" do lokali jest zgodny z prawem? Wpadł mi do głowy pomysł na rozwiązanie sytuacji po naszej myśli: Zgodnie z Art 39 z żądaniem przeniesienia prawa własności może wystąpić również najemca będący następcą prawnym osoby, która poniosła koszty. Powstaje wówczas jednak następny problem: Kto winien wstąpić w stosunek najmu? Koszty budowy tych lokali poniosło, w częściach proporcjonalnych do powierzchni swoich mieszkań, 7-miu (wszyscy) właścicieli mieszkań w tej nieruchomości. Zadne z nas nie ma praw do lokali użytkowych wybudowanych za nasze pieniądze, ponieważ "uwłaszczyła" się nimi spółdzielnia dokonując odpowiedniego podziału nieruchomości. ( wydzieliła z tej nieruchomości lokale użytkowe). Czy, gdybyśmy wszyscy założyli wspólnotę, to stałaby się ona naszym następcą prawnym (patrz art.39 ustawy) i po zawarciu umowy najmu na owe lokale mogła zgodnie z art.9 domagać się przeniesienia praw własności?. Wydaje mi się to trochę "naciągane". Proszę o opinię. Uwaga: Głównie chodzi o to czy wspólnota byłaby naszym następcą prawnym lub o warunki, kóre musiałyby być spełnione by jakaś osoba prawna bądź fizyczna mogła stać się następcąprawnym grupy osób fizycznych. Pozdrawiam J. Dziuba