sposob na zabezpieczenie platnosci (rowniez i architektow i profesjonalistow) - forum prawne

Szanowni Panstwo, temat jest goracy i winien byc jak najszybciej rozwiazany, tym bardziej ze w prawie polskim istnieje "odpowiednik Hipoteki Legalnej" = "Hipoteka Przymusowa" - bardzo podobnie funkcjonujaca, tyle, ze w zapisie ustawy nie ma uwzglednionych uczestnikow procesu budowlanego / inwestycyjnego. Mysle, wiec ze temat latwo byloby wprowadzic w zycie i uzdrowic Rynek. Moze warto by bylo otworzyc na ten temat Forum w Rzeczpospolitej ? To sa tysiace zagrozonych firm. Oczekujac na Panstwa sugestie, komentarze. Lacze uklony Tadeusz Jurkiewicz 0600 209 893 PS Temat znam z autopsji - pracowalem z tymi procedurami przez 17-cie lat. TO NAPRAWDE FUNKCJONUJE Artykuł opublikowany w "Rzeczpospolitej" dnia 9 sierpnia 2004 r. Hipoteka legalna - alternatywna forma zabezpieczenia należności za roboty budowlane. Art. 6471 dodany do kodeksu cywilnego ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz. U. Nr 49, poz. 408) oraz ustawa z dnia 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane wprowadziły regulacje ochrony należności wykonawców i podwykonawców w procesie budowlanym. Bazują one zasadniczo na mechanizmie odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy wobec podwykonawców za należności z tytułu robót budowlanych oraz uprawnieniu wykonawców (podwykonawców) do żądania zabezpieczenia ich należności za pomocą gwarancji bankowych, ubezpieczeniowych, akredytyw bankowych oraz poręczeń banków. Zagadnienia te były przedmiotem licznych publikacji i polemik, w związku z tym ich szczegółowe omówienie zostanie pominięte. Ochrona ustanowiona przez te przepisy powstała na fali zjawiska zatorów płatniczych występującego przy płatnościach za roboty budowlane i pomimo faktu, iż wykładnia przepisów ją regulujących może budzić pewne problemy interpretacyjne, stanowi niewątpliwie krok w dobrym kierunku. Natomiast jej mankamentem jest brak kompletności uregulowania. Nie zabezpiecza bowiem wierzytelności wszystkich podmiotom zaangażowanym w proces inwestycyjny. Ochroną obejmuje jedynie wykonawców i podwykonawców robót budowlanych zapominając o projektancie, dostawcach materiałów budowlanych, usług i maszyn. Rozwiązanie takie nie wydaje się być niczym uzasadnione. Tym bardziej, że porównanie polskich i zagranicznych uregulowań w tym zakresie pokazuje, iż te ostatnie często przewidują o wiele szerszy dostęp do takiej ochrony. Dla przykładu warto prześledzić alternatywne rozwiązania regulujące tę materię występujące w innych prawodawstwach. Jednym z ciekawszych jest kanadyjskie instytucja tzw. hipoteki legalnej (hipoteque legale) przewidziana w Kodeksie cywilnym prowincji Quebec. Zabezpiecza ona należności wykonawców i podwykonawców robót budowlanych, chroniąc jednocześnie interesy innych podmiotów biorących udział w procesie inwestycyjnym np. projektanta czy dostawców materiałów i urządzeń. Jest ona swoistym mechanizmem gwarancji należności przysługujących podmiotom uczestniczącym w budowie lub remoncie z tytułu robót wykonanych na nieruchomości. Hipoteka legalna jest prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość, na której realizowana jest inwestycja - zbliżona jest do hipoteki występującej w polskim systemie prawnym. Pozwala ona na sądowną sprzedaż nieruchomości, którą obciąża w sytuacji, gdy należności związane z procesem inwestycyjnym nie są regulowane. Cena sprzedaży jest w całości lub w części uzależniona od wysokości należności na rzecz wykonawców, podwykonawców, dostawców materiałów i usług, itp. Hipoteka ta po jej wpisaniu w Biurze Rejestrowym (katastralnym) obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. W związku z tym jakiekolwiek zmiany w zakresie prawa własności nie przekreślają jej skuteczności. Należy podkreślić, iż hipoteka legalna przysługująca uprawnionym z tytułu realizacji inwestycji na etapie zaspakajania wierzycieli ma pierwszeństwo przed hipoteką zwykłą ustanowioną na tej nieruchomości na zabezpieczenie innych roszczeń. Jest więc ona ważnym elementem relacji między kredytobiorcą (inwestorem) a podmiotami finansującymi inwestycję, gdyż bezpośrednio wpływa na gwarancję spłaty kredytu. Z instytucji hipoteki legalnej mogą korzystać zarówno wykonawcy bezpośrednio kontraktujący z inwestorem, jak i podwykonawcy. Należy zaznaczyć, że Kodeks Budowlany Quebec'u przewiduje możliwość wykreślenia hipoteki legalnej wykonawcy, który nie posiada ważnej licencji budowlanej wydanej przez Zarząd Budownictwa (przyp. autora: instytucja zajmującą się w Quebec'u nadzorem w zakresie budownictwa). Prawo do skorzystania z niej dają roboty budowlane i remontowe, ale pod warunkiem, iż zwiększają one wartość nieruchomości. Ta zwiększona wartość określana jest mianem wartości dodanej. Tak więc proste prace utrzymania i konserwacji nieruchomości nie dają prawa do ustanowienia tego prawa. Wartością dodaną jest również wartość materiałów użytych w trakcie robót. Zaznaczyć należy, iż tylko roboty zlecone przez właściciela nieruchomości mogą być podstawą do ustanowienia hipoteki. Następstwem tej reguły jest zasada, iż tylko podmiot posiadający prawo własności do nieruchomości może inicjować możliwość obciążenia nieruchomości poprzez ustanowienie takiego zabezpieczenia. Tak więc roboty zlecone przez osobę nie będącą właścicielem, np. lokatora nieruchomości nie dają prawa do ustanowienia hipoteki na rzecz wykonawców robót. Prawo hipoteki powstaje w różnych terminach w zależności od rodzaju więzi łączącej właściciela nieruchomości z wykonawcą lub dostawcą. W przypadku wykonawców związanych z inwestorem bezpośrednią umową, hipoteka powstaje z chwilą zawarcia takiej umowy. Powstanie hipoteki innych uczestników robót (np. podwykonawcy czy dostawcy materiałów, działających na zlecenie wykonawcy) wymaga procedury zgłoszenia. Polega ona na powiadomieniu właściciela o istnieniu umowy dostawy lub podwykonawstwa w zakresie realizowanej inwestycji. Zawiadomienie to musi być dokonane na piśmie oraz zawierać opis zasadniczych postanowień umowy, w szczególności cenę, a ponadto wyrażać intencję skorzystania z prawa do ustanowienia hipoteki legalnej. Zawiadomienie to pozwala właścicielowi dokonywać zatrzymania należności wykonawcy (generalnego wykonawcy) w celu zapewnienia należnych płatności na rzecz podwykonawców i dostawców (w wysokości stanowiącej równowartość tych należności), aż do momentu uzyskania od nich oświadczenia poświadczającego otrzymanie należności od wykonawcy. Opisane zatrzymanie należności stanowi dla właściciela swego rodzaju mechanizm obronny, chroniący go z jednej strony przed ustanowieniem hipoteki legalnej, a z drugiej zabezpieczający go przed "podwójnym" płaceniem należności w przypadku jej ustanowienia. Dla skuteczności powstania hipoteki legalnej uprawnieni zobowiązani są przestrzegać terminu do jej zgłoszenie w Biurze Katastralnym, tj. terminu trzydziestu dni od dnia zakończenia robót. Taki sam trzydziestodniowy termin obowiązuje w przypadku zaprzestania robót w czasie realizacji inwestycji (spowodowanej np. nagłą niewypłacalnością właściciela i jego odstąpieniem od dalszej realizacji inwestycji). Nie skorzystanie przez uprawnionego z prawa do zaspokojenia się z opisanego zabezpieczenia przez okres 6 miesięcy od zakończenia robót zasadniczo powoduje wygaśnięcie hipoteki legalnej. Niezależnie od tego sąd może zarządzić zastąpienie hipoteki innym sposobem zabezpieczenia, jeśli wymaga tego sytuacja przedstawiona przez właściciela, np. jeśli możliwa jest sprzedaż nieruchomości, ale kupujący deklaruje jej nabycie bez obciążeń). W takim wypadku właściciel musi zaoferować uprawnionemu inne zabezpieczenie, z zastrzeżeniem, iż będzie ono równie pewne jak hipoteka legalna - w praktyce będą to najczęściej gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe.