Wykup mieszkania lokatorskiego - forum prawne

Zastanawiam się nad przekształceniem lokatorskiego prawa do mieszkania na spółdzielcze własnosciowe prawo do mieszkania , ale moja sółdzielnia zawiesiła wykup mieszkań od lipca zeszłego roku usprawidliwiając się tym że czeka na stosowne ustawy. Czy ma do tego prawo??

Spółdzielnia sama ustali zniżki na wykup Spółdzielcy nie wiedzą, czy mogą liczyć na bonifikaty, gdy zechcą zmienić status swojego lokalu. Wątpliwości powstały po publikacji wyroku Trybunału Konstytucyjnego Do niedawna wszystkie spółdzielnie stosowały takie same upusty podczas wykupu mieszkań lokatorskich. Była to 50-proc. bonifikata, a otrzymywali ją spółdzielcy zajmujący stare lokale, wybudowane z pomocą środków publicznych, głównie kredytów zaciąganych w latach 1950 - 1980. Teraz to się zmieni, bo 15 września 2006r.został opublikowany wyrok TK z 5 września (DzU nr 165, poz. 1180) dotyczący również bonifikat. Są wątpliwości Sentencja wyroku TK nie jest jednak do końca jasna i może budzić wątpliwości, czy nadal obowiązują ustawowe 50-proc. bonifikaty. Ministerstwo Budownictwa uważa wręcz, że spółdzielnie na razie nie powinny rozpatrywać wniosków o wykup złożonych po 15 września i poczekać na nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (usm). Odmiennego zdania jest prof. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego. - Trybunał nie uchylił przepisu w sprawie bonifikat, lecz jedynie stwierdził, że ustawa powinna pozwalać spółdzielniom na określanie swoich upustów, korzystniejszych od ustawowych. Tym samym wskazał na lukę w prawie - uważa. Jedno jest pewne. Od połowy września spółdzielnie same mogą określić, za ile chcą przekształcać lokatorskie mieszkania we własnościowe lub we własność. Ale i tu pojawiają się wątpliwości. Brakuje przepisu w usm, który wyraźnie upoważniałby je do określenia bonifikat w statucie. Trzeba więc ustawę zmienić, a to wymaga czasu. Wprawdzie w Sejmie toczą się prace nad czterema projektami nowelizacji, ale rychłego ich zakończenia nie ma co się spodziewać. - Spółdzielnie mieszkaniowe, nie czekając na nowelizację, mogą ustalać bonifikaty - twierdzi prof. Pietrzykowski. Od nich samych zależy jednak, czy chcą ryzykować bez wyraźnego upoważnienia w ustawie. Historia lubi się powtarzać Nie pierwszy raz wyrok Trybunału wywołuje zamieszanie. Przez długie lata spółdzielnie same ustalały, czy chcą udzielać bonifikat i ile powinny one wynosić. Przestały to samodzielnie robić, bo taka była wola TK. W ubiegłym roku 28 kwietnia został opublikowany inny jego wyrok. Kwestionował on konstytucyjność przepisów regulujących finansowe zasady tych przekształceń. Wówczas wstrzymano udzielanie bonifikat. Trzeba było poczekać do czasu znowelizowania usm. Wtedy właśnie pojawił się w niej przepis z 50-proc. bonifikatą, zakwestionowany 5 września przez TK. Tak jak przed rokiem spółdzielnie są zaskoczone takim obrotem sprawy. - Nie mamy wyjścia, musimy po raz kolejny czekać, aż wyjaśnią się wątpliwości - mówi Sylwester Mirecki, wiceprezes Spółdzielni Mieszkaniowej "Energetyka" w Warszawie. Tracą na tym spółdzielcy. Pecha mają przede wszystkim ci, którzy złożyli wnioski o wykup po 15 września. Osoby, które zrobiły to wcześniej, mogą liczyć na rozpatrzenie na zasadach obowiązujących przed wyrokiem TK z 5 września. Po staremu lub lepiej Niektóre spółdzielnie deklarują już, że wprowadzą atrakcyjne bonifikaty. Tak jest w wypadku Spółdzielni Mieszkaniowej "Blok" w Poznaniu. - Dysponujemy 1200 lokalami, tylko 10 z nich ma status lokatorskich, pozostałe - to mieszkania własnościowe. Atrakcyjne bonifikaty powinny zachęcić spółdzielców do wykupu. Dzięki temu spółdzielnia będzie miała wyłącznie lokale własnościowe - mówi prezes Zbigniew Wasilewski. Z kolei Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa nie ma żadnych wątpliwości. - W statucie mamy bonifikatę w wysokości do 50 proc. Jeżeli faktycznie przepis dotyczący bonifikat nie obowiązuje, to będziemy po prostu stosować zasady ze statutu - mówi Elżbieta Tutak, wiceprezes tej spółdzielni. Zapewnia, że u nich nie będzie wstrzymanych wykupów. Jakie były wcześniej upusty Przed wprowadzeniem w ub.r. bonifikat do ustawy spółdzielnie stosowały różne zasady. Niektóre były korzystniejsze od tych z nowelizacji. W Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej zainteresowany płacił np. 45 proc. wartości lokalu, ale nie mógł sprzedać mieszkania przez 5 lat. W małkińskiej SM "Zacisze" członkowie wnosili 49 proc. wspomnianej wartości, musieli jednak przyrzec, że przez 3 lata nie zmienią statusu swojego mieszkania na pełną własność. Były jednak i takie spółdzielnie, które nie stosowały żadnych bonifikat. I tam członkowie skorzystali na wprowadzeniu ustawowej bonifikaty. RENATA KRUPA-DĄBROWSKA Podyskutuj o tym artykule z autorką: r.krupa@rp.pl ________________________________________ Decyduje data wniosku Wskazówka: Sytuacja członków spółdzielni może być różna. O wysokości bonifikaty decyduje data złożenia wniosku o wykup. >Osoby, które złożyły go do 28 kwietnia ub.r., dostaną taką bonifikatę, jaką przewidywał do tego dnia statut ich spółdzielni. >Spółdzielcy, których wniosek wpłynął między 28 kwietnia zeszłego roku a 15 września bieżącego roku, otrzymają upust w wysokości 50 proc. >Ci, którzy zdecydowali się po 15 września 2006r., są w sytuacji nie do pozazdroszczenia. Dużo zależy od ich spółdzielni. Wiele wstrzyma wykup do czasu wyjaśnienia wątpliwości, a w najgorszym razie do czasu znowelizowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niektóre będą kontynuować sprzedaż na zasadach ustawowych, czyli za 50 proc. http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_060920/prawo/prawo_a_1.html

Spółdzielcza "niby własność" W związku z tym, iż wiele osób interesuje temat własności w spółdzielniach mieszkaniowych powracam ponownie do tego tematu. Wydaje się, że niektórzy nie dostrzegają różnicy pomiędzy lokatorskim czy własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego a odrębną własnością mieszkania. Na dzień dzisiejszy w spółdzielniach mieszkaniowych istnieją formy "niby własności" - spółdzielcze własnościowe oraz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W przypadku tzw. mieszkania lokatorskiego właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia. Osoby zamieszkujące w tego typu mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do niego tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami. Osoby takie są w fatalnym położeniu gdyż nie mogą "niby swojego" mieszkania sprzedać, podarować, wziąć kredytu na to mieszkanie, itd. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej przypomina zwykły najem. Lokator ma prawa zbliżone do najemcy. Właścicielem (można powiedzieć wynajmującym) jest spółdzielnia mieszkaniowa. Poważne problemy pojawią się wówczas, gdy spółdzielnia upadnie (w ciągu ostatnich 3 lat ogłosiło upadłość około 60 spółdzielni mieszkaniowych w Polsce). Co się wówczas może wydarzyć? Właścicielem bloku, konkretnego mieszkania zostaje w miejsce spółdzielni mieszkaniowej np. bank, który przejmuje je w zamian za długi. Spółdzielnie mieszkaniowe biorą kredyty, które zabezpieczone są hipoteką na "naszych" mieszkaniach. Oznacza to, że w przypadku, gdy spółdzielnia nie jest w stanie spłacić długu (kredytu) przejmuje je np. bank czy inny podmiot i może ustanowić nowy czynsz, raczej wyższy niż dotychczas. Tak naprawdę posiadamy skąpe wiadomości na temat kondycji finansowej naszych spółdzielni. A powinniśmy się tym interesować i mamy prawo wiedzieć jak zarządzane jest w spółdzielni, bo konsekwencje niegospodarności zarządów będziemy ponosić my sami. Oby nie sprawdziło się powiedzenie "mądry Polak po szkodzie". Lepiej zainteresować się tym teraz niż wtedy, gdy będzie już za późno. W przypadku tzw. mieszkania własnościowego sytuacja jest już nieco inna, lepsza, choć nadal nie jesteśmy w pełni właścicielami "naszego" mieszkania. Na dowód tego proszę spojrzeć do księgi wieczystej, (jeżeli w ogóle jest założona). W dziale II tejże księgi jako właściciel figuruje spółdzielnia mieszkaniowa, a członka spółdzielni wpisuje się tylko jako uprawnionego, któremu przysługuje to ograniczone prawo rzeczowe. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego określane jest jako dziwoląg prawny stworzony w latach 60-tych po to, aby nie przyznawać ludziom pełnej własności. W tzw. "komunie" ktoś, kto był właścicielem czegokolwiek stawał zagrożeniem dla "trzymających władzę". Nie występuje coś podobnego w "cywilizowanym" świecie. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest to ograniczone prawo rzeczowe. Poza tym, w przypadku upadłości spółdzielni mieszkaniowej syndyk może obciążyć lokatorów wyższymi czynszami ( i na ogół to robi). Tylko w przypadku odrębnej własności lokalu mieszkalnego jesteśmy pełnymi właścicielami, tzn. posiadamy pełne prawo własności do naszego mieszkania( i słusznie, bo gdy członek spółdzielni wniósł pełny wkład powinien być w pełni właścicielem mieszkania). Ponadto posiadamy wówczas prawo własności do części wspólnych budynku, w którym mieszkamy, do gruntu, na którym posadowiony został budynek. Wówczas spółdzielnia musi się liczyć również z naszym głosem, jeśli chce dokonać jakiś inwestycji na gruncie czy w częściach wspólnych budynku, w którym mieszkamy.. Nie trzeba wówczas koniecznie być członkiem spółdzielni, zależy to od woli właściciela mieszkania. Spółdzielnia nie może tego prawa ograniczyć, ponieważ nie jest to ograniczone prawo rzeczowe jak w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Najkorzystniejsza jest więc pełna własność, czyli odrębna własność lokalu mieszkalnego. Jak przekształcić mieszkanie spółdzielcze (lokatorskie lub własnościowe) w odrębną własność? Po pierwsze należy złożyć odpowiedni wniosek do zarządu spółdzielni. Samo złożenie wniosku nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji finansowych, można go później wycofać, ale, po co i czy warto. Podobno pracownicy spółdzielni zniechęcają do składania wniosku strasząc bezpodstawnie konsekwencjami finansowymi, opłatami i nie wiadomo jeszcze czym. Nie dajmy się zmanipulować i zastraszyć. Zarząd spółdzielni na podstawie przepisów art. 42 i 43 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zobowiązany jest dostarczyć członkowi do wglądu projekt uchwały a następnie uchwałę ostateczną. W akcie notarialnym spółdzielnia ma obowiązek przenieść na nas własność mieszkania. Koszty przeniesienia na nas własności mieszkania określone zostały w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych: "ustala się opłatę w wysokości 1/3 najniższego wynagrodzenia ogłaszanego przez ministra właściwego do spraw pracy na podstawi kodeksu pracy jako koszt zawarcia umowy notarialnej oraz opłatę w wysokości 1/3 najniższego wynagrodzenia jako koszt założenia i wpisu do księgi wieczystej". Do przeniesienia własności zobligowana została spółdzielnia ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Czasami władze i pracownicy spółdzielni przekonują nas, że nie ma powodów do obaw gdyż ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, iż w przypadku upadłości spółdzielni, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w odrębną własność. Owszem jest taki zapis w artykule 17 18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ale ustawa bardzo nieprecyzyjnie określa, w jaki sposób winno się to dokonywać. Nie wiadomo, kto miałby to uczynić, według jakich procedur, kiedy i za ile. Już samo złożenie wniosku wyrażającego żądanie przeniesienia na nas własności mieszkania zimniejsza ryzyko związane z ponoszeniem przez nas konsekwencji upadku lub likwidacji spółdzielni. Uzyskanie przez członka spółdzielni prawa odrębnej własności wyłącza nasze mieszkanie z masy upadłościowej z mocy prawa. Członek spółdzielni jako właściciel prywatny wyodrębnionego z własności spółdzielczej mieszkania nie ponosi wówczas żadnych obciążeń finansowych związanych z koniecznością spłaty wierzytelności upadłej spółdzielni. W ramach postępowania upadłościowego od członka spółdzielni, który jest właścicielem mieszkania, można żądać tylko jednorazowo kwoty do wysokości udziału członkowskiego (w zależności od tego, ile stanowi statut upadłej spółdzielni). Nieprawdą jest również, że będąc właścicielem mieszkania musimy "wypisać" się ze spółdzielni. To zależy jedynie od nas czy chcemy być nadal członkami spółdzielni czy też nie. Spółdzielnia jako administrator obowiązana jest ustawowo do traktowania nas na takich samych warunkach jak pozostałych członków spółdzielni. Nie zapłacimy ani grosza więcej za administrowanie budynkiem, za wywóz śmieci czy remonty, niż pozostali członkowie spółdzielni. Składając wniosek uwłaszczeniowy zaspokajamy naszą potrzebę bezpieczeństwa. Poczucie własności stanowi podstawowy warunek budowania społeczeństwa prawdziwie demokratycznego opartego na prawie, prawdzie i sprawiedliwości. Według mnie najkorzystniejszą formą posiadania mieszkania jest po prostu własność a nie takie czy inne "niby własności". Wydaje się, że warto ponieść pewien wysiłek w postaci "upomnienia się" o swoją własność i zapewnienia sobie w ten sposób bezpieczeństwa na przyszłość. mgr Cezary Papliński biuro nieruchomości AD REM,

ma.