Niewypłacalny najemca

Pytanie:

11 maja 2006 zawarłem umowę najmu lokalu (mieszkania) dla podmiotu mającego prowadzić w nim działalność gospodarczą - punkt sprzedaży pieczywa. Umowa zawarta została na piśmie na czas nieokreślony z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Czynsz miał być płatny miesięcznie na moje konto do dnia 15 każdego miesiąca. Do dnia 16.02.2007 najemca zalegał z czynszem i opłatami za media za okres 5 miesięcy na łączną kwotę 5350 zł. Tego też dnia wysłałem najemcy na adres wynajmowanego lokalu oraz równolegle na adres siedziby firmy (piekarnia), mieszczącej się w innej miejscowości, wezwanie do zapłaty w terminie 30 dni na moje konto bankowe (list polecony za potwierdzeniem odbioru) z tytułu powyższych zaległości pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym. Po kilku tygodniach przyszedł zwrot listu poleconego wysłanego na adres wynajmowanego lokalu-punktu sprzedaży pieczywa. Drugi list polecony wysłany równolegle na adres siedziby firmy nie wrócił do mnie- jak zakładam został odebrany przez adresata. Termin płatności wyznaczony w wezwaniu właśnie upłynął a do dnia dzisiejszego nie wpłynęły na konto żadne pieniądze od najemcy. Punkt sprzedaży pieczywa funkcjonuje nieprzerwanie. Czy moje wezwanie do zapłaty mogę uważać za doręczone i skuteczne? Czy mam prawo wypowiedzieć teraz najemcy umowę najmu w trybie natychmiastowym i jakiej formie mogę to uczynić (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru równolegle na dwa adresy)? Co zrobić, gdy przyjdą zwroty listów poleconych o natychmiastowym wypowiedzeniu? Czy po wypowiedzeniu najemcy umowy najmu w trybie natychmiastowym (adresat odbierze pocztę) będę miał prawo wejść do wynajmowanego lokalu i wymienić zamki w drzwiach uniemożliwiając dalsze funkcjonowanie punktu sprzedaży pieczywa? Jakie kroki i w jakiej kolejności powinienem podjąć, by pozbyć się niewypłacalnego najemcy i wyegzekwować wszystkie należności (z drogą sądową włącznie)?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Z pytania nie wynika dokładnie dlaczego przyszedł zwrot listu. Prawdopodobnie przesyłka była awizowana przez 2 tygodnie i adresat jej nie odebrał. W takich przypadkach przyjmuje się doręczenie za skuteczne, jako że adresat miał możliwość zapoznania się z Pana oświadczeniem woli. Mógłby on obalić to domniemanie wskazując, np. że w ogóle w tym okresie nie przebywał w lokalu. Pomijając to, z opisu wynika, że druga przesyłka została odebrana, oświadczenie woli doszło więc do adresata.

Aby wypowiedzieć stosunek najmu powinien Pan faktycznie wysłać list za potwierdzeniem odbioru (dla bezpieczeństwa), najlepiej na oba adresy.

W przypadku zwrotu listów wcześniej awizowanych (powinno to być wskazane na przesyłce), oświadczenie można uznać za doręczone.

Gdy umowa najmu wygaśnie, a najemca nie odda kluczy, właściciel może samodzielnie wymienić zamki, jeśli lokal jest dobrowolnie opuszczony przez najemcę. Jeśli funkcjonuje tam, zgodnie z umową, punkt sprzedaży pieczywa, to znaczy, że najemca nadal korzysta lokalu i należy przeprowadzić eksmisję.

Pytanie, czy najem można wypowiedzieć w trybie natychmiastowym, zgodnie z kodeksem cywilnym czy w terminie miesięcznym, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów. Nie jest bowiem w rezultacie jasne, czy jest to lokal użytkowy czy mieszkalny.

Przez lokal w rozumieniu tej drugiej ustawy należy rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. W związku z tym dopuszczalne jest naszym zdaniem natychmiastowe wypowiedzenie umowy.

W razie braku dobrowolnego opuszczenia lokalu i zapłaty należności należy skierować do sądu pozew o eksmisję i zapłatę czynszu.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (1)

Magda 46

25.8.2014 21:56:40

Re: Niewypłacalny najemca

jestem w podobnej sytuacji. Najemca nie placi czynszu ani kaucji nie odbiera telefonów/mój nr telef. zna - ale osoby telef. z rodziny mojej również nie odbiera/, nie otwiera drzwi do mieszkania, żadnych wyjaśnień dlaczego nie placi/a mogą być rózne sytuacje/. Uwzględniając stan prawny w tym względzie - żaden /w Państwie prawa - niby/, ponoszę koszty wszelkich oplat/mam niewysoką emeryturę/ do najmu oddałam elegancko wykończone mieszkanie do którego nie mam wstępu i nie wiem co tam się dzieje, czy wogóle coś z tego zostało? Praktycznie pomocy z nikąd-w sensie ochrony prawnej. Jak tu żyć w Państwie które popiera oszustów - bo jeżeli najemca ma prawo nie płacić przez kolejne 3 m-ce/dopiero wezwanie do zapłaty/, następnie z miesięcznym okresem wypowiedzenie umowy najmu. Nie jest mnie stać na ponoszenie takich kosztów - a wszystko zgodne z prawem! To są kpiny i znowu górą oszuści!!!Ponieważ na prawo liczyć nie mogę , to i bez prawa do którego nie mam "prawa"- załatwiam sprawę na własną rękę /uwzględniając PORADY Z KOMENTARZY - nie KONIECZNIE zgodnie z prawem -a praktycznie przeciż go nie ma - więc o co chodzi?


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: