Odpowiedź prawnika: Eksmisja najemcy prowadzącego działalność. Jak i co robić?
Jeśli zawarł pan umowę najmu z najemcą jako przedsiębiorcą, a tak wynika z opisu sytuacji, do wezwania do zapłaty z zagrożeniem wypowiedzenia należałoby uznać za wysłane prawidłowe i w obecnej chwili za doręczone najemcy. Również wypowiedzenie (warto je wysłać za potwierdzeniem odbioru) będzie uważane za doręczone, jeśli najemca nie odbierze przesyłki po jej dwukrotnym awizowaniu. Należy jednak podkreślić, iż najemca zawsze może wykazywać, iż w rzeczywistości nie mógł odebrać przesyłki, np. z powodu choroby bądź wyjazdu. Jeśli jednak jest Pan pewien, że najemca po prostu unika odbioru korespondencji i nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, można składać pozew o eksmisję.
Roszczenie windykacyjne (o wydanie nieruchomości) objęte jest właściwością wyłączną sądu w miejscu położenia nieruchomości, natomiast roszczenie o zapłatę czynszu wytacza się przed sąd miejsca zamieszkania pozwanego. Powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można także przed sąd miejsca położenia nieruchomości (jest to tzw. właściwość przemienna). Jeśli pozwanym jest przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, to znaczenie dla określenia właściwości miejscowej ma jego miejsce zamieszkania, a nie miejsce położenia zakładu głównego. Właściwy rzeczowo w obu sprawach jest sąd rejonowy.
Warto też zawrzeć roszczenie o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu od dnia wygaśnięcia umowy najmu do dnia opuszczenia lokalu.
Warto jednak pamiętać, iż roszczenie o zapłatę czynszu najmu lokali mieszkalnych i opłat obciążających najemcę oraz opłat z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej bez względu na wartość przedmiotu sporu należy do postępowania odrębnego - postępowania uproszczonego. A zgodnie z art. 191 kodeksu postępowania cywilnego powód może dochodzić jednym pozwem kilku roszczeń przeciwko temu samemu pozwanemu, jeżeli nadają się one do tego samego trybu postępowania oraz jeżeli sąd jest właściwy ze względu na ogólną wartość roszczeń, a ponadto - gdy roszczenia są różnego rodzaju - o tyle tylko, o ile dla któregokolwiek z tych roszczeń nie jest przewidziane postępowanie odrębne ani też nie zachodzi niewłaściwość sądu według przepisów o właściwości bez względu na wartość przedmiotu sporu.
W związku z tym w postępowaniu uproszczonym rozpatrywana będzie sprawa o zaległy czynsz, a w zwykłym – sprawa o wydanie nieruchomości i zapłatę odszkodowania.
Do pozwów z pewnością należy dołączyć umowę najmu oraz potwierdzenie nadania i odbioru (lub inne) przesyłek. Oprócz tego musi Pan załączyć odpis pozwu i załączników dla pozwanego.
