Odpowiedź prawnika: Koszty utrzymania lokalu
W niniejszej sytuacji zastosowanie mieć będą przepisy ustawy o własności lokali. Kupując lokal w nieruchomości, w której istnieje wspólnota mieszkaniowa nabywca niejako „decyduje się" na to, że będzie ponosił wszelkie konsekwencje wynikające z bycia członkiem wspólnoty. Jednym z obowiązków właścicieli lokalu, wymienionym w art. 13 ustawy jest ponoszenie kosztów utrzymania lokalu, natomiast z art. 14 wynika obowiązek partycypowania przez właściciela w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.
W orzeczeniu z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97 (OSN 1998, z. 1, poz. 4) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, według którego „po wejściu w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania".
Wskazuje Pan, że opłaty, których domaga się zarządca, są w formie ryczałtu. Należałoby zatem domagać się rozliczenia faktycznie poniesionych kosztów w odniesieniu do uiszczanych dotychczas opłat. W tym miejscu warto powołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 lutego 2001 r., I ACa 1309/2000, OSA 2002, nr 4, poz. 30: Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właścicieli - to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Płacą oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu (gdy nie mają wodomierzy) i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty. Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać, ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli i w przypadku, gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel". Wspólnota ma zatem prawo pobierać opłaty ryczałtowe bez względu na to, czy faktycznie przebywa Pan w danym lokalu.
Przypominamy jednak, że w przypadku, gdy eksmisja poprzedniego lokatora z mieszkania nie była możliwa z uwagi na brak dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę, może się Pan domagać od gminy odszkodowania - wydaje się, że poniesioną szkodą jest także konieczność uiszczenia opłat zarządcy za czas przebywania lokatora w wylicytowanym mieszkaniu.
