Prowizja dla pośrednika nieruchomości
Pytanie:
"Od jakiegoś czasu nosiłem się z zamiarem zamiany mieszkania na większe. Znalazłem odpowiadającą mi ofertę na portalu allegro i zadzwoniłem pod podany nr. Odebrała pani z biura nieruchomości, z którą umówiłem się na oglądanie mieszkania. Oczywiście zanim Pani zaprowadziła mnie do upatrzonego mieszkania musiałem podpisać \"umowę pośrednictwa\" jest na niej tylko moje imię i nazwisko oraz adres zamieszkania, które to dane każdy może bez problemu zdobyć, nie ma tam nr dowodu ani innych moich danych. Nie dostałem do ręki tejże umowy, pani z nieruchomości zatrzymała ją dla siebie. Po oglądnięciu upatrzonego mieszkania spodobało mi się ono i tak samo właściciel tego mieszkania zadowolony jest z mojego. Także sprawa zmierza do pozytywnego zakończenia. Jednak Pani z biura nieruchomości stwierdziła, że muszę jej zapłacić prowizję za pośrednictwo 3% od ceny mieszkania droższego (większego) i tak samo pan który wynajął biuro (właściciel większego mieszkania) musi zapłacić prowizję. Cenę mieszkania mojego określiła pani z biura nieruchomości do tego dodała kwotę, którą wspólnie z właścicielem mieszkania mnie interesującego ustaliliśmy, że dopłacę i wyszła jej cena mieszkania większego, od której to mam zapłacić 3 %. Czy muszę się zgodzić na wycenę mojego własnego mieszkania czy mogę ją zaniżyć? Mniejsza wartość mieszkania to mniej zapłacę ewentualnej prowizji. Na koniec chcę nadmienić, że ja nie wynajmowałem biura do szukania mieszkania dla mnie, mieszkanie znalazłem sobie sam na portalu allegro, także można powiedzieć, że dla mnie biuro nie \"kiwnęło palcem\". Czy zgodne z prawem jest pobieranie podwójnej prowizji ode mnie i od Pana który wynajął biuro nieruchomości?"
Odpowiedź prawnika: Prowizja dla pośrednika nieruchomości
Istotą umowy pośrednictwa jest zobowiązanie się pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów m.in. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości a jednocześnie zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia. Podkreślamy przy tym, że w związku z niedawną zmianą przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami umowy pośrednictwa podlegają w głównej mierze pod przepisy Kodeksu cywilnego.
W polskim prawie obowiązuje zasada swobody umów, wyrażona normą z art. 353 z ind. 1 kc - „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.” Skoro Pan jako strona umowy zobowiązał się do zapłaty 3% prowizji od wartości mieszkania, to zasadniczo domaganie się takiej prowizji jest zgodne z prawem. Wyjątkiem byłoby takie sformułowanie zapisu o prowizji, że będzie ona przysługiwać także, gdy wszelkie czynności zmierzające do realizacji transakcji zostaną zawarte bez udziału przedsiębiorcy świadczącego usługi pośrednictwa lub samego pośrednika. Zatem jeśli pośrednik nie znalazłby dla klienta mieszkania, a klient w międzyczasie sam je wyszuka i dojdzie do transakcji, a na klienta i tak byłby nałożony obowiązek zapłaty prowizji, to wtedy można mówić o sprzeczności z prawem takiego zapisu. Byłby to przykład niedozwolonej klauzuli umownej, która nakładałaby na konsumenta obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta (art. 385 z ind. 3 pkt. 22 kc). Nie znając treści umowy nie jesteśmy w stanie określić czy zawiera ona jakieś zapisy niekorzystne dla Pana (wspomniane wyżej niedozwolone klauzule umowne, których stosowanie w obrocie prawnym z udziałem konsumentów jest zakazane). Nie jest dla nas zrozumiały fakt nieotrzymania, względnie nie domagania się przez Pana wydania umowy. Jest to dokument o znaczeniu prawnym określający Pana prawa oraz obowiązki, a w związku z tym zasadnym byłoby znać treść zapisów takiej umowy.
Odnośnie kwestii domagania się prowizji od Pana, który zlecił biuru pośrednictwa nieruchomości „wyszukanie” chętnych na zakup jego mieszkania, to także jest dopuszczalne. Wnioskujemy z opisu stanu faktycznego, że zawarta umowa pośrednictwa ma charakter otwarty (tj. prowizję płacą obydwie strony umowy – sprzedający i kupujący, a prowizja kształtuje się na poziomie 1,5-3%). Z kolei drugim rodzajem jest tzw. umowa pośrednictwa na wyłączność, gdzie prowizję płaci jedna strona (najczęściej sprzedający), a prowizja wynosi 4,5-6%.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?