Odpowiedź prawnika: Prowizja dla pośrednika nieruchomości
Istotą umowy pośrednictwa jest zobowiązanie się pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów m.in. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości a jednocześnie zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia. Podkreślamy przy tym, że w związku z niedawną zmianą przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami umowy pośrednictwa podlegają w głównej mierze pod przepisy Kodeksu cywilnego.
W polskim prawie obowiązuje zasada swobody umów, wyrażona normą z art. 353 z ind. 1 kc - „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.” Skoro Pan jako strona umowy zobowiązał się do zapłaty 3% prowizji od wartości mieszkania, to zasadniczo domaganie się takiej prowizji jest zgodne z prawem. Wyjątkiem byłoby takie sformułowanie zapisu o prowizji, że będzie ona przysługiwać także, gdy wszelkie czynności zmierzające do realizacji transakcji zostaną zawarte bez udziału przedsiębiorcy świadczącego usługi pośrednictwa lub samego pośrednika. Zatem jeśli pośrednik nie znalazłby dla klienta mieszkania, a klient w międzyczasie sam je wyszuka i dojdzie do transakcji, a na klienta i tak byłby nałożony obowiązek zapłaty prowizji, to wtedy można mówić o sprzeczności z prawem takiego zapisu. Byłby to przykład niedozwolonej klauzuli umownej, która nakładałaby na konsumenta obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta (art. 385 z ind. 3 pkt. 22 kc). Nie znając treści umowy nie jesteśmy w stanie określić czy zawiera ona jakieś zapisy niekorzystne dla Pana (wspomniane wyżej niedozwolone klauzule umowne, których stosowanie w obrocie prawnym z udziałem konsumentów jest zakazane). Nie jest dla nas zrozumiały fakt nieotrzymania, względnie nie domagania się przez Pana wydania umowy. Jest to dokument o znaczeniu prawnym określający Pana prawa oraz obowiązki, a w związku z tym zasadnym byłoby znać treść zapisów takiej umowy.
Odnośnie kwestii domagania się prowizji od Pana, który zlecił biuru pośrednictwa nieruchomości „wyszukanie” chętnych na zakup jego mieszkania, to także jest dopuszczalne. Wnioskujemy z opisu stanu faktycznego, że zawarta umowa pośrednictwa ma charakter otwarty (tj. prowizję płacą obydwie strony umowy – sprzedający i kupujący, a prowizja kształtuje się na poziomie 1,5-3%). Z kolei drugim rodzajem jest tzw. umowa pośrednictwa na wyłączność, gdzie prowizję płaci jedna strona (najczęściej sprzedający), a prowizja wynosi 4,5-6%.
