Odpowiedź prawnika: Rozszczenia z tytułu rękojmi za wady mieszkania
Zgodnie z art. 559 k.c. sprzedawca (w tym przypadku developer) nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego ( w tym przypadku po fizycznym przekazaniu mieszkania - wydaniu kluczy ), chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. Uprawnienia z tytułu rękojmi będą Pani zatem przysługiwać ,jeżeli pleśń nie pojawiła się na skutek Pani zaniedbań. Ze względu na to, że A. w kwietniu 2010 roku zgodził się na dokonania napraw uznajemy, że developer przyznał, że wady tkwiły w mieszkaniu przed momentem jego wydania. W takim wypadku przysługują Pani uprawnienia przewidziane w art. 560 k.c. Zgodnie z jego postanowieniami, w przypadku gdy rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jeżeli natomiast developera uznać za wytwórcę sprzedanej rzeczy, to dochodzić od niego usunięcia wad może Pani na podstawie art. 561 k.c. pod rygorem odstąpienia od umowy. Dokonanie przez developera niezbędnych napraw może zatem uniemożliwić odstąpienie od umowy pod warunkiem jednak, że wady zostaną usunięte niezwłocznie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już przez sprzedawcę naprawiana ( chyba ,że wady są nieistotne ). W związku z tym, że developer nie dokonał napraw przez 4 miesiące można uznać, że nie dochował on warunku działania bez nieuzasadnionej zwłoki. Może Pani zatem bez przeszkód odstąpić od umowy lub żądać obniżenia ceny. Jeżeli zdecyduje się Pani na odstąpienie od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony będą musiały sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Jeżeli natomiast będzie Pani żądać obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.
Dla powyższych rozważań przyjęto założenie, że zawiadomiła Pani developera o wadzie ( pleśni ) w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Przekroczenie tego terminu skutkuje bowiem utratą uprawnień z tytułu rękojmi ( art. 563 § 1 k.c. ) Do zachowania terminu zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed jego upływem stosownego listu poleconego. Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne, gdy chodzi o wady budynku, wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Przed upływem tego okresu należy wystąpić do developera z jednym z żądań opisanych powyżej. Jeżeli developer odmówi spełnienia świadczenia, pozostaje droga sądowa.
Należy jednak podkreślić, że termin z art. 568 § 1 k.c. jest terminem zawitym do realizacji na drodze sądowej uprawnień z tytułu rękojmi o charakterze roszczeń, w tym i roszczenia o obniżenie ceny, po upływie którego roszczenia wygasają i nie mogą być skutecznie dochodzone przed sądem. Dla zachowania terminu nie wystarczy jednak zawiadomienie sprzedawcy o wadzie i zażądanie obniżenia ceny, lecz konieczne jest wystąpienie przez kupującego w tym terminie ze stosownym powództwem do sądu, gdyż - zgodnie ze stosowanym w drodze analogii art. 123 § 1 pkt 1 k.c. bieg terminu do dochodzenia roszczenia przerywa dokonana przed sądem czynność przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia, a nie zgłoszenie roszczenia dłużnikowi ( tak Sąd Najwyższy w uchwale SN z 5.7.2002 r., III CZP 39/02 ). Powołując się na tą samą uchwałę, należy stwierdzić, że po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo ( art. 124 k.c. ).
