Wpis służebności do księgi wieczystej

5.12.2023

Pytanie:

"Mam zamiar kupić dom (zawarłem już umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego). Jednakże po zbadaniu księgi wieczystej okazało się, że dla działki, na której stoi dom, nie ma zapisów o ustanowieniu służebności dojazdu do tego domu poprzez działkę graniczącą z drogą publiczną. Osoba, od której kupuję ten dom, nabyła działkę w roku 2004 i w akcie sprzedaży jest zapis o ustanowieniu służebności. Wniosek o zmianę właściciela oraz o ustanowienie służebności wpłynął do sądu. Wniosek został rozpatrzony, wpis odnośnie nowych właścicieli jest uwidoczniony, natomiast nie ma wpisu odnośnie służebności (ani też oczywiście wzmianki o wpłynięciu wniosku o jej ustanowienie). Jaka może być przyczyna niewykonania wniosku o ustanowienie służebności? Właściciel domu nie dostał żadnego zawiadomienia z sądu o przyczynie braku wpisu. Co należy zrobić, aby wpis o służebności znalazł się w KW? Zależy mi na kupnie nieruchomości i nie mogę długo przeciągać podpisania umowy ostatecznej. Czy jest szybki sposób upewnienia się, czy jest to zwykły błąd w sądzie, czy też jest to spowodowane jakąś poważniejszą przyczyną?"

Odpowiedź prawnika: Wpis służebności do księgi wieczystej

Na wstępie wypada zauważyć, iż najważniejszą kwestią w zakresie opisanej w pytaniu służebności jest to, iż jest ona stwierdzona umową. Umowa jest bowiem podstawowym źródłem powstania służebności gruntowych (a do takich należy wspomniana w pytaniu służebność tzw. drogi koniecznej, która umożliwia dostęp do nieruchomości poprzez inną nieruchomość, która ma bezpośrednią styczność z drogą publiczną). Uznaje się, iż wpis takiej służebności do księgi wieczystej ma charakter jedynie deklaratoryjny (nie ustanawia on prawa, lecz potwierdza jego istnienie). Istotne będzie również dla Pana zbadanie, czy w księdze wieczystej ustanowionej dla gruntu sąsiadującego z nieruchomością, którą chce Pan nabyć, wpisana jest służebność gruntowa drogi koniecznej. Ten sąsiedni grunt jest bowiem gruntem obciążonym i służebność obciąża w istocie nade wszystko tę nieruchomość.

Ponadto, inną istotną okolicznością pomocną przy odpowiedzi na pytanie jest wskazanie, iż przy wcześniejszej procedurze wpisu zmiany właściciela oraz służebności do księgi wieczystej ustanowionej dla nieruchomości sąd wieczystoksięgowy dokonał jedynie wpisu zmiany właściciela, nie wspominając w ogóle o braku wpisu służebności. Stało się tak najprawdopodobniej właśnie dlatego, iż służebność drogi konieczność na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, którą chce Pan nabyć, obciąża i dotyczy gruntu sąsiedniego (obciążonego), który ma dostęp do drogi publicznej. Trudno orzec, z jakiej przyczyny sąd wieczystoksięgowy nie wypowiedział się w orzeczeniu merytorycznym o tej kwestii. Najbardziej istotną wydaje się wszak informacja, czy w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości obciążonej znajduje się wpis służebności drogi koniecznej.

Przypomnieć również należy, iż wpis służebności do księgi wieczystej następuje na podstawie dokumentu zawartego co najmniej w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (tutaj: umowy sprzedaży lub nabycia nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego) i wyrysu z mapy ewidencyjnej, na którym uwidoczniona została droga konieczna, opatrzonego klauzulą, że wyrys nadaje się do wpisu w księdze wieczystej.

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Odpowiedź prawnika: Wpis służebności do księgi wieczystej

Komentarze