Podatek od wynajmu prywatnego mieszkania

Odpowiedź prawnika: Podatek od wynajmu prywatnego mieszkania

Zyski z najmu  mogą być rozliczane w ramach odrębnego źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. zasady ogólne). Ponadto część podatników może wybrać opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym, co wyklucza jednak możliwość zmniejszania przychodu o poniesione koszty (w tym amortyzację).

Jeśli najem rozpoczyna się w trakcie roku wyboru opodatkowania w formie ryczałtu należy dokonać do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia wynajmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu z tego tytułu. W tym terminie wynajmujący powinien złożyć w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu. Jeśli go nie złoży, będzie to równoznaczne z tym, że z najmu rozliczamy się na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). Np. z umowy najmu mieszkania wynika, że mieszkanie zostanie udostępnione najemcy 1 października, a czynsz najmu ma być uregulowany do 10 października. Jeśli wynajmujący chce rozliczać się w formie ryczałtu, musi złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania najpóźniej 30 września, tj. w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wynajmu. Przyjętą formę rozliczenia trzeba stosować przez cały rok podatkowy. Można ją zmienić dopiero począwszy od roku następnego, składając stosowne oświadczenie we właściwym urzędzie skarbowym do 20 stycznia.

Osoby osiągające przychody z najmu opodatkowane z odrębnego źródła przychodów na zasadach ogólnych obowiązane są składać deklarację na zaliczkę miesięczną na podatek dochodowy (PIT-5), a następnie zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym (PIT-36).

W przypadku opodatkowania zysków z najmu lokalu na zasadach ogólnych kosztem podatnika mogą być wszystkie wydatki związane z wynajmowanym lokalem, co jest niewątpliwie zaletą tej formy opodatkowania nad ryczałtem, w przypadku którego żadne koszty nie przysługują (podatek płaci się od osiągniętego przychodu, a nie od przychodu pomniejszonego o koszty – jak w przypadku zasad ogólnych). Jak stwierdziło Ministerstwo Finansów w piśmie z 15 marca 1996 r. (PO 2/2-10204/01662/95), w przypadku osiągania przychodów z najmu budynku (lokalu) kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na korzystanie z obsługi prawnej, remonty, administrację budynku, odpisy amortyzacyjne od lokalu przeznaczonego na wynajem.  Kosztem są także wydatki na zakup wyposażenia - jeżeli ich wartość nie przekracza 3500 zł, można bezpośrednio zaliczyć je do kosztów. Jeżeli są warte więcej, należy je amortyzować.

Z kolei wysokość ryczałtu jest uzależniona od wielkości osiąganych przychodów. Jeśli nie przekroczą one w sumie w roku podatkowym równowartości 4 tys. euro, to podatek wynosi 8,5%. Od nadwyżki ponad 4 tys. euro ryczałt oblicza się według stawki 20%. Ryczałt płaci się w urzędzie skarbowym co miesiąc - od przychodów uzyskanych w danym miesiącu do 20. dnia miesiąca następnego, a za grudzień - w terminie złożenia zeznania rocznego, który upływa 31 stycznia następnego roku. W trakcie roku nie trzeba składać deklaracji na podatek. Można też wybrać kwartalny sposób rozliczenia, jeśli do 20 stycznia zawiadomi się o tym urząd skarbowy (i spełni się dodatkowe wymogi - w poprzednim roku podatkowym uzyskiwały przychody z najmu, przychody z tego tytułu w roku poprzednim nie przekroczyły równowartości 25 tys. euro). Podatek płacimy wówczas za dany kwartał do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu danego kwartału, czyli do 20 kwietnia, do 20 lipca, do 20 października, a za ostatni kwartał - do 31 stycznia następnego roku.

Natomiast od 2007 r. nie są przewidziane istotne zmiany w opodatkowaniu wynajmujących. Należy jedynie zauważyć, iż ponieważ limity obowiązujące ryczałtowców oblicza się według kursu obowiązującego 1 października wiadomo już, że przychody z najmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze mogą być opodatkowane w 2007 r. stawką 8,5%, dopóki nie przekroczą równowartości 4 tys. euro, czyli 15.934 zł - od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20%.