30.3.2008
Zespół
e-prawnik.pl
Stan faktyczny
Jestem Amerykaninem, który ma na terenie RP spółkę z o.o. (100 % udziałów). Ponieważ często podróżuję pomiędzy USA a Polską zastanawiam się nad kupnem domu wraz z działką w Polsce. Oprócz pomieszczeń mieszkalnych planuję część budynku przystosować do potrzeb firmy (biura). Co jest dla mnie bardziej korzystne - zakup działki i postawienie budynku jako osoba prywatna czy na firmę? Co stanie się z ww. majątkiem, jeśli z czasem zlikwiduję firmę?
Opinia prawna
Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz. U. 2004, nr 167, poz. 1758 ze zmianami).
Ogólne zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej: ustawa n.n.c.) uzależnia możliwość nabycia nieruchomości przez określone podmioty (cudzoziemców) od uzyskania zgody na dokonanie takiej czynności. Zgodnie z art. 1a ust. 1 tej ustawy, zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców jest wydawane, jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względu polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa oraz jeżeli cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
Przepis ten wyraża jednocześnie przyczynę, dla której nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców obostrzone jest warunkiem uzyskania stosownego zezwolenia. Ma to na celu generalnie ochronę bezpieczeństwa państwa, porządku publicznego, a także względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Zgoda na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca ma charakter decyzji administracyjnej i stanowi warunek skutecznego nabycia nieruchomości przez cudzoziemca.
Zakres podmiotowy ustawy
Ustawa n.n.c. reguluje nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców wskazując jednocześnie definicję cudzoziemca. Definicja ta zawarta jest w art. 1 ust. 2 i 3 ustawy, zgodnie z którym cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:
osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w punktach 1, 2 i 3.
Za spółkę kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych. Zgodnie z art. 4 § 1 pkt 4 lit. b, c i e, spółką dominującą jest spółka handlowa:
uprawniona do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
uprawniona do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
dysponująca bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej zależnej albo na walnym zgromadzeniu spółdzielni zależnej, także na podstawie porozumień z innymi osobami.
Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia
Ustawa n.n.c. zawiera także szereg zwolnień z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców. Zwolnienia te mają charakter zarówno przedmiotowy (zwolnione jest nabycie m.in. samodzielnego lokalu mieszkalnego, w rozumieniu ustawy o własności lokali) jak i charakter podmiotowy (zwolnienia dotyczące osób i przedsiębiorców państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego). W analizowanym przypadku najistotniejsze jest zwolnienie przedmiotowe, dotyczące przedsiębiorców państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy, nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Europejski Obszar Gospodarczy to strefa wolnego handlu obejmująca kraje członkowskie Unii Europejskiej a także Islandię, Lichtenstein i Norwegię.
Potrzebujesz porady prawnej?
Zwolnienie nieruchomości spod hipoteki przez właściciela nieruchomości – opinia prawna
Stan faktyczny We wrześniu 2003 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyłem lokal mieszkalny od developera prowadzącego działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji. W oparciu o tę umowę i wymaganych przez bank dokumentów (m.in. wypisu z KW), bank udzielił mi kredytu i dokonał (...)
Wywłaszczenie nieruchomości jest najdalej idącą ingerencją władzy wykonawczej w konstytucyjnie chronione prawo własności. Konstytucja RP dopuszcza wywłaszczenie nieruchomości, jeżeli dokonywane jest w „słusznym celu” i za odpowiednim odszkodowaniem. Praktyczne wskazówki (...)
Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja
Zasadą postępowania komorniczego jest, aby wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji w celu uzyskania zaspokojenia. Reguły te odnoszą się zarówno do egzekucji z ruchomości jak i nieruchomości. Następnie komornik zajmuje nieruchomość będącą w posiadaniu dłużnika (...)
Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?
Wielu ludzi nurtuje ten problem, a to ze względu na występujące od czasu do czasu „afery”. Przykładem mogą tu służyć chociażby sprzedaże kamienic przez „cudownie odnalezionych” właścicieli, a którzy - jak się później okazało - (...)
Nabycie własności rzeczy od nieuprawnionego do jej rozporządzania (od niewłaściciela)
Do czego służą księgi wieczyste? System ksiąg wieczystych, stanowi swoisty rejestr nieruchomości. W zasadzie każda nieruchomość powinna mieć urządzoną księgę wieczystą. W księdze takiej wpisuje się dane dotyczące położenia nieruchomości, oznaczenia działek gruntu, wchodzących (...)
Egzekucja z nieruchomości - Kiedy komornik może zająć nieruchomość?
Zasadą postępowania egzekucyjnego jest, iż wszczyna się je na wniosek wierzyciela, który jest kierowany do komornika. Wniosek o wszczęcie egzekucji może być złożony zarówno w formie pisemnej jak i ustnej (do protokołu). We wniosku o wszczęcie egzekucji powinno być (...)
Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?
Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli? Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że „Każdy ze współwłaścicieli (...)
Gruntowne zmiany w gospodarce nieruchomościami
W zasadzie od 22 października zaczynają obowiązywać znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zmienią się m.in. zasady sprzedaży dawnych mieszkań komunalnych. Skorzystać będą mogli na tym nowi właściciele lokali i osoby, które wykupiły je przed (...)
Kiedy lokal może stanowić odrębną własność i jakie prawa są związane z odrębną własnością lokalu?
Co to jest nieruchomość i jakie są jej rodzaje? Według przepisów Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli (...)
Czy dostanę odszkodowanie za wywłaszczenie?
Wywłaszczenie nieruchomości, czyli pozbawienie dotychczasowego właściciela jego prawa stanowi wyłom od konstytucyjnej zasady ochrony własności prywatnej. Wyłom dopuszczalny tylko w słusznym celu, aczkolwiek zawsze krzywdzący i ingerujący w konstytucyjne prawa jednostki. W państwie (...)
Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości. Wycena nieruchomości może być dokonywana dla różnych celów (np. w celu ustalenia wysokości odszkodowania, przy udzielaniu kredytu hipotecznego, w trakcie spraw sądowych albo w celach (...)
Jak szybko zaspokoić się z nieruchomości - czyli uproszczona egzekucja z nieruchomości
Egzekucja z nieruchomości do długi, sformalizowany i kosztowny sposób egzekucji. Aby możliwie przyspieszyć egzekucję z nieruchomości, ustawodawca przewidział możliwość prowadzenia uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Jednak ten sposób egzekucji nie dotyczy wszystkich (...)
Wyjaśnienia dotyczące wakacji kredytowych
W związku z pytaniami kierowanymi do Rzecznika Finansowego przez przedstawicieli prasy, jak równie za pośrednictwem infolinii oraz skrzynki mailowej uruchomionej w Biurze Rzecznika Finansowego przestawił on odpowiedzi na najczęściej poruszane kwestie dotyczące „wakacji kredytowych”. Jeśli (...)
Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych
Jak uczy historia, Państwo zawsze starało się utrudniać obywatelom życie poprzez wprowadzanie wszelkiego rodzaju ograniczeń, koncesji, wprowadzając wymóg uzyskania zezwoleń i uzależniając dokonanie przez nas określonej czynności od szeregu elementów. Czasem było to podyktowane (...)
Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem - opinia prawna
Stan faktyczny Posiadam lokal mieszkalny, który nie ma założonej księgi wieczystej. Ponadto brak też aktu, który ustanawiałby odrębną własność lokalu. W budynku są lokale obciążone hipotecznie przez wierzycieli, co utrudnia załatwienie spraw do pozostałych lokali. (...)
Nabycie nieruchomości przez NZOZ w drodze bezprzetargowej - opinia prawna
Stan faktyczny Mam umowę dzierżawy na nieruchomość (działka z budynkiem Przychodni Lekarskiej). Umowa jest pomiędzy NZOZ (którego jestem właścicielem) a Gminą. Złożyłem wniosek o kupno części niezabudowanej działki z przeznaczeniem na wybudowanie budynku do poszerzenia świadczeń usług (...)
Kiedy ustanawiana jest hipoteka przymusowa?
Cel hipoteki przymusowej Jest to jeden z rodzajów hipoteki. Właściwie jest jej szczególną odmianą, która została odrębnie uregulowana. Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomościach dłużnika, które nie wymaga zgody dłużnika (właściciela (...)
Czy dzierżawca płaci podatek od nieruchomości? - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem dzierżawcą baraku leżącego na gruntach stanowiących własności gminy. Czy z tego tytułu jestem obciążony podatkiem od nieruchomości ? Opinia prawna Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych Zgodnie z art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy (...)
Stan faktycznyMoi rodzice w 1946 r. nabyli pewną nieruchomość, obecnie położoną w dość atrakcyjnej okolicy. Niestety, w 1953 r. mój ojciec został uwięziony przez ówczesne władze. Nie znam dokładnie przebiegu wydarzeń, ale z tego, co mówili moi rodzice, nieruchomość (...)
Kto i jakie nieruchomości gminne może nabywać w drodze bezprzetargowej – opinia prawna
Stan faktyczny Mam umowę dzierżawy na nieruchomość (działka z budynkiem Przychodni Lekarskiej). Umowa jest pomiędzy NZOZ (którego jestem właścicielem) a Gminą. Złożyłem wniosek o kupno części niezabudowanej działki z przeznaczeniem na wybudowanie budynku do poszerzenia świadczeń usług (...)
Zwolnienie nieruchomości spod hipoteki przez właściciela nieruchomości – opinia prawna
Stan faktyczny We wrześniu 2003 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyłem lokal mieszkalny od developera prowadzącego działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji. W oparciu o tę umowę i wymaganych przez bank dokumentów (m.in. wypisu z KW), bank udzielił mi kredytu i dokonał (...)
Wywłaszczenie nieruchomości jest najdalej idącą ingerencją władzy wykonawczej w konstytucyjnie chronione prawo własności. Konstytucja RP dopuszcza wywłaszczenie nieruchomości, jeżeli dokonywane jest w „słusznym celu” i za odpowiednim odszkodowaniem. Praktyczne wskazówki (...)
Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja
Zasadą postępowania komorniczego jest, aby wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji w celu uzyskania zaspokojenia. Reguły te odnoszą się zarówno do egzekucji z ruchomości jak i nieruchomości. Następnie komornik zajmuje nieruchomość będącą w posiadaniu dłużnika (...)
Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?
Wielu ludzi nurtuje ten problem, a to ze względu na występujące od czasu do czasu „afery”. Przykładem mogą tu służyć chociażby sprzedaże kamienic przez „cudownie odnalezionych” właścicieli, a którzy - jak się później okazało - (...)
Nabycie własności rzeczy od nieuprawnionego do jej rozporządzania (od niewłaściciela)
Do czego służą księgi wieczyste? System ksiąg wieczystych, stanowi swoisty rejestr nieruchomości. W zasadzie każda nieruchomość powinna mieć urządzoną księgę wieczystą. W księdze takiej wpisuje się dane dotyczące położenia nieruchomości, oznaczenia działek gruntu, wchodzących (...)
Egzekucja z nieruchomości - Kiedy komornik może zająć nieruchomość?
Zasadą postępowania egzekucyjnego jest, iż wszczyna się je na wniosek wierzyciela, który jest kierowany do komornika. Wniosek o wszczęcie egzekucji może być złożony zarówno w formie pisemnej jak i ustnej (do protokołu). We wniosku o wszczęcie egzekucji powinno być (...)
Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?
Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli? Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że „Każdy ze współwłaścicieli (...)
Gruntowne zmiany w gospodarce nieruchomościami
W zasadzie od 22 października zaczynają obowiązywać znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zmienią się m.in. zasady sprzedaży dawnych mieszkań komunalnych. Skorzystać będą mogli na tym nowi właściciele lokali i osoby, które wykupiły je przed (...)
Kiedy lokal może stanowić odrębną własność i jakie prawa są związane z odrębną własnością lokalu?
Co to jest nieruchomość i jakie są jej rodzaje? Według przepisów Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli (...)
Czy dostanę odszkodowanie za wywłaszczenie?
Wywłaszczenie nieruchomości, czyli pozbawienie dotychczasowego właściciela jego prawa stanowi wyłom od konstytucyjnej zasady ochrony własności prywatnej. Wyłom dopuszczalny tylko w słusznym celu, aczkolwiek zawsze krzywdzący i ingerujący w konstytucyjne prawa jednostki. W państwie (...)
Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości. Wycena nieruchomości może być dokonywana dla różnych celów (np. w celu ustalenia wysokości odszkodowania, przy udzielaniu kredytu hipotecznego, w trakcie spraw sądowych albo w celach (...)
Jak szybko zaspokoić się z nieruchomości - czyli uproszczona egzekucja z nieruchomości
Egzekucja z nieruchomości do długi, sformalizowany i kosztowny sposób egzekucji. Aby możliwie przyspieszyć egzekucję z nieruchomości, ustawodawca przewidział możliwość prowadzenia uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Jednak ten sposób egzekucji nie dotyczy wszystkich (...)
Wyjaśnienia dotyczące wakacji kredytowych
W związku z pytaniami kierowanymi do Rzecznika Finansowego przez przedstawicieli prasy, jak równie za pośrednictwem infolinii oraz skrzynki mailowej uruchomionej w Biurze Rzecznika Finansowego przestawił on odpowiedzi na najczęściej poruszane kwestie dotyczące „wakacji kredytowych”. Jeśli (...)
Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych
Jak uczy historia, Państwo zawsze starało się utrudniać obywatelom życie poprzez wprowadzanie wszelkiego rodzaju ograniczeń, koncesji, wprowadzając wymóg uzyskania zezwoleń i uzależniając dokonanie przez nas określonej czynności od szeregu elementów. Czasem było to podyktowane (...)
Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem - opinia prawna
Stan faktyczny Posiadam lokal mieszkalny, który nie ma założonej księgi wieczystej. Ponadto brak też aktu, który ustanawiałby odrębną własność lokalu. W budynku są lokale obciążone hipotecznie przez wierzycieli, co utrudnia załatwienie spraw do pozostałych lokali. (...)
Nabycie nieruchomości przez NZOZ w drodze bezprzetargowej - opinia prawna
Stan faktyczny Mam umowę dzierżawy na nieruchomość (działka z budynkiem Przychodni Lekarskiej). Umowa jest pomiędzy NZOZ (którego jestem właścicielem) a Gminą. Złożyłem wniosek o kupno części niezabudowanej działki z przeznaczeniem na wybudowanie budynku do poszerzenia świadczeń usług (...)
Kiedy ustanawiana jest hipoteka przymusowa?
Cel hipoteki przymusowej Jest to jeden z rodzajów hipoteki. Właściwie jest jej szczególną odmianą, która została odrębnie uregulowana. Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomościach dłużnika, które nie wymaga zgody dłużnika (właściciela (...)
Czy dzierżawca płaci podatek od nieruchomości? - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem dzierżawcą baraku leżącego na gruntach stanowiących własności gminy. Czy z tego tytułu jestem obciążony podatkiem od nieruchomości ? Opinia prawna Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych Zgodnie z art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy (...)
Stan faktycznyMoi rodzice w 1946 r. nabyli pewną nieruchomość, obecnie położoną w dość atrakcyjnej okolicy. Niestety, w 1953 r. mój ojciec został uwięziony przez ówczesne władze. Nie znam dokładnie przebiegu wydarzeń, ale z tego, co mówili moi rodzice, nieruchomość (...)
Kto i jakie nieruchomości gminne może nabywać w drodze bezprzetargowej – opinia prawna
Stan faktyczny Mam umowę dzierżawy na nieruchomość (działka z budynkiem Przychodni Lekarskiej). Umowa jest pomiędzy NZOZ (którego jestem właścicielem) a Gminą. Złożyłem wniosek o kupno części niezabudowanej działki z przeznaczeniem na wybudowanie budynku do poszerzenia świadczeń usług (...)
Licytacja komornicza mieszkania z obciążeniami
Nierzadko zdarza się, że mieszkanie zakupione na licytacji komorniczej obciążone jest ograniczonymi prawami rzeczowymi. Tak się dzieje w przypadku gdy na nabywanym mieszkaniu została ustanowiona hipoteka dla zabezpieczenia kredytu czy też służebność osobista. Co się dzieje z obciążeniami? (...)
