16.12.2005
Zespół
e-prawnik.pl
Stan faktyczny
Jestem właścicielem mieszkania o powierzchni 42 m kw. w kamienicy w Krakowie. Mieszkanie zajmuje lokatorka, która nabyła prawo do jego najmu na podstawie przydziału kwaterunkowego. W trybie art. 11 ust. 5 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów skutecznie doręczyłem jej 3-letnie wypowiedzenie umowy najmu i opuszczenia lokalu w nieprzekraczalnym terminie 31.08.2004 r., pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową o eksmisję. Lokatorka nie wyprowadziła się. Nie posiada też uprawnień do lokalu socjalnego lub zamiennego, gdyż ja wstrzymywałem się dotychczas ze skierowaniem sprawy na drogę sądową o eksmisję. Po wygaśnięciu umowy najmu, została przeze mnie poinformowana pisemnie o utracie tytułu prawnego do lokalu z dniem 01.09.2004 r. oraz konieczności płacenia odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu w wysokości równej regulowanej wówczas ustawowo stawce czynszu (do 3% wartości odtworzeniowej w skali roku). Dopiero w dniu 28.02.2005 r. lokatorka złożyła wniosek o przyznanie lokalu mieszkalnego z zasobów Gminy Miejskiej Kraków, ale z tego co wiem, nie wpisano jej jeszcze na listę osób uprawnionych do zawarcia umowy najmu. Fakt, że nie składałem wcześniej do sądu sprawy o eksmisję lokatorki wynikał z nadziei, że sama wyprowadzi się, mając na uwadze przesłanki wskazujące na pomyślny dla właścicieli prywatnych kamienic werdykt Trybunału Konstytucyjnego, uchylający ograniczenia w podwyższaniu stawek czynszu (słynne ustawy z grudnia 2004 r.). Wyrok taki Trybunał Konstytucyjny wydał rzeczywiście wiosną 2005 r., a ja w oparciu o niego, zachowując 3-miesięczny okres wypowiedzenia (choć nie wiem, czy to było konieczne w moim przypadku), wypowiedziałem lokatorce pismem poleconym płaconą wcześniej stawkę odszkodowania, ustalając nową, odpowiadającą wartości rynkowej czynszu, jaki mógłbym pobierać obecnie za wynajem przedmiotowego mieszkania. Lokatorka nie zakwestionowała podwyżki i nie domagała się w przewidzianym ustawowo terminie jej uzasadnienia. Nie zastosowała się jednak do nowej stawki odszkodowania i płaci nadal według starej stawki z 2004 r. - do 3% wartości odtworzeniowej lokalu, tj. prawie 3-krotnie mniej od stawki rynkowej czynszu. Do płacenia nowej stawki zobowiązana była z dniem 01.09.2005 r. Nadmieniam, że lokatorka jest emerytką, ale nie jest osobą samotną.
Według mojej wiedzy posiada dwoje dobrze sytuowanych materialnie dzieci (syna i córkę), którzy posiadają własne lokale mieszkalne, w których mogłaby ona bez problemów zamieszkać. Jak pokierować dalej sprawę, aby skutecznie odzyskać lokal mieszkalny zajmowany przez lokatorkę (nadal chcę go wykorzystać dla własnych potrzeb mieszkaniowych), a także nie ponosić strat z tytułu niezastosowania się przez lokatorkę do nowej stawki odszkodowania, które zapewne będą teraz co miesiąc narastały. Jaki jest zgodny z prawem tryb podnoszenia lokatorowi stawki odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego i czy można to zrobić pismem poleconym? Czy w przypadku uzyskania wyroku sądowego o eksmisji i przyznaniu lokalu socjalnego lub zastępczego, można ją zmusić do przeprowadzenia się do własnych dzieci, czy trzeba czekać na lokal gminny? Czy na jej dzieciach można sądownie wymusić płacenie ustalonej przeze mnie stawki odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego do czasu opuszczenia go, np. z tytułu obowiązku alimentacyjnego, gdy lokatorki nie stać samodzielnie na takie opłaty? I wreszcie, czy w przypadku gdyby lokatorce się coś stało (czego jej oczywiście nie życzę), czy spłaty jej zaległości finansowych, można domagać się od jej dzieci lub innych spadkobierców? Zastanawiam się też, czy w obecnej sytuacji lepiej od razu skierować sprawę do sądu o eksmisję, czy też jeszcze poczekać, aby dług lokatorki narósł, a jego windykacja "pomogła" w dobrowolnym opuszczeniu przez nią zajmowanego lokalu? Obawiam się bowiem, czy na lokal socjalny, gdy nie będzie można eksmitować lokatorki do jej dzieci, nie przyjdzie mi czekać kolejnych wielu lat.
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
-
Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),
-
Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zmianami).
Przytoczony w opisie stanu faktycznego artykuł 11 ustęp 5 ustawy o ochronie lokatorów stanowi: „Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust.
Potrzebujesz porady prawnej?
Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?
Jeśli chcesz wynająć mieszkanie i mieć „względne” poczucie bezpieczeństwa, podpisz umowę o najem okazjonalny i dopełnij wszystkich wymogów przewidzianych przez ustawę. Wysiłek związany z wymogami formalnymi może zaprocentować wówczas, gdy lokator okaże się nierzetelny (...)
Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym, a jakie na najemcy?
Niniejszy artykuł w zakresie najmu lokalu dotyczy lokalu użytkowego. Obowiązki wynajmującego Głównymi obowiązkami wynajmującego jest: wydanie rzeczy, utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu. Poza tym ponosi on odpowiedzialność (...)
Wynajmujesz lokal? Sprawdź, jak może się skończyć stosunek najmu
Skutkiem zawarcia umowy jest powstanie względnie trwałego stosunku pomiędzy stronami. Istotą najmu jest czasowość korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu w powiązaniu z ekwiwalentnym świadczeniem czynszu. Okres ten może być wyznaczony w sposób ścisły przez podanie konkretnej (...)
Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu?
Kiedy można wypowiedzieć stosunek najmu z powodu zwłoki z opłatami? Jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo, iż został wcześniej uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczony (...)
Ustawa o ochronie praw lokatorów - krótki komentarz
Uwagi ogólne Zgodnie z art. 75 Konstytucji RP, władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli (...)
UMOWA NAJMU - zmiany wprowadzone specustawą o tarczy antykryzysowej
W dniu 31 marca 2020 r. weszła w życie (z wyjątkiem kilkunastu przepisów) ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych (...)
Wypowiedzenie umowy najmu - Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania lub lokalu?
Do najmu lokali mieszkalnych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, zwaną dalej ustawą. Ma ona zastosowanie wyłącznie do lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokali (...)
Wypowiedzenie umowy o pracę - wszystko, co musisz wiedzieć
Tematem artykułu jest zagadnienie wypowiedzenia i rozwiązania umowy o pracę oraz wskazanie przykładowych błędów, jakie w tych sytuacjach popełniają strony stosunku pracy. Omówiono w nim podstawowe przyczyny, które mogą stanowić uzasadnienie rozwiązania umowy o pracę. (...)
Z jakich przyczyn można wypowiedzieć umowę o pracę?
Kiedy przyczyny wypowiedzenia są uzasadnione, a kiedy nieuzasadnione? W artykule niniejszym omówione zostały poszczególne przyczyny wypowiedzenia i rozwiązania umowy o pracę wraz z oceną ich zasadności. Nie da się jednoznacznie określić, czy dana przyczyna ujęta abstrakcyjnie, (...)
Właścicielu, sprawdź, jakie masz prawa wobec najemcy
Na czym polegają ograniczenia używania lokalu przez najemcę? Skutkiem zawarcia umowy jest powstanie względnie trwałego stosunku pomiędzy stronami. Istotą najmu jest czasowość korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu w powiązaniu z ekwiwalentnym świadczeniem czynszu. Uprawnienie najemcy (...)
Charakterystyka najmu lokalu użytkowego Umowa najmu lokalu użytkowego uregulowana jest w Kodeksie cywilnym i nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Sam Kodeks nie zawiera definicji (...)
Rozwiązanie umowy najmu (stan prawny do 10.07.2001)
W jaki sposób może być rozwiązana umowa najmu? Umowa najmu może być rozwiązana: na mocy zgodnego porozumienia stron, przez jedną ze stron umowy - czyli przez wynajmującego lub najemcę. Możliwość jednostronnego rozwiązania najmu występuje w dwóch postaciach: bez zachowania (...)
Moment ogłoszenia upadłości powoduje, obok skutków dla osoby upadłego i skutków co do jego majątku, także skutki względem zobowiązań upadłego. Należy rozstrzygnąć bowiem co uczynić ze zobowiązaniami powstałymi przed ogłoszeniem upadłości. Zobowiązanie jest to (...)
Ustanie stosunku pracy następuje w następstwie: rozwiązania stosunku pracy na podstawie oświadczeń woli (czynności prawnych) albo wygaśnięcia stosunku pracy, które jest spowodowane określonymi zdarzeniami prawnymi. Wypowiedzenie umowy o pracę Wypowiedzenie (...)
W jaki sposób uniknąć rozwiązania umowy o pracę?
Przepisy prawa pracy przewidują szereg przypadków, kiedy nie jest możliwe złożenie przez pracodawcę pracownikowi oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy o pracę. Urlop wypoczynkowy a rozwiązanie umowy o pracę Okolicznością uniemożliwiającą pracodawcy rozwiązanie umowy o pracę jest (...)
Kończy się twoja umowa najmu? Sprawdź, jakie masz prawa i obowiązki!
Najem kiedyś się kończy - czy to wskutek zakończenia okresu, na jaki zawarto umowę, czy przez wypowiedzenie umowy, bądź rozwiązanie jej przez strony albo z innych jeszcze przyczyn. W jakim stanie rzecz wynajęta powinna zostać wynajmującemu zwrócona? Z chwilą zakończenia najmu, zgodnie (...)
PIT od działalności gospodarczej, a ryczałt od najmu...
Kiedy można rozliczać się ryczałtem z przychodów z wynajmu? Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych , dochody osiągane ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, czyli m.in. z najmu, (...)
Ogólne zasady opodatkowania dochodów z prywatnego najmu
Opodatkowanie dochodów z najmu, dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanym dalej „podatkiem PIT”) wymienia jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę (...)
Trybunał Konstytucyjny rozpoznał pytanie prawne Sądu Rejonowego w Toruniu IV Wydział Pracy i Ubezpieczeń Społecznych dotyczące uprawnień pracowników i obowiązków pracodawców w przypadku wypowiedzenia przez pracodawcę umowy na czas określony.Piotr R. rozpoczął pracę (...)
Prawa komandytariusza w spółce komandytowej
Jak klasyfikuje się prawa komandytariusza? Prawa i obowiązki przyznane lub obciążające komandytariusza służą realizacji jego statusu w spółce. Podział ich w oparciu o model klasyczny, oparty na wyodrębnieniu praw korporacyjnych i majątkowych, został poddany krytyce z tego względu, (...)
Nowelizacja Kodeksu cywilnego - umowa najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony
Jakie nowe przepisy dotyczą umowy najmu? W dniu 1 stycznia 2009 roku wejdzie w życie nowelizacja Kodeksu cywilnego. Zmiana nie jest znaczna (ustawodawca dodał tylko jeden paragraf), lecz ma istotne znaczenia z punktu widzenia prowadzenia działalności gospodarczej. Na czym polega zmiana?Wedle (...)
