Wymogi prawne dla usytuowania tymczasowego obiektu budowlanego - opinia prawna

Stan faktyczny 

Posiadam nieruchomość w gminie X. Działka jest częściowo zabudowana – znajduje się na niej mój dom wraz z innymi zabudowaniami – głównie garażami. Nieruchomość jest usytuowana przy drodze przeznaczonej dla ruchu pieszego i samochodowego. Ze względu na atrakcyjność jej położenia chciałam otworzyć sobie kiosk w którym sprzedawałabym warzywa i owoce. Inwestycja wydaje się uzasadniona jako że w okolicy nie ma sklepu o podobnym zakresie działalności. Uznałam, że najbardziej wygodną formą będzie kiosk, nie połączony trwale z gruntem. W przypadku bowiem możliwości likwidacji w przyszłości takiego obiektu, przywrócenie części mojej działki do stanu pierwotnego nie będzie zbyt utrudnione. W związku z powyższymi planami udałam się do starosty w celu zgłoszenia budowy. Uważałam, że zgłoszenie będzie wystarczające, ponieważ kiosk nie będzie trwale powiązany z gruntem - nie zamierzam nawet dokonywać w nim wylewki betonowej, ponieważ powierzchnia podłogowa będzie wyłożona płytami, które będzie można w późniejszym czasie łatwo usunąć. W starostwie otrzymałam jednak informację, że usytuowanie kiosku – nawet nie połączonego trwale z gruntem wymaga pozwolenia na budowę a także decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w związku z tym, że dla tego terenu nie ma zatwierdzonego planu zagospodarowania przestrzennego. Czy prawo rzeczywiście przewiduje taką konieczność? Które przepisy prawne nakładają takie wymogi? Jakie dokumenty i wnioski należy złożyć aby uzyskać pozwolenia?

Opinia prawna

Opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących przepisów:

• ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane ( Dz. U. Nr 89 poz 414 ze zm.),
• ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.).

Tymczasowy obiekt budowlany

Przedstawiona sytuacja dotyczy tzw.

tymczasowego obiektu budowlanego. Definicja powyższego pojęcia została nakreślona w przepisie art. 3 pkt. 5 ustawy prawo budowlane. Zgodnie z wskazanym przepisem, tymczasowym obiektem budowlanym jest obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. Kiosk którego dotyczy stan faktyczny będzie objęty więc zakresem w/w definicji. W dalszych artykułach powoływanej ustawy, prawo budowlane określa postępowanie jakie obligatoryjnie jest wymagane dla usytuowania obiektów budowlanych na nieruchomościach.

W rozdziale czwartym niniejszej ustawy, określającym postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych, znajdują się przepisy zawierające zwolnienia niektórych obiektów od wymogu uzyskania pozwolenia na budowę. Wynika z niego, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu (w którym inwestor podaje termin rozpoczęcia budowy budynków dla których wymagane jest tylko zgłoszenie) ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu; zwolnienie to nie dotyczy obiektów, które mogą znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska (art. 29 pkt. 12). Analiza przepisu pozwala na stwierdzenie, iż nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę wyłącznie taki obiekt nie połączony trwale z gruntem, który przeznaczony jest do przeniesienia w inne miejsce w terminie maksymalnym 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy podanego w zgłoszeniu, bądź też przeznaczony do rozbiórki. W takim przypadku na inwestorze spoczywa obowiązek zgłoszenia budowy do właściwego organu w celu ustalenia czy zamierzona budowa lub roboty budowlane odpowiadają wymaganiom prawa i mogą być realizowane. Organ dokona oceny stanu faktycznego i na tej podstawie może wydać zgodę na usytuowanie budynku na nieruchomości.

Pozwolenie na budowę

W świetle powyższego należy uznać, iż mimo tego, że kiosk nie jest budynkiem połączonym trwale z gruntem i stosuje się do niego przepisy o tymczasowych obiektach budowlanych, usytuowanie go na nieruchomości wymaga uzyskania pozwolenia na budowę wydanego przez właściwy organ. Organem tym w pierwszej instancji jest starosta. Pozwolenie na budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej - decyzja ta upoważnia inwestora do rozpoczęcia budowy.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu z klauzulą ostateczności, tj. decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu lub decyzję ustalającą warunki zabudowy lub decyzję ustalającą lokalizację inwestycji celu publicznego – jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• oświadczenie, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

• wyrys z mapy ewidencji gruntów obrazujący położenie działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym oraz działek sąsiadujących

• projekt budowlany wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami - w 4 egzemplarzach

• w przypadku działania przez przedstawiciela – pełnomocnictwo do reprezentowania wnioskodawcy

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu

Właściwy organ administracji architektoniczno – budowlanej (starosta), po rozpatrzeniu wniosku o pozwolenie na budowę jest zobowiązany wydać decyzję w sprawie pozwolenia na budowę w terminie do 65 dni pod rygorem nałożenia przez organ wyższego rzędu na niego sankcji. Pozwolenie na budowę wydaje się gdy inwestor złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz gdy złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przed wydaniem pozwolenia organ sprawdza:

1. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o której mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska; 

2. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno - budowlanymi; 

3. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7; 

4. wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7. 

Jeżeli inwestor spełnił wszystkie wymogi przewidziane przez przepisy prawne starosta nie może odmówić wydania decyzji.

Decyzja o o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jak wynika z powyższego, jeżeli brak jest na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednym z wymogów wydania pozwolenia na budowę jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – bez tego dokumentu nie zostanie wydane pozwolenie na budowę. Postępowanie w sprawie uzyskania w/w decyzji określają przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podstawą prawną uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest art. 59 ust 1 w/w ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W świetle powyższego, jeżeli teren na którym ma być realizowane zamierzenie inwestycyjne nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego niezbędne staje się uzyskanie takiej decyzji. Decyzja wydawana jest na wniosek kierowany do właściwego organu (wójta, burmistrza albo prezydenta miasta). Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu powinien zawierać: określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej, charakterystyki inwestycji obejmujące: określenie zapotrzebowania na wodę, energię i sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby sposobu unieszkodliwiania odpadów, określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawionych w formie opisowej i graficznej, określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko, wyrys z mapy ewidencji gruntów obrazujący położenie działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym oraz działek sąsiadujących i wyrys z mapy sytuacyjno - wysokościowej dla obszaru jak wyżej, w przypadku działania przez przedstawiciela – pełnomocnictwo do reprezentowania wnioskodawcy.

Organ wyda decyzję w przypadku spełnienia następujących warunków:

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 

• teren ma dostęp do drogi publicznej; 

• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 

• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne

• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Opłaty

Opłaty w przedmiotowym postępowaniu:

1. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – 107,00 zł opłaty skarbowej,

2. pozwolenie na budowę obiektu budowlanego oraz urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna – za każdy m 2 powierzchni użytkowej – 1 zł – ale nie więcej niż 539,00 zł.

Zespół
e-prawnik.pl