Jawność i rękojmia wiary publicznej KW

Pytanie:

Sprzedając mieszkanie, które było moją własnością nie wiedziałam, że mój były mąż wystąpił o uzgodnienie treści KW. Wcześniej nie rościł sobie do mieszkania praw, bo w/g prawa mimo, że byliśmy małżeństwem w czasie jego zakupu, zostało ono notarialnie zapisane na mnie, jako wyłączna własność. Kupiłam je częściowo z majątku swojego, a częściowo za kredyt hipoteczny. Był mąż w pierwszym kredycie też figurował, ale obciążał on wyłącznie mnie, jako właściciela. Po dwóch tygodniach od zakupu mieszkania spisaliśmy notarialnie rozdzielność majątkowa, potem za 4 miesiące spłaciłam ten kredyt innym, niżej oprocentowanym, zaciągniętym wyłącznie na nie. Sąd jednak nie bacząc na fakty wydał na wniosek byłego męża postanowienie o wpisie do KW, w miejsce, gdzie był zapis, że ja jestem właścicielem mieszkania, wpisano byłego męża i mnie. Postanowienie było wydane na posiedzeniu niejawnym, i sprzedając mieszkanie, nie wiedziałam, czego dotyczą sygnaturki. Nie było tam uwidocznionej treści. Tak też podałam w czasie sprzedaży notariuszowi, który zapisał w akcie kupna-sprzedaży, że w dziele II KW jest wzmianka wniosku złożonego przez byłego męża o treści, która nie jest mi bliżej znana. Zapis ten jest jak najbardziej prawdziwy. I dalej, kupujący oświadcza, że stan prawny i faktyczny kupowanego lokalu jest mu znany. Czy ten zapis świadczy, że kupujący wiedział o treści wpisu? Jeśli tak to skąd, bo nie było go w KW, jako treść? Czy ten zapis w jakiś sposób mnie obciąża lub chroni? Co znaczy zapis stan faktyczny i prawny jest mu znany? Czy w tym przypadku chroni go rękojmia? Co dokładnie oznacza rękojmia ksiąg wieczystych?

Masz inne pytanie do prawnika?

13.3.2007

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Jawność i rękojmia wiary publicznej KW

W pierwszej kolejności należy powołać art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, iż księgi wieczyste są jawne i nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków o których uczyniono wzmiankę. Znaczenie tego przepisu jest takie, iż każdy (zarówno Pani, przyszły kontrahent jak również jakakolwiek niezwiązana z transakcją osoba) może wnosić o udostępnienie mu treści księgi wieczystej oraz wniosków, o których uczyniono wzmiankę w księdze bez konieczności uzasadniania tego wniosku interesem prawnym i faktycznym. Kupujący nie może zatem wycofać się z transakcji na tej podstawie, iż nie były mu znane wpisy w treści księgi czy wniosku Pani byłego męża. Podniesienie więc przez niego takiego zarzutu nieznajomości określonego wpisu w księdze będzie prawnie bezskuteczne.

Porady prawne

Oświadczenie o znajomości stanu faktycznego lokalu odnosi się przede wszystkim do kwestii tj. położenie lokalu, jego stan, wyposażenie, charakter, metraż itp. Oświadczenie o znajomości stanu prawnego odnosi się przede wszystkim do znajomości treści wpisu w księdze czy treści wniosku jest jedynie oświadczeniem wiedzy, wyrażającym tyle, że kupującemu znana jest treść księgi i wniosków o których wzmiankę uczyniono w księdze. Oświadczenie to można interpretować dalej w ten sposób, że kupujący ma świadomość, że jeśli prawo męża zostanie wpisane wówczas zawierając umowę jedynie z jednym ze współwłaścicieli, a zatem nabędzie jedynie udział we współwłasności.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych reguluje art. 5 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Przykładowo, gdyby prawo byłego męża jako współwłaściciela nie było wpisane w księdze wieczystej i nie było również wniosku o taki wpis, a Pani figurowałaby jako jedyna właścicielka, wówczas zawarta jedynie przez Panią umowa sprzedaży chroniłaby kontrahenta, a były mąż nie mógłby twierdzić, że umowa została zawarta przez osobę nieuprawnioną lub też, że w istocie doszło do sprzedaży udziału w nieruchomości. Z taka sytuacją nie mamy do czynienia w obecnej sytuacji gdyż, w księdze była wpisana wzmianka o wniosku męża, która zgodnie z art. 8 ustawy wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że nabywca w tej sytuacji nie będzie chroniony i może okazać się, że w rzeczywistości nabył jedynie udział we współwłasności lokalu.

Ponadto rękojmia wary publicznej ksiąg wieczystych jest nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Gdyby zatem prawo męża nie było wpisane w księdza, a kontrahent wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć, że mieszkanie stanowi w istocie przedmiot współwłasności wówczas również nie można by uznać, że w wyniku umowy zawartej z jednym ze współwłaścicieli nabył prawo własności całego lokalu.

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Szczególne uprawnienia banków

Szczególne uprawnienia banków

  Zabezpieczenia Bank udzielając kredytów osobom fizycznym oraz podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą musi w odpowiedni sposób zabezpieczyć zwrot oddanych do dyspozycji środków pieniężnych. Nie jest to jedynie "widzimiesię" banku jako kredytodawcy, gdyż obowiązek (...)

Rynek wtórny czy pierwotny - gdzie kupić mieszkanie?

Rynek wtórny czy pierwotny - gdzie kupić mieszkanie?

 Z czym wiąże się zakup mieszkania? Zakup mieszkania to wydatek niecodzienny, pochłaniający nie tylko duże środki finansowe, ale i mnóstwo czasu. Mnóstwo jest też osób „towarzyszących”, które oczekują na zyski przy tej okaz rynek wtórny, pierwotny, (...)

Szczególne uprawnienia banków

Szczególne uprawnienia banków

  Zabezpieczenia Bank udzielając kredytów osobom fizycznym oraz podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą musi w odpowiedni sposób zabezpieczyć zwrot oddanych do dyspozycji środków pieniężnych. Nie jest to jedynie "widzimiesię" banku jako kredytodawcy, gdyż obowiązek (...)

Rynek wtórny czy pierwotny - gdzie kupić mieszkanie?

Rynek wtórny czy pierwotny - gdzie kupić mieszkanie?

 Z czym wiąże się zakup mieszkania? Zakup mieszkania to wydatek niecodzienny, pochłaniający nie tylko duże środki finansowe, ale i mnóstwo czasu. Mnóstwo jest też osób „towarzyszących”, które oczekują na zyski przy tej okaz rynek wtórny, pierwotny, (...)

Rejestr zastawów

Rejestr zastawów

  Gdzie tworzone są rejestry zastawów Rejestry zastawów prowadzone są przy sądach rejonowych (przy wydziałach gospodarczych tych sądów), mających siedziby w miastach wojewódzkich. Oznacza to, że na każde wojewó zastaw, rejestr zastawów, rzecz ruchoma, obciążenie, (...)

Kiedy Twoja oferta może zostać odrzucona?

Kiedy Twoja oferta może zostać odrzucona?

  Kiedy dopuszczalne jest składanie ofert równoważnych? Co do zasady przedmiotu zamówienia nie można opisać przez wskazania patentów, znaków towarowych, pochodzenia. Wyjątkowo dopuszczalne jest opisanie przedmiotu zamówienia w taki sposób, jeżeli jest (...)

Czas trwania, forma oraz jawność umów w sprawie zamówień publicznych (stan prawny do 1 marca 2004 r.)

Czas trwania, forma oraz jawność umów w sprawie zamówień publicznych (stan prawny do 1 marca 2004 r.)

  Jak długo może obowiązywać umowa w sprawie zamówienia publicznego? Ustawa zawiera generalny zakaz zawierania umów w sprawie zamówienia publicznego na czas nieoznaczony. Zakaz ten obowiązuje od czasu wejścia w życie ustawy z dnia z dnia 29 sierpnia 1997 r., o zmianie (...)

Rejestr zastawów

Rejestr zastawów

  Gdzie tworzone są rejestry zastawów Rejestry zastawów prowadzone są przy sądach rejonowych (przy wydziałach gospodarczych tych sądów), mających siedziby w miastach wojewódzkich. Oznacza to, że na każde wojewó zastaw, rejestr zastawów, rzecz ruchoma, obciążenie, (...)

Kiedy Twoja oferta może zostać odrzucona?

Kiedy Twoja oferta może zostać odrzucona?

  Kiedy dopuszczalne jest składanie ofert równoważnych? Co do zasady przedmiotu zamówienia nie można opisać przez wskazania patentów, znaków towarowych, pochodzenia. Wyjątkowo dopuszczalne jest opisanie przedmiotu zamówienia w taki sposób, jeżeli jest (...)

Czas trwania, forma oraz jawność umów w sprawie zamówień publicznych (stan prawny do 1 marca 2004 r.)

Czas trwania, forma oraz jawność umów w sprawie zamówień publicznych (stan prawny do 1 marca 2004 r.)

  Jak długo może obowiązywać umowa w sprawie zamówienia publicznego? Ustawa zawiera generalny zakaz zawierania umów w sprawie zamówienia publicznego na czas nieoznaczony. Zakaz ten obowiązuje od czasu wejścia w życie ustawy z dnia z dnia 29 sierpnia 1997 r., o zmianie (...)

Jak małżonkowie mogą wpływać na skład majątku wspólnego w trakcie trwania wspólności?

Jak małżonkowie mogą wpływać na skład majątku wspólnego w trakcie trwania wspólności?

  Wszystkie sytuacje opisane w niniejszym artykule nie dotyczą bezpośrednio samego podziału majątku wspólnego. Mimo to, czynności takie, jak zarząd majątkiem wspólnym czy zaciąganie zobowiązań, mogą wpłynąć na kształt tego majątku - zarówno poprzez jego zwiększenie, (...)

Jak małżonkowie mogą wpływać na skład majątku wspólnego w trakcie trwania wspólności?

Jak małżonkowie mogą wpływać na skład majątku wspólnego w trakcie trwania wspólności?

  Wszystkie sytuacje opisane w niniejszym artykule nie dotyczą bezpośrednio samego podziału majątku wspólnego. Mimo to, czynności takie, jak zarząd majątkiem wspólnym czy zaciąganie zobowiązań, mogą wpłynąć na kształt tego majątku - zarówno poprzez jego zwiększenie, (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych

Rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych

Co to jest ochrona rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej (w przypadku hipoteki)? Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest uregulowana ustawą o księgach wieczystych i hipotece w jej art. 5. Ma ona na celu ochronę nabywców praw (np. własności nieruchomości), którzy nabyli (...)

Darowizna - problem z nieuregulowaną własnością

Darowizna - problem z nieuregulowaną własnością

Babcia chce przekazać mi w formie darowizny działeczkę. Działkę podarowali jej rodzice w latach pięćdziesiątych i ma to odzwierciedlenie w księdze wieczystej. Na początku lat 70 gmina nadawała akty własności ziemi, na którym to akcie bezpodstawnie widnieje tylko dziadek, który notabene (...)

Roszczenie do notariusza

Roszczenie do notariusza

Przez wpisaną służebność w KW nie mogę zaspokoić swojej wierzytelności, czyli odzyskać pieniędzy lub sprzedać nieruchomości w tym samym celu. Sprzedawca nie jest wypłacalny i ta droga także wyklucza w/w cel. Dlatego też chcę pozwać notariusza o zwrot/ zapłatę całej mojej wierzytelności, (...)

Wpis w KRS a nowy zarząd

Wpis w KRS a nowy zarząd

Zgodnie z Art. 231 ksh lada dzień zwołane zostanie zgromadzenie wspólników, podczas którego zmianie ulegnie skład osobowy zarządu, gdyż kadencja obecnego zarządu i tak wygasa. Pojawia się problem reprezentacji po zmianie zarządu spółki. Spółka jest w trakcie realizacji transakcji zagranicznej (...)

Nieujawnienie prawa w księdze wieczystej

Nieujawnienie prawa w księdze wieczystej

W momencie kupna nieruchomości (mieszkanie własnościowe na rynku wtórnym) nie miałam wystarczającej sumy, aby uiścić stosowna opłatę za wpis do ksiegi wieczystej. Poprosiłam o rozłożenie kwoty 1300 zł na raty, lecz uzyskałam odpowiedź, iż nie ma takiej możliwości, mogę natomiast uregulować (...)