Odpowiedź prawnika: Sprzedaż i zakup mieszkania a podatek dochodowy
Z dniem 1 stycznia 2007 r. nastąpiła nowelizacja przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu/dochodu ze sprzedaży nieruchomości, niemniej jednak zgodnie z ustawą zmieniającą, do nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed nowelizację stosuje się zasady opodatkowania również sprzed nowelizacji (a więc obowiązujące do 31 stycznia 2006 r.).
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust.
Zatem po upływie pięciu lat, ale licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, sprzedaż mieszkania w ogóle nie jest źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu (nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych). Tak więc przychód ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2004 r. nie będzie podlegał podatkowi dochodowemu, o ile sprzedaż nastąpi nie wcześniej niż 1 stycznia 2010 r.
Jeżeli sprzedaż nastąpi przez tą datą, to zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o PIT podatek od przychodu (którego nie łączy się z przychodami/dochodami z innych źródeł), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru. (art. 28 ust. 4 ustawy o PIT). Jak stanowi art. 19 ust. 1 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ichwartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. koszty rzeczoznawcy, doradztwa, pośrednika, notariusza, jeśli były ponoszone przez sprzedającego).
Przepis art. 28 ust. 2a ustawy o PIT daje możliwość uniknięcia zapłaty podatku, gdyż jak stanowi zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie (o płatności podatku), nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży m.in. nieruchomości, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
