Opodatkowanie cesji i sprzedaży mieszkania

Pytanie:

"Jestem właścicielem praw do mieszkania, tzn. na sprzedaż mieszkania z developerem; nie została zawarta jeszcze umowa notarialna, lecz umowa cywilnoprawna zobowiązująca developera do wybudowania i przekazania mieszkania, a mnie do zapłaty określonej kwoty. Chciałbym odsprzedać mieszkanie osobie trzeciej przed zawarciem z developerem umowy notarialnej; Ewentualnie najpierw zawrzeć umowę przedwstępną z osobą trzecią, a po umowie notarialnej z developerem, ostateczną umowę sprzedaży. Jakie podatki będę musiał zapłacić sprzedając mieszkanie przed przeniesieniem na mnie prawa własności? Jakie podatki zapłacę przy sprzedaży mieszkania po przeniesieniu na mnie własności? Jak będą kształtowały się podatki, jeśli przed przeniesieniem na mnie prawa własności zawrę przedwstępną umowę sprzedaży w celu odsprzedaży mieszkania osobie trzeciej, a ostateczną umowę sprzedaży osobie trzeciej zawrę już po przeniesieniu na mnie przez developera własności mieszkania (czyli po zawarciu ostatecznej umowy notarialnej z developerem)."

Odpowiedź prawnika: Opodatkowanie cesji i sprzedaży mieszkania

W przypadku uzyskania przez podatnika przychodu z tytułu przeniesienia w drodze umowy praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem na osobę trzecią - wystąpi po stronie podatnika przychód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych, stanowiący źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do sposobu ustalania dochodu z ww. tytułu stosujemy ogólną zasadę wynikającą z art. 9 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Natomiast, jak stanowi art. 22 ust. 1 ustawy, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyłączeniem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Powyższy przepis w analizowanej sprawie oznacza, iż dochód stanowić będzie kwota przychodu uzyskanego z tytułu przeniesienia praw i obowiązków pomniejszona o koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z ich nabyciem (do których niewątpliwie należeć będą m.in. kwoty wpłaconych dla dewelopera rat). Tak ustalony dochód stosownie do dyspozycji art. 45 ust. 1 ustawy podlegać będzie kumulacji z dochodami z innych źródeł i powinien zostać wykazany w zeznaniu podatkowym składanym do urzędu skarbowego w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie podatnik powinien uiścić podatek dochodowy z ww. tytułu, bowiem zgodnie z ust. 4 pkt 1 art. 45 jest on obowiązany wpłacić różnicę między podatkiem należnym od dochodu wynikającego z zeznania, a sumą należnych za dany rok zaliczek, w tym również sumą zaliczek pobranych przez płatników. Zatem w sytuacji, gdy przychód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych będzie wyższy aniżeli koszty uzyskania tego przychodu - różnica będzie stanowiła dochód do opodatkowania na wyżej opisanych zasadach. Natomiast w przypadku gdy przychód z wymienionego źródła będzie równy kosztom - dochód do opodatkowania nie wystąpi, a tym samym nie wystąpi obowiązek nałożony na podatników w powołanym wyżej art. 45 ust. 1 i ust. 4 ustawy. Powyższe znajduje też potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych (por. informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z 2 grudnia 2004 r., sygn. II US pb IB / 415-224 / 04 / KSz).

Cesja praw do umowy przedwstępnej nabycia mieszkania – będąca de facto sprzedażą prawa majątkowego – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży ciąży na kupującym. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa prawa majątkowego (tj. najczęściej kwota wynikająca z umowy przedwstępnej z developerem plus kwota odstępnego, a nie tylko np. nadwyżka uzyskanej kwoty nad kosztami). Stawka podatku wynosi 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o PCC). Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika (notariusza).

W przypadku natomiast sprzedaży mieszkania po jego nabyciu od dewelopera (po podpisaniu aktu notarialnego nabycia), jak stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Na mocy art. 22 ust.

6d i 6e ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości  nabytych m.in. w drodze darowizny, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ustawy), tj. do końca kwietnia roku następnego. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 4 ustawy).

W przypadku sprzedaży mieszkania po jego nabyciu od dewelopera (po podpisaniu aktu notarialnego nabycia) podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% i jest płatny przez kupującego płatnikowi (notariuszowi, który będzie sporządzał umową sprzedaży).


Piotr Geliński

Doradca podatkowy

Doradca podatkowy nr 10841; magister prawa (absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego).

Od 2002 r. zdobywał doświadczenie jako współpracownik znanych kancelarii prawnych i kancelarii doradztwa podatkowego. Od 2008 r. wykonuje zawód doradcy podatkowego obecnie w formie spółki doradztwa podatkowego;

Specjalizuje się w: udzielaniu porad, opinii i wyjaśnień z zakresu obowiązków podatkowych; analizie obciążeń podatkowych i ich optymalizacji, planowaniu podatkowym; ocenie umów pod względem wynikających z nich obowiązków podatkowych; doradztwie w sporach z organami podatkowymi, podczas kontroli podatkowej i skarbowej oraz w postępowaniach z zakresu zobowiązań podatkowych, w tym także w postępowaniach sądowoadministracyjnych.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika