Ustawa o ochronie lokatorów a wynajem prywatny

Pytanie:

"Chcę wynająć swoje mieszkanie młodej rodzinie. Słyszałem, że w związku z ustawą o ochronie lokatorów, w pewnych wypadkach może być problem z \"rozstaniem się\" z najemcą, obowiązek wskazania lokalu zastępczego itp. Czy jeżeli w takim przypadku podpisze się umowę na czas określony, na przykład rok, może się zdarzyć (przy założeniu, że zaszły jakieś okoliczności, np. ciąża, choroba itp.), że najemca będzie miał podstawę prawną, żeby po tym okresie odmówić opuszczenia mieszkania? Czy też w/w ochrona dotyczy tylko umów w trakcie lub podpisanych na czas nieokreślony?"

Odpowiedź prawnika: Ustawa o ochronie lokatorów a wynajem prywatny

Jeżeli chodzi o najem lokali mieszkalnych to ustawa o ochronie lokatorów nie dotyczy w całym zakresie jedynie tzw. najmu okazjonalnego, a więc najmu w sytuacji, gdy właściciel przejściowo nie korzysta z lokalu w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W przypadku takiego najmu stosuje się jedynie art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3, art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2 tej ustawy.

Zgodnie z omawianą ustawą, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu z ściśle określonych powodów, w sytuacjach wskazanych przez ta ustawę, z zachowaniem odpowiednich procedur. W zakresie przepisów, które stosuje się do najmu okazjonalnego znajdują się również przepisy dotyczące przyczyn wypowiadania umowy.
W sytuacji, gdy zawierana jest umowa na czas określony, po upływie okresu, na który została ona zawarta (o ile strony nie przedłużą umowy), najemca nie jest uprawniony do korzystania z lokalu, gdyż umowa wygasa. Natomiast, jeżeli chodzi o możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony (a więc jej rozwiązania przed upływem terminu, na który została zwarta), to kwestia ta jest przedmiotem kontrowersji w literaturze przedmiotu. Zgodnie z jednym z poglądów: „Ograniczenia wypowiadania umów przewidziane w art. 11 dotyczą przede wszystkim umów zawartych na czas nieoznaczony, ale mogą dotyczyć także umów terminowych. Przyczyny przedterminowego rozwiązania umowy powinny pokrywać się z przewidzianymi w tym przepisie. Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony wtedy tylko będzie skuteczne, gdy taką możliwość przewiduje umowa, wskazując, z jakich konkretnie przyczyn może zostać rozwiązana przed terminem" (tak: Myczkowski Lesław, Gola Alfred, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis).

Należy jednak w tym miejscu zwrócić uwagę na fakt, że czym innym jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu, czy też jej wygaśniecie wskutek upływu czasu, a czym innym możliwość nakazania opuszczenia mieszkania lokatorowi, czy też możliwość wykonania wyroku sądowego nakazującego eksmisję.
Jeżeli umowa najmu wygasła, czy to wskutek upływu czasu, czy też jej wypowiedzenia, a lokator nie chce opuścić lokalu, należy wystąpić do sądu z powództwem o eksmisję. W niektórych przypadkach, sąd orzekając o eksmisji może orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego i nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W przypadku lokalu wynajmowanego nie od spółdzielni czy TBS-u, sąd nie ma bezwzględnego obowiązku orzeczenia o lokalu socjalnym, jednakże ma taką możliwość. Sąd badając, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez dane osoby z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Osoby, wobec których orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kc.
Z kolei wykonanie wyroku eksmisyjnego wobec osób, w stosunku do których nie orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego również może być utrudnione, a to dlatego, że polskie prawo nie przewiduje tzw. eksmisji na bruk. W przypadku tych właśnie osób wchodzi w grę dostarczenie tzw. pomieszczenia tymczasowego. Niniejsze kwestie omawia odpowiedź: Eksmisja na bruk a pomieszczenie tymczasowe


Zespół prawników
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika