Wycena nieruchomości

Pytanie:

Na jakiej podstawie rzeczoznawca wycenia nieruchomość, jeśli w jej pobliżu i w pobliskich miejscowościach nie ma podobnej nieruchomości? A biegły określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym. Cytuję "Z uwagi na brak przykładu sprzedaży nieruchomości położonej w sąsiedztwie o cechach zbliżonych analizuję sprzedaże nieruchomości zabudowanych w rejonach zbliżonych oraz wstępnie korzystam z cen wskaźnikowych rachunku składnikowego (oddzielnie działka i budynek) wynikających z analizy statystycznej rynku w dłuższym okresie czasu (jak stosowane przez Urząd Skarbowy)." Czy może tak wycenić, czy powinien zrobić szczegółowy kosztorys? Proszę o podanie podstawy prawnej.

Masz inne pytanie do prawnika?

22.2.2008

Zespółe-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Wycena nieruchomości

Zagadnienie sposobu wyceny nieruchomości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 152-157). Wyznaczają one trzy podstawowe metody wyceny nie określając jednak dokładnie sposobów wyceny. Są to tzw. podejścia do wyceny:

  • porównawcze

  • dochodowe

  • kosztowe

Rzeczoznawca może też zastosować podejście mieszane.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. 

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Jak więc wynika z opisu sytuacji, rzeczoznawca najprawdopodobniej zastosował metodę wyceny porównawczej.

Bardziej szczegółowo kwestie te reguluje rozporządzenie sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowiąc m.in., iż w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Rozporządzenie powyższe zawiera także przepisy dotyczące operatu szacunkowego przedstawiającego wycenę nieruchomości. Zgodnie z nimi operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

  1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

  2. określenie celu wyceny;

  3. podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

  4. ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

  5. opis stanu nieruchomości;

  6. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 

  7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

  8. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

  9. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości. Wycena nieruchomości może być dokonywana dla różnych celów (np. w celu ustalenia wysokości odszkodowania, przy udzielaniu kredytu hipotecznego, w trakcie spraw sądowych albo w celach (...)

Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Chcesz wyceniać wartość nieruchomości i pracować jako rzeczoznawca majątkowy? Musisz najpierw uzyskać uprawnienia. Dowiedz się, jak uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy - co robi rzeczoznawca majątkowy? Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje (...)

Wytyczne dla rzeczoznawców majątkowych na czas pandemii

Wytyczne dla rzeczoznawców majątkowych na czas pandemii

Rekomendacje MR dla rzeczoznawców majątkowych na czas pandemii koronawirusa U podstaw dokonania rzetelnej i profesjonalnej wyceny nieruchomości leży właściwe ustalenie stanu nieruchomości, w tym dokonanie oględzin. Oględziny nieruchomości stanowią ten element wyceny, który w (...)

Jednolite standardy wyceny nieruchomości dla sektora bankowego

Jednolite standardy wyceny nieruchomości dla sektora bankowego

Minister Infrastruktury i Budownictwa potwierdził jednolite standardy wyceny nieruchomości dla sektora bankowego 1 września 2017 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa ustalił standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. Od 1 września (...)

Wyceny nieruchomości – będzie standard porównawczy

Wyceny nieruchomości – będzie standard porównawczy

W konsultacjach publicznych jest projekt standardu wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Przy określaniu wartości nieruchomości to podejście najbardziej powszechne i najczęściej stosowane przez rzeczoznawców majątkowych. Po co standard wyceny nieruchomości? Brak (...)

Konsultacje społeczne w sprawie zmiany zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Konsultacje społeczne w sprawie zmiany zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Czego dotyczy projekt rozporządzenia?Zgodnie z decyzją Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Infrastruktury Olgierda Dziekońskiego, do konsultacji społecznych został przekazany projekt rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (...)

UOKiK pozywa do sądu Getin Bank

UOKiK pozywa do sądu Getin Bank

  Wycena nieruchomości na koszt kredytobiorcy w przypadku opóźnień w spłacie kredytu - to jedna z zakwestionowanych przez Prezes UOKiK klauzul w umowach kredytu hipotecznego stosowanych przez Getin Bank. To kolejny pozew do sądu skierowany przez Urząd. Zgodnie z kodeksem cywilnym, postanowienia (...)

Czy możesz wykupić mieszkanie od swojego zakładu?

Czy możesz wykupić mieszkanie od swojego zakładu?

Po zmianie systemu pojawił się problem – większość mieszkań zakładowych przejęły - na podstawie ustawy z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe - gminy do swojego zasobu, co w konsekwencji stanowiło przyczynek (...)

Różnice między wartością księgową a rynkową

Różnice między wartością księgową a rynkową

Zarząd  Interferie zlecił dokonanie wyceny rynkowej nieruchomości spółki. Okazało się, że są prawie dwa razy więcej warte niż wynosi ich wartość księgowa. (...)Wartość księgowa tych samych nieruchomości na koniec pierwszego półrocza tego roku była niemal dwukrotnie (...)

Odwrócona hipoteka. Ustawa czeka na podpis prezydenta, co się zmieni?

Odwrócona hipoteka. Ustawa czeka na podpis prezydenta, co się zmieni?

Odwrócony kredyt hipoteczny to nic innego, jak przekazanie przez bank pieniędzy na dowolny cel. Specyfiką tego typu kredytu jest to, że banki udzielają kredytu pod zastaw nieruchomości. Bank wypłaca określoną kwotę, a kredytobiorca nie jest zobowiązany do spłaty tego kredytu w tradycyjny (...)

Doskonalenie kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych

Doskonalenie kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych

Od 28 kwietnia 2018 r. obowiązują przepisy wykonawcze określające zasady stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych. Nowe rozporządzenie określa sposoby doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, sposoby dokumentowania (...)

Jak rzeczoznawcy majątkowi muszą doskonalić swoje kwalifikacje zawodowe?

Jak rzeczoznawcy majątkowi muszą doskonalić swoje kwalifikacje zawodowe?

Od 28 kwietnia 2018 r. obowiązują przepisy wykonawcze określające zasady stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych. Nowe rozporządzenie określa sposoby doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, sposoby dokumentowania (...)

Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych

Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych

Rzeczoznawca majątkowy, który nie wykonuje czynności zawodowych zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi oraz zasadami etyki zawodowej, podlega odpowiedzialności zawodowej. Wykonujący zawód rzeczoznawca majątkowy podlega odpowiedzialności zawodowej już od dnia wpisu do (...)

Jak uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego?

Jak uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego?

Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości. Tytuł "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości, (...)

Co zrobić gdy potrzebujesz dokonać wyceny nieruchomości?

Co zrobić gdy potrzebujesz dokonać wyceny nieruchomości?

Ile warta jest działka lub magazyn. Przedsiębiorca, który chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, musi przeprowadzić wycenę nieruchomości. Nie obędzie się tu bez pomocy eksperta. Ile są warte działka, magazyn czy lokal użytkowy? Inwestor dowie się tego z operatu szacunkowego. Najczęściej (...)

Zmienią się zasady dokonywania wycen nieruchomości

Zmienią się zasady dokonywania wycen nieruchomości

Rzeczoznawcom majątkowym ma być łatwiej oceniać wartość gruntów i budynków na potrzeby operatów. Tak wynika z przygotowanej przez Ministerstwo Infrastruktury noweli rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zmienią się m.in. zasady dokonywania wycen (...)

Spotkanie ekspertów rynku nieruchomości z Podsekretarzem Stanu w Ministerstwie Infrastruktury, Olgierdem Dziekońskim

Spotkanie ekspertów rynku nieruchomości z Podsekretarzem Stanu w Ministerstwie Infrastruktury, Olgierdem Dziekońskim

W dniu 12 stycznia 2009 roku odbyło się spotkanie ekspertów rynku nieruchomości z Podsekretarzem Stanu w Ministerstwie Infrastruktury, Panem Olgierdem Dziekońskim, dotyczące pojęcia wartości rynkowej nieruchomości w polskim systemie prawnym. Celem spotkania była analiza, czy wartość rynkowa (...)

Zmiana zagospodarowania przestrzennego a decyzja o rencie planistycznej - opinia prawna

Zmiana zagospodarowania przestrzennego a decyzja o rencie planistycznej - opinia prawna

Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe (PPU) od 1993 roku posiadało dwie działki na prawach wieczystego użytkowania. Uchwałą z dnia listopada 2001 roku radni na wniosek PPH dokonali zmiany planu zagospodarowania przestrzennego z funkcji usług podstawowych na funkcję mieszkalną, usługową, (...)

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu - problem nieuzasadnionej aktualizacji opłaty rocznej

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu - problem nieuzasadnionej aktualizacji opłaty rocznej

Utrzymujące się od kilku lat wysokie ceny na rynku nieruchomości sprawiają, że przedsiębiorcy zamierzający prowadzić działalność gospodarczą z wykorzystaniem nieruchomości gruntowych, już na pierwszym etapie planowanej inwestycji muszą dysponować znacznymi środkami finansowymi. Fundusze (...)

NIK o nabywaniu nieruchomości pod budowę dróg krajowych

NIK o nabywaniu nieruchomości pod budowę dróg krajowych

Osoby wywłaszczone na podstawie drogowej specustawy miesiącami czekają na odszkodowania za swoje nieruchomości. Przepisy wprawdzie przewidują krótkie terminy ustalenia wysokości odszkodowania, ale w praktyce nie są one dotrzymywane. Przyznawane odszkodowania są często zaniżane lub zawyżane (...)

Spłata kredytu hipotecznego zdaniem Prezesa UOKiK

Spłata kredytu hipotecznego zdaniem Prezesa UOKiK

Jeżeli spłacasz całkowicie lub nadpłacasz kredyt hipoteczny, który wziąłeś po 21 lipca 2017 r., bank musi się z tobą rozliczyć z opłat pobranych w związku z zawarciem umowy. Szczegóły znajdziesz w najnowszym stanowisku Prezesa Urzędu. Prezes UOKiK wszczął postępowania (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Wycena nieruchomości przed licytacją publiczną

Wycena nieruchomości przed licytacją publiczną

Jak zostanie wyceniona wartość nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową? Czy wysokość hipoteki będzie miała na to wpływ? Jeśli tak to jaki? Przed licytacją należy dokonać opisu i oszacowania (...)

Ustalenie wartości spadku w sprawie o dział spadku

Ustalenie wartości spadku w sprawie o dział spadku

Jestem naturalizowanym obywatelem U.S.A. Uprzednio mieszkałem w Polsce przez 34 lata. W lipcu odwiedziłem Polskę na jeden tydzień i równocześnie złożyłem wniosek o dział spadku po moich rodzicach (...)

Wniosek o zniesienie współwłasności - wymagania

Wniosek o zniesienie współwłasności - wymagania

Jakie dokumenty należy zgromadzić i dostarczyć (do sądu lub notariusza) w przypadku podziału majątku po uprawomocnieniu wyroku rozwodowego, jeśli chodzi o działkę wraz z domem jednorodzinnym, (...)

Utrudnianie wyceny nieruchomości

Utrudnianie wyceny nieruchomości

Sąd zlecił wycenę nieruchomości, na co napisałem zażalenie do Sądu. Nie otrzymałem odpowiedzi, mimo to Sąd ponownie zlecił rzeczoznawcy wycenę nieruchomości nie zawiadamiając mnie o tym. Informację (...)

Wycena nieruchomości z masy spadkowej

Wycena nieruchomości z masy spadkowej

Jak mogę ustalić cenę rynkową ziemi rolnej w danym rejonie. Czy taką informację udzieli mi Urząd Skarbowy działający w tym rejonie? Jak i czy można ustalić samemu wartość 30-letniego domu, (...)

Biegły w postępowaniu egzekucyjnym

Biegły w postępowaniu egzekucyjnym

Dwa miesiące temu został sporządzony operat szacunkowy nieruchomości gruntowej przez biegłego Sądowego, następnie podczas opisu i oszacowania przez Komornika, operat ten został zaskarżony przez (...)

Zniesienie współwłasności ze Skarbem Państwa

Zniesienie współwłasności ze Skarbem Państwa

Jestem właścicielem 3/4 mieszkania, 1/4 należy do Skarbu Państwa. Od dwóch lat próbuję wykupić od Skarbu Państwa pozostałą część, ale bezskutecznie. Starostwo nie może się zdecydować między (...)

Zaskarżenie wyceny nieruchomości w egzekucji

Zaskarżenie wyceny nieruchomości w egzekucji

Jeżeli wpisów do księgi jest kilka, o łącznej wartości np. 800 000 zł, a oszacowanie nieruchomości przygotowanej do licytacji jest o wiele niższe np. 600 000 zł, to czy ktoś z wierzycieli, np. (...)

Licytacja nieruchomości rolnej

Licytacja nieruchomości rolnej

Czy można podważyć licytację, która odbyła się z naruszeniem wydaje mi się podstawowych zasad? Była to niezgodność obszaru nieruchomości licytowanej (na niekorzyść dłużnika) o 8 % powierzchni. (...)

Wycena wywłaszczanej nieruchomości

Wycena wywłaszczanej nieruchomości

Decyzją lokalizacyjną wojewody, a następnie decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i zatwierdzającą plan podziału w 2007 r. przejęto część mojej działki przeznaczonej do celów zabudowy (...)

Koszty wyceny nieruchomości

Koszty wyceny nieruchomości

Jak wysokie maksymalnie mogą być koszty biegłego sądowego przy wycenie nieruchomości? Koszty przeprowadzenia dowodu z opinii biegłych w postępowaniu sądowym obejmują wynagrodzenie biegłych (...)

Zwlekanie z wyceną przez biegłego

Zwlekanie z wyceną przez biegłego

Przed ośmioma miesiącami Sąd wyznaczył biegłego do wyceny nieruchomości. Biegły miał to wykonać w ciągu czterech miesięcy. Minęły następne cztery miesiące i biegły nadal nie przedstawił (...)

Usługi rzeczoznawstwa a zwolnienie z VAT

Usługi rzeczoznawstwa a zwolnienie z VAT

Wykonuję w ramach prowadzonej działalności gospodarczej usługi jako rzeczoznawca majątkowy, w tym na rzecz osób nieprowadzących działalności gospodarczej. Jestem zarejestrowany jako płatnik podatku (...)

Ważność oszacowania nieruchomości

Ważność oszacowania nieruchomości

Podczas postępowania upadłościowego mojego przedsiębiorstwa w lipcu 2001 roku z wniosku syndyka masy upadłości przeprowadzono opis i oszacowanie mojej nieruchomości zabudowanej pawilonem, w której (...)

Warunki zakupu nieruchomości przez gminę

Warunki zakupu nieruchomości przez gminę

Gmina wystąpiła z propozycją zakupu nieruchomości , która wcina sie w posesje szkoły (kiedyś własność spadkodawcy, którą wywłaszczono na potrzeby budowy szkoły), celem rozbudowy boiska szkolnego. (...)

FORUM PRAWNE

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości Dzień dobry, mam pytanie. Czy wycena nieruchomości (dom z działką ) może różnić się w zależności od celu wyceny? Mam taką sytuację :kupuje dom za 440 000, wycena (...)

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości Witam, proszę o informację czy brak zamontowanych żyrandoli i żarówek w mieszkaniu wpływa bardzo na wycenę nieruchomosci sporządzaną na potrzeby kredytu hipotecznego.

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości Witam , mam taki problem, jestem w trakcie zakupu domu wraz z działką, ale rzeczoznawca zaniżył wartość domu podczas wyceny. Powinien wziąć pod uwagę nieruchomości na tym (...)

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości Witam, Możliwe jest że za kilka lat zmieni się MPZP w miejscu którym posiadam działkę. Działka graniczy z droga która w przyszłości ma służyć za drogę dojazdowa. Zapewne (...)

"Wycena nieruchomości" - fraza chroniona prawnie?

"Wycena nieruchomości" - fraza chroniona prawnie? Stworzyłem narzędzie do automatycznej wyceny mieszkań przez Internet: http://snajp.pl Narzędzie podaje *nieformalne* oszacowanie wartości rynkowej (...)

wycena nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

wycena nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Czy w obecnym stanie prawnym możliwa jest wycena nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika, bez wglądu do np. mieszkania? (...)

zniesienie współwłasności zabudowanej działki

zniesienie współwłasności zabudowanej działki Witam, mam ciężką sprawę sądową. Zabudowana działka - gospodarstwo rolne, udziąły wspólników po 50%. W latach 60-siątych była sprawa która (...)

Wyrok zaoczny o zachowek - sprzeciw

Wyrok zaoczny o zachowek - sprzeciw Rok temu w maju zmarł mój ojciec. W testamencie do dziedziczenia powołał mnie, brata i mamę w częściach równych. W testamencie nie wspomniał ani słowa o synu (...)

ODSZKODOWANIE za słup / linia energetyczna na działce

ODSZKODOWANIE za słup / linia energetyczna na działce Wysokie ODSZKODOWANIA (do 10 lat wstecz) za bezumowne korzystanie z mienia, czyli zajęcia terenu pod sieci energetyczne (np. przewody biegnące (...)

Mieszkanie lokatorskie w społdzielni.

Mieszkanie lokatorskie w społdzielni. witam! Czy lokator, który opuszcza mieszkanie lokatorskie w społdzielni mieszkaniowej moze wziać swojego rzeczoznawce do wyceny mieszkania? Zazanczam,że wycena (...)

SN postanowienie

SN postanowienie Witam! Mam wielki problem z dotarciem do Postanowienia SN z dnia 5 marca 2008 roku Sygn. akt V CSK 447/07 Czy ktoś może mi pomóc w dotarciu do treści tego postanowienia ? Przekopałem (...)

Porady prawne