Stan faktyczny
Ze względu na błąd w nazwisku mojego dziadka w zapisie hipotecznym dokonanym w 1926 r., musimy wystąpić o nabycie prawa własności naszej rodzinnej nieruchomości przez zasiedzenie. Po śmierci babci w 1967 r. tą nieruchomością władały moja mama i jej siostra. Obecnie jedyną osobą, która zajmuje dom na działce jest (po śmierci cioci) moja mama. Wiedząc, że postępowanie sądowe może trwać długo i biorąc pod uwagę podeszły wiek mojej mamy, jak my - potencjalni spadkobiercy (tzn. niżej podpisany i moja siostra) oraz brat cioteczny - spadkobierca po cioci, możemy zabezpieczyć swoje prawa do nieruchomości biorąc pod uwagę najgorszy przypadek jaki może nas spotkać, przed lub w trakcie postępowania sądowego, tzn. odejścia mojej mamy? Nasze starania o urządzenie nowej księgi wieczystej zostały zakończone zawieszeniem postępowania ze względu na niemożność udowodnienia, że małżeństwo - nasi dziadkowie, którzy w księdze wieczystej w 1926 r. są zapisani jako nabywcy działki są w istocie naszymi dziadkami. Wynika to z faktu, że w zapisie tym są błędy w pisowni nazwiska mojego dziadka i nazwiska panieńskiego babci a jedyną dodatkową informacją o nich jest miejsce zamieszkania w Warszawie w momencie zakupu czyli w 1926 r. Uzyskanie potwierdzenia faktu zamieszkania pod tym adresem w 1926 r. okazało się niemożliwe ponieważ dom ten już nie istnieje, działka zmieniła właściciela, a księga meldunkowa nie zachowała się w archiwum. Dziadek zmarł w 1930 roku zdążywszy przed śmiercią pobudować domek na tej działce, w którym mieszkała do swojej śmierci babcia z córkami, w którym my się wychowaliśmy a teraz mieszka tylko moja mama o czym już wspominałem. Odpowiednie postępowania spadkowe zostały przeprowadzone. Działka nie jest gruntem rolnym.
Opinia prawna:
W przedstawionej sprawie istnieją dwie realne możliwości ustalenia własności na rzecz Pana mamy oraz cioci: powództwo o ustalenie oraz zasiedzenie.
Wspomniał Pan o niepowodzeniach związanych z próbą założenia dla nieruchomości nowej księgi wieczystej.
Według obowiązujących przepisów sąd wieczystoksięgowy musi mieć podstawy dla dokonania wpisu w księdze wieczystej. Podstawy te to odpowiednie dokumenty, które w przedstawionym przypadku się nie zachowały. Zawieszone postępowanie może być podjęte, jeżeli przedstawiony zostanie sądowi dokument wykazujący następstwo prawne. Takim dokumentem niewątpliwie jest wyrok sądu. Jeżeli dla nieruchomości nie ma założonej księgi wieczystej (taki stan wynika z przedstawionych okoliczności), a jest jedynie dokument hipoteczny z 1926 r. (który utracił moc prawną księgi wieczystej), jedną z możliwych dróg postępowania jest zwrócenie się do sądu cywilnego w trybie postępowania procesu o ustalenie, że Pańska mama oraz brat cioteczny są właścicielami nieruchomości. Jednakże najpierw należy postarać się wszelkimi możliwymi środkami dotrzeć do dokumentów urzędowych, które mogłyby wskazać, że umowę u notariusza spisał właśnie Pański dziadek. Może zachowały się w urzędowych archiwach dokumenty związane z budową domu? Można również postarać się dotrzeć do archiwum, w którym przechowywane są akty notarialne z okresu przedwojennego, aby zidentyfikować podpis złożony na dokumencie przez Pana dziadka z innym wzorem jego podpisu, np. na starych dokumentach tożsamości (to już w trybie postępowania o ustalenie prawa, gdyż w postępowaniu o założenie księgi wieczystej sąd bada tylko dokumenty, nie zaś inne dowody). W trybie procesu o ustalenie, że określone osoby (mama i spadkobiercy cioci) są w chwili obecnej właścicielami działki, jako spadkobiercy osób błędnie ujawnionych w dokumentach hipotecznych (nie mających już waloru księgi wieczystej) można powoływać wszelkie dowody: ze świadków na tę okoliczność, że to Pańscy dziadkowie kupili działkę (może w tej chwili to mało realne, by znaleźć takiego świadka), że na niej mieszkali (świadkami mogą być sąsiedzi, znajomi, a co najważniejsze – sami wnioskodawcy są przesłuchiwani w tym postępowaniu). Można także powoływać wszelkie dowody z listów, rodzinnych dokumentów (np. na okoliczność, że przed wojną zamieszkiwali pod adresem uwidocznionym w księgach można wskazać jakiś list adresowany do nich na ten właśnie adres, albo też odnaleźć ich sąsiadów, którzy pamiętają ich nazwisko).
Z uwagi na upływ czasu, tych dowodów może nie być zbyt wiele, ale warto zaryzykować prowadzenie takiego postępowania, gdyż postanowienie, jakie w nim zapadnie będzie dla sądu wieczystoksięgowego podstawą do ujawnienia nazwisk spadkobierców w księdze wieczystej. Postępowanie to powinno być także szybsze niż postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia. W postępowaniu trzeba jednak wskazać pozwanego – jest to sprawa niezwykle problematyczna, bo trudno ustalić kto mógłby być tą osobą. Kwestia ta wymaga odrębnego rozważenia. Ustalenie prawa własności przedmiotów należących do spadku możliwe jest także w postępowaniu sądowym o dział spadku.
W odpowiedzi na pytanie dotyczące zabezpieczenia praw spadkobierców osób występujących z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia trzeba zaznaczyć, że postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia jest postępowaniem, które ustala zaistnienie pewnego stanu w przeszłości oraz wskazuje na związane z tym konsekwencje. Z tego powodu nie ma znaczenia, czy w chwili wydawania orzeczenia stwierdzającego zasiedzenie spełnione są przesłanki do tego stwierdzenia. W związku z tym, dla samej możliwości stwierdzenia zasiedzenia nie ma znaczenia fakt śmierci wnioskodawcy w czasie postępowania. W postępowaniu cywilnym obowiązuje zasada, że spadkobiercy mogą wstąpić w miejsce uczestników postępowania. Spadkobierca musi legitymować się postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, w którym jest wskazany jako spadkobierca uczestnika postępowania. Zatem, aby proces szybko się zakończył, niezwłocznie po śmierci uczestnika należy wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku. Uzyskanie takiego postanowienia jest warunkiem uznania za spadkobiercę i następcę prawnego. Sąd, który dowie się o śmierci uczestnika postępowania postanawia zawiesić postępowanie. Z chwilą zgłoszenia się następców prawnych – postępowanie jest podjęte. Postępowanie w sprawie zasiedzenia nie dotyczy bowiem praw ściśle osobistych, które gasną z chwilą śmierci, lecz praw majątkowych. W związku z ewentualną śmiercią wnioskodawcy (jednego z wnioskodawców) nie trzeba dokonywać żadnych szczególnych czynności.
Sąd, po zgłoszeniu się spadkobierców do postępowania będzie dalej badał sprawę w ten sam sposób i stwierdzi zasiedzenie na rzecz Pana Mamy i Cioci od konkretnego dnia w przeszłości (od dnia objęcia w posiadanie nieruchomości, w przypadku nabycia jej w dobrej wierze musi upłynąć 20 lat nieprzerwanego posiadania nieruchomości). Na podstawie tego orzeczenia oraz ewentualnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku będzie można się domagać wpisania prawa do księgi wieczystej na rzecz Pana jako ewentualnego spadkobiercy Mamy. Trzeba także wskazać, że wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może zostać przez sąd oddalony, jeśli w toku postępowania sąd dojdzie do przekonania, że wnioskodawcy są w rzeczywistości właścicielami nieruchomości. Właściciel nie może bowiem zasiedzieć swojej nieruchomości. Taki wyrok także mógłby być dowodem dla sądu wieczystoksięgowego, jednak tylko dowodem pośrednim, gdyż stan prawny (kto jest właścicielem nieruchomości) wynikałby z uzasadnienia wyroku, które nie wiąże sądu wieczystoksięgowego.
Ważną sprawą w przypadku zasiedzenia jest konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn w wysokości 7% wartości nieruchomości w ten sposób nabytej. Jak łatwo obliczyć – koszty są wysokie, dlatego korzystniejsze jest rozpoczęcie procesu o ustalenie prawa własności. Nawet jeśli od nabytej w drodze spadkobrania nieruchomości trzeba będzie zapłacić podatek od spadków, nie będzie on tak wysoki jak podatek od zasiedzenia. Oba postępowania można prowadzić łącznie. Należy także dodać, że przedstawiona sprawa jest sprawą nietypową i trudno przewidzieć, jaki efekt przyniosą działania podejmowane w ramach postępowania o ustalenie prawa własności, zależy to w głównej mierze od przedstawionych sądowi dowodów.
