Stan faktyczny

Członkowie Spółdzielni Mieszkaniowej posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokali użytkowych i prowadzą działalność gospodarczą w swoich lokalach. Lokale usytuowane są na parterze bloku mieszkalnego, na podwyższeniu ok. 1,5 m powyżej poziomu dolnego chodnika (20 lokali). Przed lokalami (5 m) zamontowane są barierki ochronne o wysokości 1,3 m. Na barierkach właściciele zamontowali reklamy dotyczące prowadzonej w lokalach działalności. Balustrada jest częścią budynku. Spółdzielnia Mieszkaniowa nie sprzeciwia się umieszczeniu reklam na ogrodzeniu i wynajmuje część powierzchni osobom nie posiadającym lokali w naszym bloku, nie zwracając uwagi na to, że reklamy częściowo zasłaniają nasze lokale. Od kilku lat istnieje spór pomiędzy SM a członkami SM - właścicielami lokali. Administracja SM zmusza właścicieli do podpisywania umów najmu powierzchni pod reklamami i płacenia czynszu (stawki rynkowe w wysokości 40 zł za m2 miesięcznie). Administracja przedstawia nam gotowe umowy, już podpisane przez przedstawicieli SM, informując, że w przypadku nie podpisania umów reklamy zostaną zdemontowane na nasz koszt. Umowy przedstawiane przez SM z góry określają wysokość stawki czynszowej nie podlegającej negocjacji. Spółdzielnia swoje stanowisko w sprawie pobierania opłat od członków za reklamy uzasadnia obowiązującym Statutem oraz uchwałą Rady Nadzorczej - Regulamin wieszania szyldów i reklam. Według członków spółdzielni Statut jednoznacznie określa jakie opłaty do SM powinien wnosić członek spółdzielni. Statut określa, że działalność gospodarczą SM może prowadzić jedynie w interesie swoich członków (nie może czerpać zysków z najmu powierzchni reklamowych członkom SM). Uważamy, że uchwała Rady Nadzorczej jest błędna ponieważ nie powołuje podstawy prawnej jej uchwalenia, łamie Statut. Nasze wątpliwości podziela też Radca Prawny SM w swojej opinii, której nikt ze Spółdzielni nie chciał nam pokazać. Właściciele lokali użytkowych są w trakcie przekształcania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełną własność. Zostały już podpisane pierwsze akty notarialne przeniesienia własności.  Jak zmieni się ich sytuacja prawna? Będą posiadali udział w częściach wspólnych budynku, w tym także barierek na których wiszą reklamy? Czy będą zobowiązani do podpisania umowy ze Spółdzielnią Mieszkaniową i czy będą musieli płacić  czynsz za swoje reklamy? Jaka będzie sytuacja właścicieli, którzy powiesili reklamy na barierkach w świetle swoich lokali? Właściciele ci nie mają gwarancji, że SM  nie wynajmie innej osobie tych powierzchni. 

Opinia prawna 

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami). 

W sytuacji, kiedy dochodzi do wyodrębnienia własności lokalu, właściciel staje się współwłaścicielem nieruchomości w części służącej zaspokojeniu wszystkich współwłaścicieli oraz współużytkownikiem gruntu, na którym budynek ten stoi w części określonej posiadanym udziałem w nieruchomości. Nadal jednak zastosowanie będą miały przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a więc Państwa sytuacja nie ulegnie zmianie.

Pewne rozwiązanie Państwa sytuacji daje art. 24 [1] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zgodnie, z którym: „Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali”. Skorzystanie ze wskazanego uprawnienia wyeliminuje prawo spółdzielcze ze wzajemnych relacji między właścicielem lokalu a spółdzielnią. Faktycznie jednak sytuacja nie zmieni się dopóty, dopóki zarządcą nieruchomości nadal będzie spółdzielnia lub spółdzielnia będzie dysponowała większością głosów.

Jeżeli chodzi o możliwość wieszania reklam, to właściciel może wieszać reklamy w obrębie swojego lokalu. Jednak poza tym obrębem, w tym także na barierkach, musi uzyskać zgodę zarządcy nieruchomości lub uchwałę większości współwłaścicieli ewentualnie zgodę spółdzielni, jeśli na mocy ustawy zarząd nadal sprawować będzie spółdzielnia. W praktyce może to prowadzić do sytuacji, w której takiej zgody nie uzyska i będzie musiał płacić za najem powierzchni reklamowej.  

W opisie stanu faktycznego pisze Pan, iż coraz więcej osób wykupuje omawiane prawo odrębnej własności. Jeżeli w Państwa bloku, obliczając udziałami, zrobi to większość, możecie Państwo usamodzielnić się i stać się tym samym niezależni od spółdzielni mieszkaniowej.

Nie znaczy to, że w gronie samych współwłaścicieli jest pewnym, iż nie będzie konieczności opłacania wykorzystywanej powierzchni reklamowej – zawsze jest to zależne od zgody większości właścicieli – jednak w takich okolicznościach spółdzielnia mieszkaniowa nie będzie mogła forsować swojego stanowiska z racji posiadania większości we współwłasności. Podsumowując powyższe należy podkreślić, iż dla osób, które przekształciły swoje prawa w odrębną własność sytuacja prawna zmieniła się w taki sposób, iż posiadają jako współwłaściciele całej nieruchomości takie same prawa jak spółdzielnia. Faktycznie jednak sytuacja nie zmieni się dopóty, dopóki wielkość udziału we własności nieruchomości będzie większa niż właścicieli wyodrębnionych lokali. Jeżeli chodzi o możliwość wieszania reklam, to właściciel może wieszać reklamy w obrębie swojego lokalu. Jednak poza tym obrębem, w tym także na barierkach, choćby mieszczących się w świetle lokalu użytkowego, musi uzyskać zgodę większości. W praktyce może to prowadzić do sytuacji, w której takiej zgody nie uzyska i będzie musiał płacić za najem powierzchni reklamowej. Jednak taki właściciel jest w tyle lepszej sytuacji, iż w razie jakichkolwiek wątpliwości co do słuszności działań spółdzielni mieszkaniowej występującej w roli współwłaściciela, współwłaściciel może zwrócić się do Sądu o rozstrzygnięcie kwestii spornych co do możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez przykładowe wieszanie reklam.

Nabycie odrębnej własności lokalu nie jest równoznaczne z możliwością wieszania reklam w dowolnym miejscu bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Proszę również nie mylić pojęcia powieszenie reklamy w obrębie lokalu z pojęciem powieszenie reklamy w świetle lokalu. To pierwsze dotyczy dosłownie obrębu na ścianach, witrynie itp. Reklama w świetle lokalu na barierce jest już korzystaniem z wspólnej nieruchomości i wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, która to zgoda zgodnie z prawem może zostać uzależniona od zawarcia umowy najmu i opłacania powierzchni reklamowej.

Skoro spółdzielnia pozostaje współwłaścicielem nieruchomości (w dodatku większościowym), to w żaden sposób nie można przypisać jej naruszenia posiadania lokalu będące własnością np. Pana, skoro reklama zostanie powieszona na części wspólnej jaką jest barierka.