Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie

Rodzaje umów ze względu na przedmiot umowy

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna służy przede wszystkim swoistemu zarezerwowaniu miejsca w kolejce ewentualnych nabywców. W wyniku podpisania takiej umowy, nabywca zostaje wpisany na listę oczekujących na podpisanie właściwej umowy deweloperskiej.

W praktyce często niestety umowy rezerwacyjne proponowane są przez dewelopera zanim otrzyma on pozwolenie na budowę. Aby uniknąć przedłużającego się czekania na pozwolenie i ryzyka odmowy jego wydania, radzimy koniecznie wcześniej ustalić, czy nasz deweloper uzyskał ostateczne pozwolenie na budowę.

Ważnym elementem umowy rezerwacyjnej jest wnoszona przez nabywcę opłata rezerwacyjna. Przeważa pogląd, iż ma ona charakter gwarancyjny. Stanowi zatem zabezpieczenie dla dewelopera, że klient po spełnieniu określonych warunków i nadejściu terminów, podpisze umowę deweloperską. Jeśli nabywca rozmyśli się i odmówi podpisania umowy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna przepadnie na rzecz dewelopera. W sytuacji natomiast, gdy to deweloper zrezygnuje z inwestycji, opłata powinna być zwrócona kontrahentowi.

W praktyce jednak niektórzy deweloperzy odmawiają zwrotu opłaty, uznając, że przepadła w momencie, gdy zdecydowali się sprzedać lokal innemu nabywcy. Możemy być pewni, że tego typu klauzule zostaną uznane za niezgodne w prawem, a w konsekwencji - nieważne. Nie rozwiązuje to jednak problemu odzyskania samej zaliczki od nieuczciwego kontrahenta.

Tego typu umowy są istotne z punktu widzenia dewelopera, gdyż pozwalają mu na ocenę wielkości podaży na rynku, a co się z tym wiąże - wielkości i zakresu inwestycji. Należy się jednak zawsze liczyć z możliwością rezygnacji dewelopera. Umowa rezerwacyjna nie daje nam właściwie żadnych praw, poza prawem do zwrotu opłaty rezerwacyjnej. A i to jest czasem utrudnione i kłopotliwe.

Umowa deweloperska sensu stricto

Umowy deweloperskie w ścisłym tego słowa znaczeniu, zwane też realizatorskimi, są zawierane między nabywcą a deweloperem (lub jego pełnomocnikiem - kancelarią prawną czy też biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami).

Należą do grupy umów nienazwanych, tzn. nie są stypizowane w Kodeksie cywilnym. Zaistniały i rozwinęły się w obrocie, jednak do tej pory nie doczekały się osobnego uregulowania w przepisach prawnych. Zawierają elementy różnych umów, które w całości mają służyć realizacji celu inwestycji budowlanej. W praktyce każdy deweloper tworzy własny wzór umowy, co znacznie utrudnia kontrolę i porównanie ofert różnych firm.

Przy ocenie postanowień umowy deweloperskiej należy zatem przede wszystkim odnieść się do przepisów ogólnych prawa cywilnego i prawa zobowiązań, a w szczególności art. 353-396 oraz 450-497 KC. Można również odnieść się do regulacji poszczególnych umów nazwanych, których elementy zawiera w sobie umowa deweloperska, przykładowo do umowy sprzedaży lub umowy o dzieło.

Umowa deweloperska jest umową wzajemną. Oznacza to, że świadczenia stron umowy mają mieć w założeniu charakter ekwiwalentny. Przyjmuje się, że przy ocenie, czy faktycznie świadczenia są sobie równoważne, decyduje wola i subiektywne przeświadczenie stron, a nie obiektywne kryteria.

W każdej umowie deweloperskiej powinny być zawarte pewne podstawowe elementy i na nie szczególnie musimy zwracać uwagę. Zostaną one szczegółowo opisane w dalszej części poradnika, w tym momencie zostaną jedynie zasygnalizowane.

Umowa deweloperska sensu stricto powinna precyzyjnie określać:

• przedmiot umowy;
• strony umowy;
• cenę;
• termin zakończenia budowy, odbioru mieszkania, podpisania aktu notarialnego;
• sytuację prawną lokalu (ewentualne obciążenia);
• standard wykonania lokalu oraz możliwość dokonywania przez klienta zmian w wykończeniu i aranżacji lokalu;
• sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu;
• procedury odbioru mieszkania;
• warunki rękojmi i gwarancji;
• kary umowne;
• warunki odstąpienia od umowy.

Rodzaje umów ze względu na charakter prawny

Umowa zobowiązująca

W obrocie najczęściej zawierane są umowy zobowiązujące, wzorowane na umowach z art. 9 ust.

1 ustawy o własności lokali (dalej: „u.w.l"). Zgodnie z tym przepisem, odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Aby taka umowa była ważna, konieczne jest kumulatywne spełnienie wszystkich przesłanek.

Jednakże deweloperzy przeważnie nie są jeszcze właścicielami ani użytkownikami wieczystymi gruntów, na których mają wznosić budynki, co jest wymagane przez ustawę. W tej sytuacji zawierane są umowy zobowiązujące podobne do umów z art. 9 ust. 1 u.w.l. Możliwość zawierania takich umów wynika bowiem ze swobody kontraktowania. Zgodnie z art. 353¹ KC, strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, pod warunkiem, że jego treść lub cel nie sprzeciwiają się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Należy jednak pamiętać, że do takich umów także stosuje się wymóg formalny z art. 158 KC. Oznacza to, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności musi być dla swej ważności zawarta w formie aktu notarialnego. Jedyny wyjątek dotyczy tzw. spółdzielczych umów deweloperskich. Przepis szczególny, art. 18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych łagodzi bowiem ten warunek. Do ważności tych ostatnich umów wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej.

Umowa rozporządzająca

O ile umowa zobowiązująca rodzi, jak sama nazwa wskazuje, jedynie zobowiązanie do zawarcia innej umowy, o tyle umowa rozporządzająca stanowi już właściwe rozporządzenie prawem. Jeśli chodzi o umowy deweloperskie, rozporządzenie to polega najczęściej na ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesieniu jego własności na nabywcę.

Umowa rozporządzająca może być, po pierwsze, zawarta w celu wykonania umowy zobowiązującej. Należy jednak pamiętać, aby w umowie rozporządzającej wskazać zobowiązanie będące źródłem takiej umowy. Konieczne jest również dochowanie formy aktu notarialnego (art. 158 zd. 2 KC).

W przypadku umowy rozporządzającej zawartej w wyniku poprzednio istniejącego zobowiązania, obowiązuje bowiem zasada przyczynowości. Oznacza to, iż ważność umowy rozporządzającej zależeć będzie od istnienia ważnego zobowiązania. Te dwie umowy są więc ze sobą powiązane.

Z drugiej strony skutek zobowiązująco-rozporządzający może być osiągnięty przez zawarcie jednej umowy. Co do zasady, takie rozwiązanie powinno być standardem. Zgodnie z art. 155 KC, umowa zobowiązująca do przeniesienia rzeczy, czyli w naszym przypadku prawa własności lokalu, przenosi własność na nabywcę, chyba że ustawa lub strony postanowiły inaczej.

Rodzaje umów ze względu na następstwo czasowe

Umowa przedwstępna

Treścią ważnej i skutecznej umowy przedwstępnej powinno być zobowiązanie do zawarcia oraz określenie istotnych postanowień oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną (por. art. 389 § 1 KC).

Deweloper i nabywca zobowiązują się do podpisania umowy deweloperskiej po upływie określonego czasu i po spełnieniu określonych w umowie warunków. Jednakże nawet jeśli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został sprecyzowany, umowa przedwstępna jest ważna. W tej sytuacji, zgodnie z art. 389 § 2 KC, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie odpowiednim, wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy deweloperskiej. Jeżeli postanowiono, że obie strony mogą w przyszłości żądać jej zawarcia, a każda ze stron wyznaczyła inny termin, strony będą związane terminem wyznaczonym przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Należy jednak pamiętać, iż strony mają tylko rok od zawarcia umowy na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli w tym czasie tego nie zrobią, nie będą miały prawa żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Jakkolwiek przedwstępna umowa deweloperska nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego, z czystym sumieniem możemy polecić przyszłym nabywcom tę szczególną formę umowy. Podstawową korzyścią wynikającą z niej dla kupującego jest możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 390 § 2 KC, jeśli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (czyli formy aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej.

Oznacza to, iż w sytuacji, gdy deweloper nie będzie miał woli zawarcia właściwej umowy, my będziemy mogli to od niego wyegzekwować. Konieczne będzie zwrócenie się do sądu z powództwem o ukształtowanie prawa na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: „KPC"). Sąd może wówczas orzec obowiązek złożenia stosownego oświadczenia przez dewelopera. Takie orzeczenie, zgodnie z art. 64 KC, zastępuje oświadczenie woli osoby zobowiązanej. Jest to niezwykle silna broń w starciu z nieuczciwym deweloperem, który przykładowo zawiera kilka umów przedwstępnych z nabywcami, aby potem móc wybrać jednego z nich i zażądać ceny wyższej od pierwotnie ustalonej.

Niewątpliwą wadą zawierania umowy w formie aktu notarialnego jest jej znaczny koszt. Z uwagi na to, że opłata notarialna jest zazwyczaj ponoszona przez kupującego, często rezygnuje on z dodatkowych obciążeń finansowych i decyduje się na zwykłą formę pisemną. Tym samym jednak pozbywa się możliwości sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, co może w efekcie narazić go na jeszcze większe straty finansowe.

Umowa przedwstępna w formie pisemnej

Zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej również umożliwia obronę przed kontrahentem uchylającym się od podpisania umowy przyrzeczonej. Nie rodzi jednak skutku w postaci możliwości sądowego dochodzenia zawarcia umowy. Zgodnie natomiast z art. 390 § 1 KC, strona pokrzywdzona może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej. W praktyce oznacza to, iż w celu uzyskania odszkodowania za niezawarcie umowy przyrzeczonej, nabywca będzie musiał udowodnić zaistnienie szkody i związek przyczynowy między uchyleniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej a poniesioną przez niego szkodą. Tego rodzaju szkodą mogą być przykładowo koszty zawarcia poprzedniej umowy (np. dojazdy, nieobecności w pracy).

Umowa przyrzeczona

Umowa przyrzeczona jest umową deweloperską sensu stricto, zawieraną w wyniku przedwstępnej umowy zobowiązującej. Przenosi ona ostatecznie własność lokalu mieszkalnego na nabywcę.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zmianami).