W jaki sposób spółka z o.o. może dokonać zakupu nieruchomości - opinia prawna

10.7.2006

Stan faktyczny

Jakich procedur i instrumentów należy użyć przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości, gdzie kupującym jest spółka z o.o., aby należycie zabezpieczyć swój interes w zakresie uzyskania ceny transakcyjnej przez kupującego w sytuacji, gdy ze względu na dużą wartość transakcji wykluczona jest płatność gotówkowa w chwili podpisania umowy u notariusza?Czy w sytuacji gdy kupującym jest organ samorządowy i zapłata ma nastąpić w okresie 14 dni od podpisania umowy notarialnej, wystarczającym zabezpieczeniem będzie zawarcie w akcie kupna, wzajemnego zobowiązania się stron do poddania się prawu zawartemu w art.777 § 1 pkt 4 k.p.c.

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. 2000 r., Nr 94, poz. 1037 ze zmianami),
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. 1997 r., Nr 140, poz. 939 ze zmianami),
Ustawa z dnia 28 kwietnia 1936 r. Prawo czekowe (Dz. U. 1936 r., Nr 37, poz. 283 ze zmianami).

Opinia prawna zawierać będzie cztery rodzaje zapisów w umowie,aby w możliwie jak najskuteczniejszy sposób zapewnić równoczesna realizację jej postanowień przez strony tej umowy.

Zanim jednak przejdziemy do omówienia poszczególnych zabezpieczeń, należy sprawdzić zdolność spółki z o.o. do zaciągania zobowiązań do kupna takiej nieruchomości. Ze stanu faktycznego wynika, że wartość sprzedawanej nieruchomości jest wysoka. Pozwala to na sugestię, aby przed dokonaniem transakcji domagać się od kupującego określonych zaświadczeń. Oczywistym jest, że zobowiązań w imieniu spółki mogą dokonywać określone w umowie spółki osoby, tj. zazwyczaj członkowie zarządu. Należy jednak domagać się od osób reprezentujących spółkę oświadczenia, że nie są w tej materii uzależnieni od zgody innych organów spółki. Zgodnie bowiem z art. 220 kodeksu spółek handlowych, umowa spółki może rozszerzyć uprawnienia istniejącej w spółce rady nadzorczej, w szczególności w ten sposób, że zarząd na dokonanie określonych czynności musi uzyskać wcześniejszą zgodę rady nadzorczej.

Należy więc sprawdzić, czy w spółce działa rada nadzorcza, oraz czy ma ona uprawnienia wynikające z art. 220 k.s.h i czy uprawnienia te odnoszą się np. do możliwości nabywania nieruchomości przez zarząd.

Bezwzględnie należy także żądać od osób reprezentujących spółkę okazania uchwały zgromadzenia wspólników, zezwalającej zarządowi na nabycie nieruchomości. Nabycie nieruchomości, zgodnie z art. 228 pkt 4 k.s.h. wymaga bowiem uchwały wspólników spółki z o.o., jeżeli umowy spółki nie stanowi inaczej.

Należy także sprawdzić wysokość kapitału zakładowego spółki oraz okres, w jakim spółka funkcjonuje na rynku. Zalecenie to jest zasadne w świetle art. 229 i 230 kodeksu spółek handlowych. Pierwszy z wymienionych przepisów nakłada na spółkę obowiązek powzięcia przez zgromadzenie wspólników uchwały zezwalającej na nabycie nieruchomości za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału, nie niższą jednak niż 50 000zł w okresie dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki. Uchwała taka nie będzie wymagana tylko wówczas, gdy w umowie spółki przewidziano nabycie tej nieruchomości.
Art. 230 wymaga natomiast powzięcia uchwały wspólników zezwalającej na rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania o wartości przekraczającej dwukrotnie wartość kapitału zakładowego spółki, chyba że umowa spółki stanowi inaczej.
W świetle przedstawionych wymagań prawnych należy dokonać analizy sytuacji prawnej w spółce z o.o. w celu uniknięcia możliwości podniesienia przez spółkę zarzutu nieważności zaciągniętego zobowiązania, w razie naruszenia omówionych przepisów.

Gwarancja bankowa

Jedną z możliwości zabezpieczenia płatności wynikającej z umowy sprzedaży nieruchomości jest uzyskanie przez sprzedawcę gwarancji bankowej obejmującej zobowiązania kupującego. Gwarancja bankowa jest instytucją przewidzianą w ustawie prawo bankowe. Zabezpieczenie wynikające z gwarancji bankowej polega na uzyskaniu przez beneficjenta gwarancji (w analizowanym przypadku przez zbywcę nieruchomości) jednostronnego zobowiązania banku – gwaranta, w którym to oświadczeniu bank zobowiązuje się wykonać świadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta gwarancji (sprzedający), po spełnieniu przez niego określonych w gwarancji wymogów.

Wymogi te określone są w udzielonej gwarancji bankowej. Podstawą udzielenia gwarancji bankowej jest umowa dłużnika (kupujący) z bankiem. Gwarancja udzielana jest na zlecenie dłużnika, czyli zleceniodawcy. W zleceniu tym dłużnik przedstawia bankowi swoją propozycję, aby bank gwarantował całość lub określone zobowiązania dłużnika. Bank, po zbadaniu zdolności kredytowej i wiarygodności zleceniodawcy podejmuje decyzję o udzieleniu gwarancji. Może w tym celu zawrzeć ze zleceniodawcą umowę, przyjmując przedstawione przez zleceniodawcę zlecenie. Natomiast samo udzielenie gwarancji jest jednostronną czynnością banku.
Bank udzielając gwarancji zwykle określa:

walutę, w jakiej będzie wykonane zobowiązanie pieniężne banku
kwotę do jakiej bank przyjmuje odpowiedzialność za zleceniodawcę
zasady i warunki na jakich beneficjent gwarancji może zwrócić się do banku z żądaniem jej realizacji
ewentualne poddanie gwarancji jednolitym regułom stosowanym w obrocie międzynarodowym
warunki zapłaty i dokumenty stwierdzające spełnienie tych warunków.

Gwarancja zwykle zawiera konkretny termin, do którego bank jest zobowiązany z tytułu gwarancji.

Beneficjent gwarancji w celu zaspokojenia swych roszczeń powinien przedstawić bankowi żądanie spełnienia zobowiązania. W żądaniu tym muszą być określone wszelkie wymogi określone w treści gwarancji. Żądanie beneficjenta musi być także zgłoszone w odpowiednim terminie. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że beneficjent powinien żądać od banku spełnienia zobowiązania dopiero w sytuacji gdy w terminie wskazanym w umowie dłużnik (kupujący) nie dokonał zapłaty. Tak więc jeśli kupujący zobowiązał się do dokonania zapłaty w terminie np.: 7 dni od dnia zawarcia umowy wówczas po bezskutecznym upływie tego terminu beneficjent będzie mógł skierować swoje żądanie do banku. Będzie to mógł przy tym uczynić w terminie obowiązywania gwarancji.
Banki nie badają merytorycznie przedstawionych przez beneficjenta gwarancji dokumentów. Badają je tylko pod względem formalnym. Dlatego też niezwykle istotne jest, by dopełnić wszelkich warunków określonych w udzielonej gwarancji.

Czek potwierdzony

W przypadku czeku, wystawca zobowiązuje trasata, tj. osobę która ma zapłacić, do bezwarunkowego wykonania zobowiązania. Czeki wystawione i płatne w Polsce można wystawić tylko na bank. Z reguły jest to bank, w którym zobowiązany – w analizowanym przypadku – nabywca nieruchomości ma swój rachunek bankowy. Aby czek był ważny, musi zawierać następujące elementy:

nazwę "czek" w samym tekście dokumentu, w języku, w jakim go wystawiono;
polecenie bezwarunkowe zapłacenia oznaczonej sumy pieniężnej;
nazwisko osoby, która ma zapłacić (trasata);
oznaczenie miejsca płatności;
oznaczenie daty i miejsca wystawienia czeku;
podpis wystawcy czeku.

Najistotniejszymi elementami czeku są bezwarunkowe polecenie zapłaty oraz podpis wystawcy czeku. Płatność czeku następuje za okazaniem podmiotowi, który ma zapłacić – czyli trasantowi. Czek powinien być przedstawiony do zapłaty w ciągu dziesięciu dni od zapłaty.
W praktyce może zdarzyć się sytuacja, w której nawet prawidłowo wystawiony czek może okazać się bez pokrycia. W celu dodatkowego zabezpieczenia się przed takimi negatywnymi skutkami, wierzyciel może zażądać od wystawcy czeku, by ten zwrócił się do banku o potwierdzenie wystawionego czeku. Potwierdzenie następuje na wniosek wystawcy czeku i dokonuje go bank, w którym czek ma być zrealizowany. Potwierdzając czek bank jednocześnie rezerwuje środki na pokrycie czeku, które znajdują się na rachunku bankowym wystawcy czeku. Należy jednak zaznaczyć, że potwierdzenie czeku przez bank jest klauzulą czekowo – obojętną (nie jest to instytucja prawa czekowego, lecz instytucją bankową wytworzona przez praktykę). Oznacza to, że potwierdzenie nie rodzi dla posiadacza czeku żadnych dodatkowych uprawnień. Regulacja dotycząca potwierdzenia czeku znajduje się w art. 63e ustawy prawo bankowe. Przepis ten stanowi, że potwierdzony może zostać tylko czek rozrachunkowy.

Czekiem rozrachunkowym jest taki czek, na którym wyraźnie zaznaczono, że czek nie może być realizowany w gotówce, a jedynie przez przelanie odpowiednich środków na konto posiadacza czeku. Wzmianka taka może nastąpić poprzez zamieszczenie na czeku klauzuli "przelać na rachunek".
Jak już wskazano, potwierdzenie czeku nie rodzi po stronie jego posiadacza żadnych dodatkowych uprawnień. Jednak, co istotne, potwierdza posiadanie przez wystawcę czeku środków na rachunku bankowym. W ten sposób zminimalizowane jest ryzyko, iż do umowy przystąpi kontrahent, który nie ma zabezpieczonych środków pieniężnych na zapłatę. Skoro zaś środki te zostaną przez bank zablokowanie na rachunku bankowym, kontrahent co do zasady nie będzie mógł z nich skorzystać inaczej niż za pomocą dokumentu: czeku rozrachunkowego potwierdzonego, który będzie w dyspozycji sprzedającego (u notariusza).

Przedpłata

Zabezpieczenia płatności może nastąpić także poprzez wcześniejsze uregulowanie należności. Można domagać się od kontrahenta, by w celu zapewnienia należytego spełnienia zobowiązania całość należności lub przynajmniej jej część uregulował przed zawarciem umowy. W tym celu należy zawrzeć kolejną umowę, w której określona zostanie wpłacona część należności oraz cel, w jakim należność tę uiszczono. Ten sposób zabezpieczenia może być niewygodny dla kontrahenta, gdyż pozbywa się on pewnych środków pieniężnych nie uzyskując własności nabywanej nieruchomości. Dlatego też ten sposób zabezpieczenia zapłaty może spotkać się z wyraźnym sprzeciwem nabywcy.

W praktyce spotyka się także szczególny sposób zabezpieczenia zapłaty poprzez sporządzenie aktu notarialnego w opisany niżej sposób. Na wstępie jednak należy zaznaczyć, że notariusz nie ma obowiązku przeprowadzenia takiej procedury, należy to więc do jego decyzji. Czynność polega na sporządzeniu umowy sprzedaży nieruchomości przed notariuszem, której sam notariusz nie podpisuje i nie przybija swojej pieczęci. Podpisana przez strony umowa zostaje u notariusza. Następnie sprzedający i kupujący udają się do banku gdzie kupujący uiszcza przelewem cenę. Dowód dokonania zapłaty okazuje sprzedającemu. Po dokonaniu zapłaty strony oświadczają przed notariuszem, że kupujący uiścił cenę.

Wówczas notariusz podpisuje i opieczętowuje wcześniej sporządzony akt notarialny oraz wydaje odpisy stronom.

Co się tyczy drugiego przedstawionego zagadnienia należy stwierdzić, że poddanie się egzekucji w warunkach określonych w art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. jest rozwiązaniem korzystnym. Co prawda poddanie się egzekucji nie gwarantuje zapłaty ceny sprzedaży lecz w znaczny sposób ułatwia i przyspiesz uzyskanie od dłużnika należnej kwoty w przypadku gdyby dobrowolnie w umówionym terminie nie wywiązał się ze zobowiązania. Przepis ten stanowi, że akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia innych rzeczy zamiennych ilościowo w akcie oznaczonych albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie notarialnym wskazany jest tytułem egzekucyjnym. Oznacza to, że w przypadku gdyby organ samorządowy nie dokonał w oznaczonym terminie zapłaty nie będzie konieczności wniesienia pozwu do sądu w celu dochodzenia swego roszczenia, ale wystarczy złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności temu aktowi notarialnemu (zawierającemu poddanie się egzekucji). Akt zaopatrzony w klauzulę wykonalności będzie stanowił tytuł wykonawczy. Ten z kolei zgodnie z art. 776 k.p.c. jest podstawą egzekucji. Jak z tego wynika do dochodzenia roszczeń z tytułu umowy sprzedaży nie będzie konieczne wniesienie pozwu i w ten sposób inicjowanie postępowania przed sądem co wiązałoby się z kosztami a przede wszystkim znacznie rozciągnęłoby w czasie zaspokojenie roszczeń. W związku z tym jest to rozwiązanie godne polecenia.

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Gwarancja bankowa

Czek potwierdzony

Przedpłata

Komentarze