18.11.2007
Zespół
e-prawnik.pl
Stan faktyczny
Zawarłem z firmą umowę na budowę domu. Inwestycja jest w trakcie wykonywania. Jednak pojawiają się coraz większe problemy z jakością wykonywanych prac, skłaniające mnie do potrącenia pewnej kwoty od przewidzianej umową należności za jeden z etapów budowy. Właściciel firmy, mimo, że usterki są oczywiste i przez niego nie kwestionowane, zamierza wystawić mi fakturę na kwotę przewidzianą umową. Czy, jeśli przyjmę taką fakturę mam obowiązek uiścić pełną kwotę, na jaką ona opiewa? Ustaliliśmy z firmą, że - pomimo, iż cały etap budowy nie został zakończony, zapłacę jej za wykonane już prace, resztę zaś, gdy ten etap zostanie ostatecznie protokolarnie odebrany. Również i w tym wypadku firma chce wystawić fakturę na sumę odpowiadającą wartości umownej należności za cały etap. Czy powinienem się na to zgodzić, nie mając żadnych gwarancji, że cały etap zostanie wykonany bet usterek?
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie:
-
Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).
Umowa o roboty budowlane została uregulowana w kodeksie cywilnym w przepisach art. 647 - 658. W zakresie regulacji skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, w zakresie rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Przepisy, które znajdują odpowiednie zastosowanie to: art. 635 - art. 638 oraz art. 644 - art. 646 kc.
Uprawnienia inwestora w przypadku wadliwego wykonywania budynku
Zgodnie ze znajdującym odpowiednie zastosowanie do umowy o roboty budowlane przepisem art. 636 § 1 k. c.: "jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie." Przepis ten przewiduje, iż w takim jak Pan opisał przypadku - wadliwego wykonania części prac budowlanych w pierwszej kolejności może Pan wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania zakreślając mu odpowiedni termin a po bezskutecznym upływie terminu może Pan od umowy odstąpić bądź zlecić dokończenie lub poprawę prac innej osobie i obciążyć kosztami wykonawcę.
Niezależnie od powyższego należy zwrócić uwagę na okoliczność, że "odbiór częściowy nie rozlicza wykonawcy z odpowiedniej części robót, ze skutkiem w postaci wygaśnięcia zobowiązania i rozpoczęcia biegu rękojmi. Inwestor potwierdza jedynie fakt ukończenia pewnego zakresu robót (w praktyce - wymienionych w umowie etapów) w celu umożliwienia zapłaty odpowiedniej części wynagrodzenia" (za Komentarzem do Kodeksu Cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. pod redakcją Gerarda Bieńka, LexisNexis, wydanie 6, teza: J. P. Naworskiego).
Cytowany wyżej przepis art. 636 § 1 kc nie przewiduje możliwości potrącenia z wynagrodzenia jakiejś jego części tytułem niejako "odszkodowania" za wadliwie wykonane prace. Oczywiście nie można wykluczyć, że taką możliwość daje Panu umowa.
Nie może więc Pan pomniejszyć w sposób dowolny kwoty wynikającej z faktury, jeśli zgadza się ona z postanowieniami umowy o roboty budowlane i jeśli umowa nie przewiduje możliwości takiej jednostronnej korekty.
Uwagi powyższe o niemożności potrącenia z wynagrodzenia dotyczą jedynie zapłaty wynagrodzenia przy odbiorach częściowych, nie dotyczą jednak sytuacji odbioru całości obiektu na zakończenie prac budowlanych. W momencie zakończenia całości prac i oddania budynku w całości nabędzie Pan uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku. Jednym z tych uprawnień jest uprawnienie do żądania obniżenia ceny. Zgodnie z art. 637 k.c.: „Jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.”
Oznacza to, że przy ostatniej wystawianej fakturze VAT będzie mógł Pan zażądać obniżenia ceny po uprzednim wezwaniu do usunięcia wad i dokonać potrącenia odpowiedniej Pańskim zdaniem kwoty. Dlatego tez w Pańskim interesie jest aby finalna faktura VAT opiewała na jak najwyższą kwotę. Dodatkowo już teraz powinien Pan zadbać o pisemne oświadczenia, z których wynikałoby ze zgłaszał Pan na poszczególnych etapach budowy swoje zastrzeżenia wykonawcy i w miarę możliwości potwierdzenie wykonawcy, że tego nie kwestionuje.
Potrzebujesz porady prawnej?
Odwrotne obciążenie VAT przy świadczeniu usług budowlanych
17 marca i 3 lipca 2017 r. 2017 r. i Ministerstwo Finansów objaśniło zasady stosowania mechanizmu odwróconego obciążenia w transakcjach dotyczących świadczenia usług budowlanych od 1 stycznia 2017 r. Dlaczego warto poznać objaśnienia resortu finansów (...)
Odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.
W dobie intensywnego rozwoju gospodarczego, tworzenia nowoczesnej infrastruktury przemysłowej i drogowej oraz zaplecza mieszkaniowego w Polsce, umowy o roboty budowlane, uregulowane w art. 647 i nast. k.c., nabierają coraz istotniejszego znaczenia zarówno dla inwestorów, wykonawców (...)
Warunki techniczne jakie musi spełniać projekt budowlany
Pozwolenie na budowę Aby uzyskać pozwolenie na budowę konieczne jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Składa się go do organu architektonieczno-budowlanego, którym jest starostwo powiatowe lub gmina. Wniosek powinien zawierać następujące dokumenty: akt (...)
Zmienione Prawo zamówień publicznych
W styczniu 2021 roku zmieniają się zasady i procedury zamówień publicznych. Sprawdź kto musi stosować nowe przepisy, jakie są nowe tryby zamówień i najważniejsze reguły dotyczące przygotowania i złożenia oferty w zamówieniu publicznym. ##baner## Co to są zamówienia (...)
Umowa o roboty budowlane to wyspecjalizowany rodzaj umowy o dzieło. Posiada zresztą podstawowe cechy umowy o dzieło. Na czym polegają więc różnice? Dowiesz się z porady. Jakie są główne cechy charakterystyczne umowy o roboty budowlane? Stronami tej umowy są wykonawca i (...)
Gwarancja zapłaty za roboty budowlane
Z dniem 16 kwietnia 2010 roku weszła w życie Ustawa o zmianie Kodeksu cywilnego, która w art. 3 uchyliła Ustawę z dnia 9 lipca 2003 roku o gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Obecnie zagadnienia będące przedmiotem uchylonej ustawy zostały przeniesione do Kodeksu cywilnego w art. (...)
Wykluczenie i wyłączenie z zamówienia publicznego
Jedną z naczelnych zasad zamówień publicznych jest zasada równości obligująca zamawiającego do traktowania na równych prawach wszystkich podmiotów ubiegających się o zamówienie publiczne. Jednym z wyjątków od niniejszej zasady jest obowiązek wykluczenia (...)
Gdy w przepisach jest luka, stosujemy analogię
Rzecznik Praw Obywatelskich wniósł o rozstrzygnięcie przez Sąd Najwyższy w powiększonym składzie zagadnienia, czy art. 629 k.c. i art. 632 § 2 k.c. mają zastosowanie w drodze analogii do umowy o roboty budowlane, gdy zastrzeżono w jej ramach wynagrodzenie ryczałtowe lub kosztorysowe. W (...)
Jakich oświadczeń i dokumentów może żądać zamawiający od wykonawców w zamówieniach publicznych?
Kto może ubiegać się o udzielenie zamówienia? W postępowaniu o udzielenie zamówienia mogą uczestniczyć wykonawcy, którzy spełniają warunki udziału w postępowaniu określone przez zamawiającego. Podkreślić wszak należy, iż w szczególności w postępowaniu (...)
Od fundamentu aż po dach, czyli jak wybudować swój dom zgodnie z prawem
Kupiłeś działkę budowlaną i zamierzasz postawić na niej swój wymarzony dom. Wiesz od czego zacząć - przynajmniej tak Ci się wydaje. Co innego jednak teoria, co innego praktyka. Czy w ogóle te wszystkie pojęcia prawne są Ci do czegokolwiek potrzebne? Czy musisz znać prawo (...)
Koncesje na roboty budowlane (stan prawny obowiązujący do dnia 24 maja 2006 r.)
Co to są koncesje na roboty budowlane? Zgodnie z definicją ustawową koncesje na roboty budowlane to zamówienia publiczne na roboty budowlane, z tą różnicą, że wynagrodzeniem wykonawcy jest prawo do eksploatacji obiektu budowlanego albo takie prawo wraz z zapłatą. Zatem koncesje (...)
Podstawowe definicje w zamówieniach publicznych - co powinieneś wiedzieć?
Jakie pojęcia zdefiniowane są w ustawowym słowniku? Artykuł 2 ustawy Prawo zamówień publicznych definiuje pojęcia: robót budowlanych, dostaw, usług, dynamicznego systemu zakupów, zamówień publicznych, zamawiającego, wykonawcy, środków publicznych, najkorzystniejszej (...)
Czego mogą dotyczyć warunki stawiane dostawcom lub wykonawcom? Warunki uczestnictwa w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego powinny być obiektywne, uzasadnione charakterem przedmiotu zamówienia publicznego, stopniem jego skomplikowania, czy związanego z nim ryzyka. (...)
Co zrobić, jeśli umowa o dzieło jest niewłaściwie wykonywana?
Jeśli przyjmujący zamówienie się spóźnia… Zamawiający ma prawo kontroli sposobu wykonywania umowy. Może więc oceniać rzetelność wykonawcy oraz prawdopodobieństwo dotrzymania terminu. Zgodnie z art. 635 Kodeksu cywilnego (K.c.), jeżeli przyjmujący zamówienie (...)
Jakie są rodzaje odpowiedzialności za naruszenie zasad udzielania zamówień publicznych? Za naruszenie przepisów Prawa zamówień publicznych i wynikających z niego zasad, podmioty uczestniczące w postępowaniach o udzielenie zamówienia publicznego (zamawiający i wykonawcy) (...)
Oświadczenie wykonawców wspólnie ubiegających się o udzielenie zamówienia publicznego
Oświadczenie, o którym mowa w art. 117 ust. 4 ustawy Pzp, jako podmiotowy środek dowodowy Zgodnie z art. 117 ust. 2 ustawy z dnia 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych (dalej jako: „ustawa Pzp”), warunek dotyczący uprawnień do prowadzenia określonej (...)
Jaki tryb postępowania – przesłanki wyboru trybu - stan prawny obowiązujący do 1 marca 2004r
W jakim trybie prowadzone jest postępowanie o zamówienie puybliczne? Według ustawy, zamówienia publicznego udziela się w jednym z sześciu trybów: przetargu nieograniczonego, przetargu ograniczonego, przetargu dwustopniowego, negocjacji z zachowaniem konkurencji, zapytania o cenę, zamówienia (...)
Z jakiego wsparcia aktywizacyjnego mogą korzystać bezrobotni?
Instrumenty rynku pracy wspierają podstawowe usługi rynku pracy. Osoby bezrobotne mogą korzystać z wielu form aktywizacji zawodowej, przewidzianych ustawą z dnia 20 kwietnia 2004 roku o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy. Opisano je w niniejszym artykule. Dodatek aktywizacyjny Dodatek (...)
Jakie procedury budowlane obowiązują? Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Pb). Prawo budowlane zawiera jednak katalog inwestycji, które można realizować na podstawie (...)
Kto może ubiegać się o udzielenie zamówienia? W postępowaniu o udzielenie zamówienia mogą uczestniczyć wykonawcy, którzy spełniają warunki udziału w postępowaniu określone przez zamawiającego. Podkreślić wszak należy, iż w szczególności w postępowaniu (...)
Oferty w zamówieniach publicznych - kryteria oceny, aukcja elektroniczna, termin związania ofertą
Postępowania o udzielenie zamówienia publicznego przeprowadzane są w celu wyboru, z punktu widzenia zamawiającego, najkorzystniejszej oferty. Ustawa przewiduje dwa sposoby oceny ofert. Według pierwszego, najkorzystniejszą ofertą jest oferta z najniższą ceną, z kolei według drugiego, (...)
