Odpowiedź prawnika: Jak odzyskać pieniądze za wymianę okien?
Niniejsza opinia prawna została sporządzona w oparciu o ustawę z dnia 23 kwietnia
1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami).
Wzięty został również pod uwagę aktualny stan orzecznictwa polskich sądów
powszechnych oraz wskazania doktryny w zakresie istotnym dla treści tej opinii.
Rozważając niniejszy stan faktyczny w pierwszej kolejności należy wskazać na dwa
przepisy z kodeksu cywilnego regulujące ciążący na wynajmującym obowiązek utrzymania
wynajmowanej rzeczy w dobrym stanie oraz jej naprawy.
Mianowicie art. 662 § 1 mówi, iż wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w
stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania
najmu.
Jak czytamy w publikacji „Komentarz do niektórych przepisów ustawy - Kodeks
cywilny, Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych”, autor: Bończak-Kucharczyk
E., opublikowanej w ABC 2011, artykuł 662 § 1 kodeksu cywilnego dotyczy obowiązku
wynajmującego, jakim jest oddanie najemcy rzeczy do używania, przy czym stanowi, że
przedmiot najmu powinien być wydany najemcy w stanie przydatnym do umówionego
użytku (tj. wykorzystywania przedmiotu najmu zgodnie z określonym w umowie celem lub
przeznaczeniem rzeczy wynajmowanej). Ponadto przepis ten nakłada na wynajmującego
obowiązek utrzymywania rzeczy wynajmowanej w stanie nadającym się do umówionego
użytku przez cały czas trwania umowy najmu.
Roszczenia najemcy lokalu o zwrot nakładów koniecznych, które zgodnie z art. 662 §
1 i art. 663 kodeksu cywilnego obciążają wynajmującego, przedawniają się po upływie roku
od dnia zwrotu rzeczy. Upływ rocznego terminu nie przeszkadza jednak dochodzeniu
odszkodowania za szkodę poniesioną na skutek nienależytego wykonania przez
wynajmującego obowiązku wydania rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego
użytku – tak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 stycznia 1991 r., sygnatura akt I CR
776/90, OSP 1992, z. 5, poz. 108.
Obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez
cały czas trwania umowy najmu obejmuje dokonywanie napraw, remontów i ponoszenie
nakładów na przedmiot najmu – z wyjątkiem tych, które obciążają najemcę (drobne nakłady
połączone ze zwykłym używaniem rzeczy). W ramach tego obowiązku wynajmujący ma
także wymienić zużyte, zniszczone lub uszkodzone elementy przedmiotu najmu (dotyczy to
również przynależności) – por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r., sygnatura
akt II CKN 25/97, LEX nr 56808.
Nieprzydatna do umówionego użytku jest rzecz dotknięta wadą prawną lub fizyczną.
Ponadto, jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 7 października 1992 r., sygnatura akt I ACr 498/92, OSA 1993, z. 6, poz. 38: „Wydanie przez wynajmującego
przedmiotu najmu w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub innych osób
upoważnionych (zaproszonych) przez najemcę do pobytu w wynajętym lokalu uzasadnia
odpowiedzialność wynajmującego za niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom".
Natomiast art. 663 kodeksu cywilnego ma brzmienie: jeżeli w czasie trwania najmu
rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna
do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do
wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może
dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
W powołanym powyżej komentarzu znajdujemy wyjaśnienie tego przepisu. Określa
on po pierwsze charakter napraw koniecznych – są to takie naprawy, bez których rzecz nie
jest przydatna do umówionego użytku i które obciążają wynajmującego, gdyż to na nim
spoczywa obowiązek wydania najemcy przedmiotu najmu w stanie przydatnym do
umówionego użytku i utrzymywania go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Należy
jednak przypomnieć, że obowiązek ten ma charakter względny, strony mogą bowiem w
umowie najmu zawrzeć inne postanowienia na ten temat.
umowie najmu zawrzeć inne postanowienia na ten temat.
Zgodnie z omawianym przepisem, jeżeli podczas trwania najmu przedmiot najmu
wymaga napraw obciążających wynajmującego, bez których nie jest przydatny do
umówionego użytku, to najemca może mu wyznaczyć odpowiedni termin do wykonania
napraw, a po bezskutecznym upływie tego terminu może sam dokonać niezbędnych napraw
na koszt wynajmującego. Z tak sformułowanego przepisu wynika po pierwsze, że nie dotyczy
on sytuacji w chwili wydawania najemcy przedmiotu najmu (jeśli wtedy rzecz nie nadaje się
do umówionego użytku), ale dotyczy sytuacji, kiedy w okresie najmu rzecz stała się
(niezależnie od przyczyny) niezdatna do umówionego użytku. Po drugie, komentowany
przepis nakazuje, by termin wyznaczony wynajmującemu na dokonanie naprawy był
odpowiedni. Powinien on być więc zależny od rodzaju naprawy i istniejących możliwości
technicznych, ale też organizacyjnych. W zasadzie najemca nie powinien dochodzić od
wynajmującego wykonania naprawy w terminie nieodpowiednim.Po trzecie, z omawianego
przepisu wynika, że jeśli to najemca ma wykonać naprawę (zamiast wynajmującego), choć na
jego koszt, to najpierw najemca sam pokryje koszt naprawy (jako zleceniodawca lub ewentualnie wykonawca zakupujący materiały itd.), a dopiero później będzie dochodził
zwrotu poniesionych wydatków od wynajmującego.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 marca 1975 r., sygnatura akt III CZP 13/75,
OSNC 1976, nr 2, poz. 25, uznał, iż najemca, który na podstawie art. 663 kodeksu cywilnego
dokonał niezbędnych napraw na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z
tego tytułu z wierzytelnością wynajmującego.
Jeżeli najemca dokona koniecznych napraw przedmiotu najmu bez wyznaczenia
wynajmującemu terminu na ich wykonanie, może on ewentualnie dochodzić od
wynajmującego zwrotu nakładów na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez
zlecenia (zob. art. 752 i następne kodeksu cywilnego). Takie zachowanie naraża jednak
najemcę na zarzut, że wynajmujący wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo – tak
orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1959 r., sygnatura akt IV CR 425/58, OSP
1960, z. 12, poz. 326.
Przepis art. 663 kodeksu cywilnego ma zastosowanie także do najmu lokali, ale – jak
wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2005 r., sygnatura akt V CK 751/04,
Monitor Prawniczy 2005, nr 17, poz. 828 – sąd ma obowiązek dokonać oceny, jaki charakter
miały poniesione przez najemcę lokalu nakłady.
Wnioski
Reasumując powyższe rozważanie prawne należy uznać, iż w sytuacji, kiedy
wynajmujący nie chce dobrowolnie zwrócić Pani równowartości poniesionych przez Panią
nakładów koniecznych na lokal w postaci zapłaty za wymianę okien, celowym rozwiązaniem
byłoby złożenie do sądu cywilnego stosownego pozwu o zapłatę przeciwko wynajmującemu.
Jeżeli wada w postaci nieszczelnych okien istniała od początku trwania umowy – podstawą
powództwa będzie art. 662 § 1 kodeksu cywilnego, natomiast jeżeli powstała ona w trakcie
trwania umowy – art. 663 kodeksu cywilnego.
