Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Odpowiedź prawnika: Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Pojawia się pytanie czy z treści umowy przedwstępnej wynika, że kwota 120 000 zł spełnia funkcję zadatku. Na ogół, nawet jeśli nazywa się to zaliczką, to jest to zadatek i tak zostanie przyjęte na potrzeby niniejszej odpowiedzi.

Należy zwrócić uwagę, iż przesłanką odstąpienia od umowy jest niewykonanie zobowiązania przez drugą stronę. W przypadku umowy przedwstępnej świadczeniem jest zawarcie umowy definitywnej czyli umowy sprzedaży. Dopiero nienależytym wypełnieniem zobowiązania z umowy sprzedaży, a nie przedwstępnej, jest wadliwość budynku. Choć wydaję się to trochę absurdalne w tej sytuacji, wydaje się, że nie mogą Państwo odstąpić od umowy przedwstępnej. Chyba, że umowa ta np. przewiduje możliwość odstąpienia od niej w razie wykrycia wad rzeczy jeszcze przed zawarciem umowy definitywnej. Natomiast mogą Państwo oczywiście wykonywać wszelkie uprawnienia z rękojmi, co może doprowadzić do odstąpienia od umowy sprzedaży.