Podwyżka czynszu - pełnomocnictwo

Pytanie:

W treści pełnomocnictwa wymienione jest, między innymi, że mam pełnomocnictwo do zarządzania nieruchomością w zakresie \"nawiązywania i rozwiązywania umów najmu lub dzierżawy\". Czy w ramach wymienionych czynności mogę podnieść czynsz lokatorom?

Masz inne pytanie do prawnika?

24.5.2010

Zespółe-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Podwyżka czynszu - pełnomocnictwo

Odpowiedź na przedstawione pytanie zależy od tego, czy jest Pani zarządcą nieruchomości w rozumieniu art. 185 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak zauważył Sąd Najwyższy (Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 69/2007, LexPolonica nr 1502042), jeśli właściciel nieruchomości nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy. Skutkiem zawarcia takiej umowy będzie możliwość dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych wynikających z zarządu. Zarząd nieruchomością obejmuje dokonywanie czynności prawnych i faktycznych, a także w niezbędnym dla jego właściwego sprawowania zakresie, czynności zachowawczych w tym sądowych (Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 maja 2009 r., III CZP 7/2009, LexPolonica nr 2030557). Jak zauważa J. Szachułowicz (J. Szachułowicz w: Szachułowicz Jan, Krassowska Małgorzata, Łukaszewska Anna, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2003 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis) „jeśli zarządzana nieruchomość jest przedmiotem najmu lub dzierżawy, zarządcy przysługuje prawo ustalania wysokości czynszu i naliczania innych wydatków, ale nie ma z mocy ustawy uprawnień do dochodzenia roszczeń wynikających z tych stosunków, o czym przesądza treść art. 23 ust. 2 i art. 25 ust. 3 ustawy”.

Porady prawne

Ze stanu faktycznego wynika, że zarządza Pani nieruchomością nie na podstawie umowy o zarząd, a jedynie udzielonego pełnomocnictwa. Z przytoczonej przez Panią jego treści wynika, że ma ono charakter pełnomocnictwa rodzajowego – wskazuje bowiem rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot („nawiązywanie i rozwiązywanie umów najmu i dzierźawy”). W orzeczeniu z 4 listopada 1998 r., (sygn. akt II CKN 866/97, Lexpolonica nr 333731), Sąd Najwyższy tak określił pełnomocnictwo rodzajowe: „Pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.). Wydaje się, że obecnym kształcie pełnomocnictwo nie obejmuje wypowiadania wysokości czynszu. „Rozwiązywanie” bowiem odnosi się bezpośrednio do ustania bytu prawnego umowy, a nie jej modyfikacji. Odmienną interpretację należałoby przyjąć w wypadku, gdyby w pełnomocnictwie była mowa o „wypowiadaniu” - to pojęcie bowiem obejmuje zarówno wypowiadanie całej umowy, jak i np. wysokości czynszu.

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


Porady prawne