Rozliczenia między współwłaścicielami

Odpowiedź prawnika: Rozliczenia między współwłaścicielami

Jak wynika z opisu sytuacji, nieruchomość jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, a w  położonym na niej budynku nie ustanowiono odrębnej własności lokali. Zgodnie z art. 207 kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Ponadto każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. 

Kierując żądanie o wypłatę pożytków cywilnych, na przykład z najmu, należy wziąć po uwagę, iż z uzyskiwaniem tych dochodów wiążą się na ogół także  koszty. Dlatego w opisanym przypadku współwłaściciel kamienicy może żądać pożytków cywilnych w zasadzie po zakończeniu roku, a więc wtedy gdy jednoznacznie wiadomo, jaki dochód przyniosła nieruchomość.  

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 7 czerwca 1960 r., 2 CR 113/59, OSN 3/61, poz. 80, nie można uważać za wspólne roszczenia o należność z tytułu czynszu najmu lokalu znajdującego się we wspólnej nieruchomości bądź z tytułu dochodzonego na innej podstawie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy stanowiącej współwłasność, skoro tego rodzaju należność wyrażona w pieniądzu ze swej istoty ma charakter świadczenia podzielnego, wobec czego zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 Kodeksu zobowiązań (obecnie: kodeks cywilny) wierzytelność dzieli się na niezależne od siebie części. Każdemu ze współwłaścicieli rzeczy przypada więc w odpowiedniej części wyłączne i niezależne od innych współwłaścicieli uprawnienie do korzystania z tych cywilnych pożytków, jakie w postaci wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy daje prawo własności.  

Należy jednak podkreślić, iż art. 207 kc jest przepisem dyspozytywnym, co oznacza, iż współwłaściciele mogą w drodze umowy w inny sposób określić zasady podziału pożytków i nakładów między współwłaścicieli. Za taką umowę jest tez uważana w orzecznictwie umowa dotycząca podziału do korzystania. Na przykład zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1981 r., sygn. III CZP 72/80, jeżeli na podstawie umowy lub orzeczenia sądu określono sposób korzystania z terenu objętego użytkowaniem wieczystym przez przydzielenie każdemu ze współużytkowników wieczystych do używania ściśle określonej działki gruntu, użytkownik, który dokonał nakładu na przydzielonej mu działce, ma prawo do wyłącznego pobierania korzyści, jakie nakład ten przynosi. 

Opisaną sytuację komplikuje fakt, iż podział quoad usum dotyczy tylko części nieruchomości, oraz to, że uiszcza Pan opłaty na utrzymanie nieruchomości (na "fundusz remontowy"). Naszym zdaniem  w takim przypadku w części nieruchomości, której nie dotyczy podział quoad usum, ma Pan prawo do pożytków i obowiązki ponoszenia koszów w wysokości 5 %, a więc w wysokości Pana udziału we współwłasności. Można więc na tę sprawę spojrzeć w następujący sposób: w odniesieniu do lokalu, z którego Pan korzysta pożytki i koszty „kompensują się”, tj. Pan ponosi  nakłady i może pobierać pożytki (np. z najmu). Na pozostałą część nieruchomości powinien Pan ponosić nakłady w wysokości 5 % (naszym zdaniem można na ich poczet zaliczyć kwoty wpłacane na fundusz remontowy)  oraz pobierać pożytki w wysokości 5 %. 

Jako współwłaściciel nieruchomości dysponujący 5% tej własności może więc Pan żądać 5% dochodu przynoszonego przez nieruchomość. Oczywiście w związku z faktem, iż nieruchomość przynosi pożytki cywilne, a nie naturalne (np. zboże) Pana żądanie dotyczy roszczenia pieniężnego. Powinno ono być więc spełnione w pieniądzu (gotówkowo lub bezgotówkowo) po upływie roku kalendarzowego. Przepisy nie określają terminu dokonania zapłaty, należy więc odnieść się do przepisów ogólnych. Zgodnie z nimi, jeśli ustawa lub umowa nie określają terminu zapłaty, powinna ona nastąpić na wezwanie wierzyciela (czyli Pana), bez nieuzasadnionej zwłoki.  

Wydaje się jednak niezbędne zasugerowanie pewnej kwestii. Otóż w opisanej sprawie należy bardzo dokładnie sprawdzić umowę dotyczącą podziału do korzystania. Wydaje się bowiem możliwie, iż lokale, które nie są zajmowane przez współwłaścicieli, przypadły na mocy tej umowy gminie. Skoro tak, to Pana roszczenie o rozliczenie dochodu z tej części traci podstawy prawne.