Odpowiedź prawnika: Umowa przedwstępna z przyszłym spadkobiercą
Z zadanego pytania wydaje się wynikać, iż wnuk jeszcze nie przyjął spadku, a więc jeszcze nie jest spadkobiercą.
Zamierza on jednak przyjąć spadek i chce się zobowiązać do zbycia konkretnego przedmiotu należącego do spadku. Zobowiązanie takie podlega ogólnym regułom kodeksu cywilnego.
Przedwstępna umowa sprzedaży stanowi zobowiązanie do zawarcia określonej umowy w przyszłości. Umowa taka może wyrażać zobowiązanie jedno lub dwustronne. Zakładamy jednak, iż umowa ta będzie miała charakter dwustronny, a to oznacza, iż obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości (wnuk spadkodawcy zobowiązuje się sprzedać nieruchomość a Pani ją kupić). Umowa przedwstępna w omawianej sytuacji będzie jak najbardziej ważna.
Należy się jednak zastanowić, w jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną.
Umowa zawarta w formie pisemnej będzie miała to znaczenie, iż w momencie, gdy któraś ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy sprzedaży, druga ze stron będzie mogła żądać odszkodowania. W umowie takiej można zawrzeć postanowienia dotyczące zadatku. Należy pamiętać jednak, iż kodeksowe uregulowania dotyczące zadatku obowiązują jeżeli strony inaczej nie uzgodnią. Zgodnie z przepisami k.c., zadatek, w braku odmiennych postanowień umownych, będzie miał to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona będzie mogła bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, będzie mogła żądać sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to, że w braku odmiennych postanowień umownych, jeżeli któraś ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy, (np. wnuk spadkobiercy, który otrzymał od Pani zadatek), druga strona (czyli Pani) będzie mogła od umowy odstąpić i zażądać zwrotu podwójnej wysokości zadatku.
W razie nieodstąpienia od umowy nie będzie Pani mogła żądać zadatku, lecz naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego będzie miała ten skutek, iż każda ze stron będzie mogła w razie, gdy druga strona nie będzie chciała zawrzeć umowy, dochodzić jej zawarcia przed sądem (oczywiście, takie roszczenie będzie mogło być dochodzone, jeżeli wnuk będzie uprawniony do sprzedaży tej nieruchomości). Można również zawrzeć opisywane powyżej postanowienia dotyczące zadatku. W takiej sytuacji każda ze stron będzie mogła, gdy druga strona nie chce zawrzeć umowy sprzedaży, dokonać wyboru, czy dochodzić zawarcia umowy przed sądem, czy też od umowy odstąpić, zachowując zadatek (lub żądając jego zwrotu).
Aby uniknąć komplikacji związanych z niepewnością, czy w chwili zawierania umowy definitywnej (umowy sprzedaży) wnuk spadkobiercy będzie uprawniony do zawarcia takiej umowy, można umieścić w umowie przedwstępnej warunek zawieszający, że strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży w terminie (....) pod warunkiem, iż w chwili zawierania umowy sprzedaży wnuk spadkodawcy jest jedynym spadkobiercą.
