Odpowiedź prawnika: Uprawnienie dzierżawcy do pierwokupu
Umowa dzierżawy jest ogólnie uregulowana w Kodeksie cywilnym. Natomiast odnośnie dzierżawy nieruchomości rolnej istotna jest jeszcze ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: - umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty oraz - nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej. O treści umowy sprzedaży takiej nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. Prawo pierwokupu polega na tym, dzierżawca może złożyć oświadczenie, że chce kupić sprzedawaną nieruchomość. Oświadczenie to powinno być dokonane w formie notarialnej, ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości wymaga takiej formy. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo w przypadku, gdy uprawniony nie wykona tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa. Czynność prawna dokonana bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez zawiadomienia Agencji (w przypadku gdy uprawniony dzierżawca nie wykona swego prawa) jest nieważna. Jeżeli dzierżawca uprawniony do pierwokupu, ani Agencja nie skorzysta ze swego prawa (to znaczy nie zapłaci ceny określonej w umowie sprzedaży), to można sprzedać nieruchomość rolną innemu podmiotowi. Należy jednak zaznaczyć, że przepisów o prawie pierwokupu nie stosuje się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest: - spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni lub - osoba bliska zbywcy (np. zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoby przysposabiające i przysposobione, małżonek, który nie pozostaje we wspólności ustawowej ze sprzedającym nieruchomość). Prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej. Co do innych regulacji dotyczących dzierżawy gruntu rolnego, to na przykład: - jeżeli nie umówiono się inaczej, to umowę dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, - jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, to wówczas może on żądać od wydzierżawiającego zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów tylko o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.
