19.3.2010
Zespół
e-prawnik.pl
Instytucja hipoteki kaucyjnej jako instrumentu służącego zabezpieczeniu wierzytelności o wysokości nie ustalonej została uregulowana w art. 102 - 108 ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.
Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać zarówno wierzytelności istniejące jak i mogące powstać dopiero w przyszłości z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie mogące zostać objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą. Wierzytelności te muszą być jednak oznaczone sumą najwyższą, która oznacza górną granicę obciążenia rzeczowego nieruchomości. Hipoteką taką mogą być zabezpieczone wierzytelności, które mogą powstać dopiero w przyszłości, a ich dokładna wysokość może być nie ustalona. Przedmiotem hipoteki kaucyjnej mogą być np. wierzytelności przyszłe wynikające z istniejącego już stosunku prawnego lub ze stosunku prawnego, do którego zawiązania strony się zobowiązały.
Stosunkiem takim może być umowa ramowa, czy umowa o współpracy zawarta na przykład pomiędzy bankiem, który zobowiązuje się do udzielenia w przyszłości kredytu a przyszłym kredytobiorcą. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką kaucyjną może być nieustalona, a sama wierzytelność musi być skonkretyzowana jako już istniejąca lub mogąca powstać z konkretnego stosunku prawnego (Postanowienie SN z dnia 27 stycznia 2005 roku sygn. akt V CK 328/04).
Do grona wierzytelności, które mogą być zabezpieczone hipoteką kaucyjną należą między innymi wierzytelności z tytułu pożyczek, odszkodowań o nieustalonej jeszcze wysokości, należnych już alimentów, czy umów kredytowych. W tym miejscu należy zaznaczyć, że tylko wierzytelność składająca się z kapitału i odsetek o zmiennej stopie oprocentowania może być zabezpieczona przedmiotową hipoteką.
Przedmiotem hipoteki kaucyjnej mogą być również wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wysokość wierzytelności była z góry ustalona. Przykładem dokumentów zbywalnych przez indos są czeki i weksle własne in blanco.
Hipoteka kaucyjna może przybrać postać hipoteki umownej jak i hipoteki przymusowej. Jako podstawy ustanowienia hipoteki przymusowej kaucyjnej na nieruchomości dłużnika wymienić można nieprawomocne orzeczenie sądu, postanowienie prokuratora czy postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia.
Należy również wskazać, że podmiot, któremu przysługują wierzytelności zabezpieczone hipoteką kaucyjną ustanowioną na nieruchomości może dochodzić swojej wierzytelności z przedmiotowej nieruchomości wobec każdoczesnego jej właściciela.
Hipoteka kaucyjna odmiennie niż hipoteka zwykła zabezpiecza nie tylko odsetki ustawowe za zwłokę ale i odsetki kredytowe (umowne) oraz koszty postępowania związane z wierzytelnością zabezpieczoną wpisem hipoteki, mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie.
Hipoteka kaucyjna nie korzysta również z domniemania istnienia wierzytelności, którą zabezpiecza. W przypadku sprzedaży podczas postępowania egzekucyjnego nieruchomości, na której ustanowione jest zabezpieczenie w postaci hipoteki kaucyjnej, sąd stwierdziwszy, że wierzytelność wynikająca z tytułu wykonawczego zabezpieczona przedmiotową hipoteką jest mniejsza niż suma hipoteki składa różnicę na rachunek depozytowy sądu na zaspokojenie stosunku prawnego, dla zabezpieczenia którego ustanowiono tę hipotekę.
Zdeponowana suma będzie wypłacona w całości lub części wierzycielowi, gdy przedłoży on tytuł wykonawczy, lub zostanie użyta na zaspokojenie wierzycieli, którzy nie otrzymali zaspokojenia w ogóle lub jedynie częściowo. W sytuacji gdy należności wszystkich wierzycieli zostały już spłacone i ustał stosunek prawny, to złożona do depozytu suma jest wypłacana dłużnikowi.
Przy przelewie wierzytelności zabezpieczonych hipoteką kaucyjną nie znajdują zastosowania przepisy o przelewie wierzytelności hipotecznej. Przelew tych wierzytelności następuje w oparciu o przepisy znajdujące się w kodeksie cywilnym, a odnośnie do wierzytelności czekowych i wekslowych na podstawie regulacji prawa wekslowego i czekowego.
Opisując instytucję hipoteki kaucyjnej należy również wskazać, iż istnieje możliwość jej zamiany na hipotekę zwykłą, a także zamiany hipoteki zwykłej na kaucyjną. Przykładowo warunkiem zmiany hipoteki zwykłej na kaucyjną jest zamiana istniejącej wierzytelności o wysokości ustalonej na inną wierzytelność przyszłą lub istniejącą o nieustalonej wysokości, np. przekształcenie umowy pożyczki w umowę rachunku bankowego. Przedmiotowa zmiana następuje w oparciu przepisy o zmianie treści hipoteki. Ponadto nie jest wymagana zgoda osób, którym przysługują na obciążonej nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym.
Należy również zaznaczyć, iż zmiana hipoteki kaucyjnej na hipotekę zwykłą nie wpływa na zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów procesu. Wynika z tego, że koszty postępowania jak i odsetki pozostają nadal zabezpieczone.
W dniu 26 czerwca 2009 roku uchwalona została ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. Przedmiotową ustawą wprowadzonych zostanie wiele znaczących rozwiązań systemowych, między innymi zniesiony zostanie podział hipotek na zwykłą i kaucyjną. Z momentem wejścia w życie przedmiotowej ustawy zacznie obowiązywać zasada, zgodnie z którą wierzyciele będą mogli ustanawiać już tylko jeden rodzaj hipoteki. Hipoteką tą będzie można zabezpieczać wierzytelność główną, odsetki, koszty postępowania egzekucyjnego oraz inne przyszłe wierzytelności o nieustalonej wysokości związane z wierzytelnością główną, o ile zostaną one wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Przedmiotowa ustawa nowelizująca wejdzie w życie 20 lutego 2011 roku.
Autor: Michał Rygielski
Potrzebujesz porady prawnej?
Na czym polega zabezpieczenie hipoteką kaucyjną?
Uwaga! Poniższy artykuł odnosi się do stanu prawnego przed dniem 20 lutego 2011 r. Aktualnie nie ma w prawie hipoteki kaucyjnej. Do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r.o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (...)
Sporządzenie listy wierzytelności następuje w trzech etapach. Pierwszym z nich jest zgłoszenie wierzytelności, które mają być umieszczone na liście sędziemu-komisarzowi, który doręcza listę syndykowi, a ten wzywa upadłego, by się oświadczył co do zgłoszonej wierzytelności. (...)
Podatek od ustanowienia hipoteki
Kiedy czynności cywilnoprawne podlegają obowiązkowi podatkowemu? Czynności cywilnoprawne podlegają opodatkowaniu, jeżeli ich przedmiotem są: rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, rzeczy znajdujące (...)
Sposób, w jaki możemy żądać zabezpieczenia przysługującego nam roszczenia zależy przede wszystkim od jego charakteru. Wśród roszczeń najdonioślejszą rolę odgrywają roszczenia pieniężne. Przedmiotem tego typu roszczeń jest oznaczona suma pieniężna, którą (...)
Rząd przygotował obszerne zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece
Z końcem grudnia 2008 roku w Sejmie RP został przedstawiony projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. W dniu 9 stycznia 2009 roku skierowano projekt do pierwszego czytania natomiast aktualnie projekt znajduje się w Komisji Sprawiedliwości i (...)
Będzie nowa odmiana hipoteki kaucyjnej?
Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw jest obecnie przedmiotem prac sejmowych. Przewiduje on umożliwienie zwolnienia nieruchomości od obciążenia, jeśli hipoteka zabezpieczona jest wierzytelnością przyszłą (hipoteka kaucyjna).Jak (...)
Zabezpieczenie w postępowaniu rozwodowym - opinia prawna
Stan faktyczny W trakcie rozwodu wydano tymczasowe postanowienie sądowe nakazujące mężowi wpłacanie tytułem zabezpieczenia rodziny kwoty 550 zł. Mąż niestety nigdy nic nie wpłacił. Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia zostało wydane 29.11.2004 r., na podstawie art. 443 par. 1 kpc (...)
Dwie hipoteki na jednej nieruchomości – opinia prawna
Stan faktyczny W marcu 2003 roku zaciągnąłem kredyt hipoteczny na 25 lat na mieszkanie w wysokości 51.000 CHF (około 150.000 PLN) i została ustanowiona hipoteka kaucyjna do wysokości 300.000 PLN. W czerwcu 2004 roku na tej samej nieruchomości ustanowiono hipotekę przymusową. Obecnie toczy się (...)
Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym?
Wady i zalety kredytu Oczywiście najlepszy byłby odwrotny porządek rzeczy – najpierw sobie uskładać, a potem kupić za własne pieniądze mieszkanie i nie zapożyczać się na całe życie. Jest jednak inaczej, tylko nielicznym udaje się odwrócić proces zakupu własnego kąta. Pewne (...)
Już w lutym 2011 roku, zasadniczo zmienią się przepisy o hipotece. Nie będzie podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną – będzie jedna nowa hipoteka oparta konstrukcyjnie na hipotece kaucyjnej. Przyczyną zmian były przede wszystkim trudności w doborze właściwego rodzaju hipoteki do (...)
Hipoteka na użytkowaniu wieczystym a nabycie nieruchomości na własność - opinia prawna
Stan faktyczny W 1998 r dłużnik A ustanowił na rzecz wierzyciela C hipotekę kaucyjną na nieruchomości, której jest współwłaścicielem w 3/4 nie wydzielonej części z osobą B w 1/4 zęści. Osoba B nie jest dłużnikiem wobec C, ale wyraziła zgodę na dokonanie wpisu. (...)
Czy możliwe jest obciążenie jednej nieruchomości kilkoma hipotekami – opinia prawna
Stan faktyczny Uprzejmie proszę o podanie przepisu prawnego, który umożliwia w Polsce założenie dwóch hipotek na jedną nieruchomość (jeżeli każda z nich opiewa na sumę nie większą niż połowa wartości). Przypuszczalnie można, jeżeli realna wartość długu nie przekracza wartości (...)
Są już nowe przepisy o hipotece
Od dnia 20 lutego b.r. obowiązują nowe przepisy o hipotece. Znika podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną – teraz w prawie występuje jedna, nowa hipoteka oparta konstrukcyjnie na hipotece kaucyjnej. Przyczyną zmian są przede wszystkim trudności w doborze właściwego (...)
Czy należy bać się hipoteki (jakie niesie zagrożenia) – opinia prawna
Stan faktyczny Potrzebuję kredytu hipotecznego na rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego. Mój bank z reguły udziela kredytu na dokończenie budowy, jednak znalazł wyjście i zgodził się udzielić kredytu formalnie na sfinansowanie całej budowy, który zostanie wykorzystany jedynie w części. (...)
Co to jest hipoteka i jak ją ustanowić?
Hipoteka jest tzw. rzeczowym środkiem zabezpieczenia wierzytelności. Należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych. Ustanawia się ją dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz na niektórych prawach. Jaki jest cel ustanowienia hipoteki? Celem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie (...)
Hipoteka - co zabezpiecza i jak ją ustanowić?
Co to jest hipoteka i co jest jej przedmiotem? Wierzyciel może żądać od dłużnika aby ten zaspokoił jego roszczenie. Jednak może się zdarzyć, że dłużnik nie będzie mógł świadczyć (np. będzie niewypłacalny). Hipoteka jest prawem wierzyciela, które gwarantuje (...)
Zwolnienie nieruchomości spod hipoteki przez właściciela nieruchomości – opinia prawna
Stan faktyczny We wrześniu 2003 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyłem lokal mieszkalny od developera prowadzącego działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji. W oparciu o tę umowę i wymaganych przez bank dokumentów (m.in. wypisu z KW), bank udzielił mi kredytu i dokonał (...)
Hipoteka przymusowa - czym jest i jak ją ustanowić?
Co to jest hipoteka? Jednym ze sposobów zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności jest ustanowienie na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika ograniczonego prawa rzeczowego – hipoteki. Prawo to uprawnia wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia roszczenia z obciążonej nieruchomości, (...)
Zabezpieczenia Bank udzielając kredytów osobom fizycznym oraz podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą musi w odpowiedni sposób zabezpieczyć zwrot oddanych do dyspozycji środków pieniężnych. Nie jest to jedynie "widzimiesię" banku jako kredytodawcy, gdyż obowiązek (...)
Jak ustanowić zastaw rejestrowy?
Jakie czynności należy podjąć, aby ustanowić zastaw rejestrowy? W celu ustanowienia zastawu rejestrowego konieczne jest zawarcie umowy - obowiązkowo na piśmie (w przeciwnym wypadku umowa będzie nieważna) oraz wpis do rejestru. Na jej podstawie ustanawia się na określonej ruchomości takie (...)
Sprzedaż nieruchomości zabezpieczającej kredyt dla spółki w upadłości - opinia prawna
Opis problemu Jestem prezesem zarządu spółki z o.o.. Spółka jest postawiona w stan upadłości likwidacyjnej. Czy istnieje ryzyko (jeśli tak, to jakie), że syndyk w swym postępowaniu uniemożliwi mi sprzedaż należących do mnie nieruchomości? Dodam, że na nieruchomości jest zabezpieczony (...)
