26.5.2006
Zespół
e-prawnik.pl
Stan faktyczny
W 1974 r. zakupiłem za pisemną umową od dwóch rożnych osób bez zachowania aktu notarialnego dwie działki (nr 229 i 228) o szerokości 4,50m każda (pow. działki 4,5ara). Działka nr 229 przylega bezpośrednio do mojej działki nr 230. W 1975 r. otrzymałem pozwolenie na budowę domu i budynku gospodarczego na działce nr 230. Na załączniku graficznym do pozwolenia budynek gospodarczy został zaprojektowany - usytuowany na działkach nr 228 i 229. Budowę zrealizowano i w 1976 r. w grudniu budynek został zamieszkały. W 1997 r. ponownie nabyłem działkę nr 228 - notarialnie od byłych właścicieli (posiadali już niezbędne przewidziane prawem dokumenty własności). Działki nie mogłem ponownie nabyć, gdyż jak się okazało (1997 r.) działka ta w 1978 r. "przekazana" została na własność Skarbu Państwa (szczegółów nie znam). Gmina stała się właścicielem działki nr 229 w wyniku (1999 r.) komunalizacji. Ze względu na wygórowaną wycenę działki przez Gminę nie doszło do jej ponownego kupna. Stąd Gmina wystąpiła do sądu o "wydanie nieruchomości". Sąd wydał w 2004 r. wyrok nakazujący mi wydanie Gminie nieruchomości oznaczonej jako działka nr 229 bez rozstrzygania co do dokonanych na działce naniesień w okresie 1976 - 2004 r. Wartość tych naniesień około 20 tyś. zł. Jest to część budynku gospodarczego, droga dojazdowa do budynku gospodarczego, szamba dwie komory, kanalizacja sanitarna, przyłącze wodociągowe, ogrodzenie itp. Po uprawomocnieniu się w/w wyroku wystąpiłem do Burmistrza Gminy w oparciu o ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 207 ust. 1) o przesłanie mi umowy na "użytkowanie wieczyste" działki nr 229 oraz o przeniesienie nieodpłatne nabycia własności budynków wybudowanych na w/w działce. Burmistrz milczy i nie udziela żadnej w tej sprawie odpowiedzi. Co robić dalej - tym bardziej, że z Burmistrzem jestem skonfliktowany. Zażalenie złożone na brak "działania" - złożone do Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Sieradzu odmówiło pomocy gdyż "sprawa nie podlega załatwieniu w trybie decyzji".
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
-
Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16 poz. 93 ze zmianami),
-
Ustawy z dnia 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. 1990 r., Nr 55, poz. 321),
-
Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zmianami),
-
Ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami)
W analizowanej sprawie należy w pierwszym rzędzie ustalić rzeczywisty stan prawny dotyczący Pańskich uprawnień w stosunku do przedmiotowej nieruchomości.
Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego, zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności jak i umowa rozporządzająca, powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy skutkuje brakiem możliwości prawnego stwierdzenia prawa własności.
W analizowanym przypadku pierwsza umowa o nabycie nieruchomości zawarta w 1974 roku nie posiadała formy aktu notarialnego. Dlatego tez na wstępie należy stwierdzić, że na podstawie tej umowy nie nabył Pan prawa własności tej nieruchomości.
Czynności faktyczne podjęte po podpisaniu tej umowy dają podstawę do stwierdzenia, że w rozumieniu stron tej umowy, prawo własności przeszło. Niezależnie od poprawności takiego rozumowania, objął Pan przedmiotową nieruchomość we władanie i wykonywał wobec niej wszelkie uprawnienia przysługujące właścicielowi.
W stanie faktycznym nie zostało to stwierdzono, jednakże należy założyć, że wykonywał Pan także wszystkie obowiązki właścicielskie związane z tą nieruchomością, m.in. takie jak opłacanie podatku od nieruchomości.
Na podstawie dokonywanych przez Pana czynności przyjąć należy, że faktycznie władał Pan nieruchomością jak właściciel. Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego, władanie rzeczą jak właściciel wiąże się z uzyskaniem przymiotu posiadacza samoistnego.
Posiadanie nie jest prawnym tytułem do nieruchomości, jednakże jest określonym stanem faktycznym, z którym związane są uprawnienia skonkretyzowane w poszczególnych normach prawnych.
Posiadanie samoistne dzieli się na posiadanie w dobrej i posiadanie w złej wierze. Posiadaczem samoistnym w dobrej wierze jest ten, kto w sposób usprawiedliwiony okolicznościami może uważać się za właściciela. W złej wierze jest natomiast ten, kto powinien zdawać sobie sprawę, że nie przysługuje mu prawo własności.
Osoba, która na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości zawartej bez formy aktu notarialnego weszła w posiadanie tej nieruchomości, nie może być traktowana jako posiadacz tej nieruchomości w dobrej wierze. Stanowisko takie jest wynikiem wieloletniej praktyki orzeczniczej Sądu Najwyższego, skonkretyzowanej m.in. postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2001 roku (sygn. V CKN 219/00, opubl. LEX nr 52414) oraz uchwałą SN podjętą w składzie 7 sędziów SN, stanowiącą zasadę prawną, z dnia 6 grudnia 1991 roku (sygn. III CZP 108/91 opubl. OSNC 1992/4/48).
Potrzebujesz porady prawnej?
W jakiej formie należy zawierać umowy?
Podstawową zasadą polskiego prawa jest swoboda wyboru formy umowy. Oznacza to, że strony zawierając umowę mogą zawrzeć ją w formie ustnej, pisemnej, aktu notarialnego itd. Wymagane jest tylko zachowanie, które ujawnia wolę zawarcia umowy stron w sposób dostateczny. W przypadku (...)
Jak założyć spółkę komandytową?
Umowa spółki komadytowej Umowa spółki komandytowej do niedawna mogła zostać zostać zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego. Umowa spółki komandytowej może być zawarta również przy spółka komandytowa, założenie, firma, umowa, wspólnicy, komandytariusz, (...)
Jakie koszty wiążą się z zakupem mieszkania?
Jakie koszty trzeba ponieść przy zawarciu umowy w formie aktu notarialnego? Notariusz pobiera: mieszkanie, zakup, koszty, opłaty, wydatki, nieruchomość, taksa
W jakiej formie należy zawierać umowy?
Podstawową zasadą polskiego prawa jest swoboda wyboru formy umowy. Oznacza to, że strony zawierając umowę mogą zawrzeć ją w formie ustnej, pisemnej, aktu notarialnego itd. Wymagane jest tylko zachowanie, które ujawnia wolę zawarcia umowy stron w sposób dostateczny. W przypadku (...)
Jak założyć spółkę komandytową?
Umowa spółki komadytowej Umowa spółki komandytowej do niedawna mogła zostać zostać zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego. Umowa spółki komandytowej może być zawarta również przy spółka komandytowa, założenie, firma, umowa, wspólnicy, komandytariusz, (...)
Jakie koszty wiążą się z zakupem mieszkania?
Jakie koszty trzeba ponieść przy zawarciu umowy w formie aktu notarialnego? Notariusz pobiera: mieszkanie, zakup, koszty, opłaty, wydatki, nieruchomość, taksa
Kupujemy mieszkanie - u notariusza
Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania np. od dewelopera i etap konieczny – przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważn notariusz, akt notarialny, warunek, zadatek, umowa przeniesienia własności, hipoteka, nieruchomość, (...)
Formy zabezpieczenia wierzytelności
W zależności od wysokości zobowiązania możliwe są różne sposoby jego zabezpieczenia, z których najczęstsze to: wystawienie weksla własnego przez dłużnika, poręczenie przez osobę trzecią, poddanie się przez dłużnika egzekucji w akcie notarialnym, ustanowienie hipoteki, bądź (...)
Umowa spółki Założycielami i wspólnikami w spółce partnerskiej mogą być osoby fizyczne wykonujące wolny zawód. W celu spółka, handlowe, osobowa, partnerska, umowa, założenie, rejestracja, KRS, forma, akt notarialny, zgłoszenie, formularz, wolny zawód
Zakładanie i zasady funkcjonowania spółki komandytowo-akcyjnej
Spółka komandytowo-akcyjna stanowi swoiste połączenie cech spółek osobowych (komandytowej) i kapitałowych (akcyjnej). Kodeks spółek handlowych ukształtował ją jako spółkę osobową, skutkiem handlowe, spółka, komandytowa, akcyjna, umowa, założenie, (...)
Kupujemy mieszkanie - u notariusza
Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania np. od dewelopera i etap konieczny – przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważn notariusz, akt notarialny, warunek, zadatek, umowa przeniesienia własności, hipoteka, nieruchomość, (...)
Formy zabezpieczenia wierzytelności
W zależności od wysokości zobowiązania możliwe są różne sposoby jego zabezpieczenia, z których najczęstsze to: wystawienie weksla własnego przez dłużnika, poręczenie przez osobę trzecią, poddanie się przez dłużnika egzekucji w akcie notarialnym, ustanowienie hipoteki, bądź (...)
Umowa spółki Założycielami i wspólnikami w spółce partnerskiej mogą być osoby fizyczne wykonujące wolny zawód. W celu spółka, handlowe, osobowa, partnerska, umowa, założenie, rejestracja, KRS, forma, akt notarialny, zgłoszenie, formularz, wolny zawód
Zakładanie i zasady funkcjonowania spółki komandytowo-akcyjnej
Spółka komandytowo-akcyjna stanowi swoiste połączenie cech spółek osobowych (komandytowej) i kapitałowych (akcyjnej). Kodeks spółek handlowych ukształtował ją jako spółkę osobową, skutkiem handlowe, spółka, komandytowa, akcyjna, umowa, założenie, (...)
Które stawki taksy notarialnej się zmniejszą, a które wzrosną?
Czego dotyczą nowe przepisy? 26 września 2007 r. Minister Sprawiedliwości zdecydował o pierwszym w historii obniżeniu stawek taksy notarialnej. Zbigniew Ziobro podpisał rozporządzenie, które przewiduje obniżenie stawek notarialnych. Warto się zapoznać z wprowadzan maksymalne (...)
Charakterystyka spółki komandytowej
Jaki jest charakter prawny spółki komandytowej? Spółka komandytowa jako spółka osobowa jest podmiotem praw i obowiązków zaciągniętych w jej imieniu. spółka komandytowa, komandytariusz, komplementariusz, umowa, osobowa, akt notarialny, rejestracja, KRS, powstanie, (...)
Najprostsza metoda założenia spółki akcyjnej
Spółka akcyjna to typowa spółka kapitałowa. Celem jej utworzenia jest zwykle zebranie kapitału od bardzo wielu akcjonariuszy. Dzięki temu jest możliwe osiągnięcie celów przekraczających możliwości finansowe jednego czy kilku przedsiębiorców.Kto może zawiązać (...)
Spółka komandytowa - Zasady funkcjonowania spółki komandytowej
Jeżeli posiadasz czas, umiejętności oraz pomysł na zrealizowanie danego przedsięwzięcia a Twój znajomy posiada kapitał który chciałby korzystnie ulokować to wówczas możecie wspólnie zastanowić się nad założeniem spółki komandytowej. Spółka (...)
Jaki jest charakter spółki z o.o. w organizacji? Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako osoba prawna powstaje dopiero z chwilą rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym. Rejestracja poprzedzona jest podpisaniem umowy spółki w form spółka, w organizacji, powstanie, (...)
Notarialny akt poświadczenia dziedziczenia
Akt poświadczenia dziedziczenia - czyli co? Notariusz m.in. może sporządzać akty poświadczenia dziedziczenia. akt poświadczenia dziedziczenia, spadek, spadkodawca, spadkobierca, notariusz
