Negatywne skutki niezawarcia umowy sprzedaży działki w formie aktu notarialnego – opinia prawna

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16 poz. 93 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. 1990 r., Nr 55, poz. 321),

• Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami)

W analizowanej sprawie należy w pierwszym rzędzie ustalić rzeczywisty stan prawny dotyczący Pańskich uprawnień w stosunku do przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego, zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności jak i umowa rozporządzająca, powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy skutkuje brakiem możliwości prawnego stwierdzenia prawa własności.

W analizowanym przypadku pierwsza umowa o nabycie nieruchomości zawarta w 1974 roku nie posiadała formy aktu notarialnego. Dlatego tez na wstępie należy stwierdzić, że na podstawie tej umowy nie nabył Pan prawa własności tej nieruchomości.
Czynności faktyczne podjęte po podpisaniu tej umowy dają podstawę do stwierdzenia, że w rozumieniu stron tej umowy, prawo własności przeszło. Niezależnie od poprawności takiego rozumowania, objął Pan przedmiotową nieruchomość we władanie i wykonywał wobec niej wszelkie uprawnienia przysługujące właścicielowi.
W stanie faktycznym nie zostało to stwierdzono, jednakże należy założyć, że wykonywał Pan także wszystkie obowiązki właścicielskie związane z tą nieruchomością, m.in. takie jak opłacanie podatku od nieruchomości.
Na podstawie dokonywanych przez Pana czynności przyjąć należy, że faktycznie władał Pan nieruchomością jak właściciel. Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego, władanie rzeczą jak właściciel wiąże się z uzyskaniem przymiotu posiadacza samoistnego.
Posiadanie nie jest prawnym tytułem do nieruchomości, jednakże jest określonym stanem faktycznym, z którym związane są uprawnienia skonkretyzowane w poszczególnych normach prawnych.

Posiadanie samoistne dzieli się na posiadanie w dobrej i posiadanie w złej wierze. Posiadaczem samoistnym w dobrej wierze jest ten, kto w sposób usprawiedliwiony okolicznościami może uważać się za właściciela. W złej wierze jest natomiast ten, kto powinien zdawać sobie sprawę, że nie przysługuje mu prawo własności.

Osoba, która na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości zawartej bez formy aktu notarialnego weszła w posiadanie tej nieruchomości, nie może być traktowana jako posiadacz tej nieruchomości w dobrej wierze. Stanowisko takie jest wynikiem wieloletniej praktyki orzeczniczej Sądu Najwyższego, skonkretyzowanej m.in. postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2001 roku (sygn. V CKN 219/00, opubl. LEX nr 52414) oraz uchwałą SN podjętą w składzie 7 sędziów SN, stanowiącą zasadę prawną, z dnia 6 grudnia 1991 roku (sygn. III CZP 108/91 opubl. OSNC 1992/4/48).

Wobec powyższego uznać należy, że jest Pan samoistnym posiadaczem nieruchomości w złej wierze.

Jak już wspomniano, zła wiara posiadacza samoistnego ma wpływ na określone w przepisach uprawnienia.

Możliwość zasiedzenia nieruchomości

Wieloletnie posiadanie określonej rzeczy przez nie - właściciela może prowadzić do nabycia prawa własności na podstawie zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 § 1 kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Zgodnie z § 2 powołanego artykułu, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Terminy określone w art. 172 konieczne do stwierdzenia zasiedzenia zostały przedłużone w wyniku nowelizacji kodeksu cywilnego dokonanej ustawą z dnia 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy - Kodeks cywilny. W obowiązującym do dnia 1 października 1990 roku (data wejścia w życie ustawy nowelizującej) stanie prawnym, termin zasiedzenia dla posiadacza w złej wierze był krótszy i wynosił lat 20. Zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy - Kodeks cywilny), do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy (czyli ustanawiający dłuższy - 30 - letni termin zasiedzenia dla posiadacza w złej wierze).

Zgodnie jednak z art. 177 kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed 1 października 1990 roku, nabycie własności przez zasiedzenie nie było możliwe wobec nieruchomości stanowiącej własność Państwową. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, nieruchomość objęta działką nr 229 została w 1978 roku stała się własnością Skarbu Państwa.

Ustawa z dnia 28 lipca 1990 roku nowelizująca kodeks cywilny zawiera przepis przejściowy (art. 10), zgodnie z którym, jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.

Mając na uwadze powyższe ustalenia, można w przybliżeniu (brak w stanie faktycznym dat dziennych) określić jaki upłynął termin zasiedzenia. Od 1974 do 1978 roku zasiedzenie było możliwe, i okres ten można wliczyć do jego terminy w wysokości 4 lat. Pomiędzy latami 1978 - 1990 zasiedzenie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa było wykluczone, jednakże zgodnie z art. 10 ustawy nowelizującej kodeks cywilny, można połowę tego okresu  doliczyć do terminu zasiedzenia - dolicza się więc lat 6. Po 1990 roku do chwili obecnej można doliczyć lat 14, czyli w sumie okres zasiedzenia wynosił lat 24. Jak już wspomniano, aby posiadacz w złej wierze nabył prawo własności nieruchomości przez zasiedzenie, musi nieruchomość tę posiadać przez lat 30. W analizowanym przypadku możliwość nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest więc wykluczone.

Możliwość zastosowania art. 231 § 1 kodeksu cywilnego

Zgodnie z art. 231 § 1 kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Jak wskazano powyżej przy nabyciu nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego nie można mówić o dobrej wierze. Ponadto pojęcie dobrej i złej wiary powinno być definiowane identycznie przy każdym przepisie, a więc zarówno z punktu widzenia zasiedzenia, jak i z punktu widzenia art. 231 kc. Jednakże orzecznictwo, a pogląd ten ugruntowany jest także w doktrynie, przewiduje bardzo istotne odstępstwo w pojęciu dobrej wiary w zakresie stosowania art. 231 kc. Polega ono na tym, że nieformalny nabywca nieruchomości może żądać przeniesienia własności na podstawie omawianego przepisu, jeżeli zapłącił cenę kupna.

Roszczenia samoistnego posiadacza o zwrot nakładów

W sytuacji, gdy posiadacz samoistny poczynił na posiadanej nieruchomości nakłady, przysługują mu wobec właściciela tej nieruchomości określone roszczenia. W przypadku posiadacza samoistnego w złej wierze, zgodnie z art. 226 § 2 kodeksu cywilnego, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych i to tylko i tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Poprzez nakłady konieczne rozumieć należy tylko takie nakłady, które wynikały z konieczności bieżącym administrowaniem nieruchomości, bez poniesienia których nieruchomość utraciłaby swą dotychczasową wartość. Wszelkie inne nakłady, w szczególności zwiększające wartość tej nieruchomości, których poniesienie nie było konieczne, nie mogą być uznane za nakłady konieczne w rozumieniu art. 226 § 2 kodeksu cywilnego.
Mając na uwadze powyższe, nie sposób uznać, że budowa budynku gospodarczego stanowiła konieczny nakład na nieruchomość. W związku z tym, nie przysługują Panu wobec gminy żadne roszczenia o zwrot poniesionych nakładów.

Uprawnienia posiadacza na podstawie art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Zgodnie z at. 207 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, osoby, które były posiadaczami nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawały nimi nadal w dniu 1 stycznia 1998 r., mogą żądać oddania nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków, jeżeli zabudowały te nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą. Nabycie własności budynków wybudowanych ze środków własnych posiadaczy następuje nieodpłatnie.
Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, spełnia Pan wszystkie wymagania wynikające z tego przepisu, aby występować z roszczeniem wobec gminy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na Pana rzecz. Prawo użytkowania wieczystego, choć związane z organami publicznymi (może być ustanowione jedynie na gruntach będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego), jest prawem rzeczowym na nieruchomości, ustanawianym w drodze umowy cywilnoprawnej. Dlatego też Pańska skarga na bezczynność została właściwie odrzucona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, gdyż ustanowienie użytkowania wieczystego nie następuje w drodze decyzji a w drodze umowy.
Należy jednoznacznie potwierdzić, że uprawnienia określone w art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami Panu przysługują, a gmina na podstawie tego przepisu ma obowiązek podpisać z Panem umowę użytkowania wieczystego.
Jest Pan bowiem nadal posiadaczem samoistnym przedmiotowej nieruchomości, na której na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wzniósł Pan budynek gospodarczy.  Warto także zauważyć, że art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie uzależnia określonego w nim uprawnienia od samoistnego posiadania nieruchomości w dobrej wierze.

Mając na uwadze opieszałość Gminy w podpisaniu z Panem umowy użytkowania wieczystego, przysługuje Panu roszczenie o zawarcie tej umowy. Stanowisko takie zgodne jest z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 listopada 2002 (sygn. I ACa 81/02, opubl. OSA 2004/7/17), zgodnie z którym „Artykuł 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi podstawę roszczenia o zawarcie z posiadaczem nieruchomości umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego. Skoro ustawodawca - w przypadku spełnienia przez posiadacza określonych warunków - nałożył na Skarb Państwa lub gminę obowiązek oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, to temu obowiązkowi odpowiada uprawnienie posiadacza, czyli roszczenie.”

W przedstawionej sytuacji posiada Pan więc roszczenie do Gminy o zawarcie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego na Pana rzecz. W przypadku, gdy Gmina uchyla się od zawarcia takiej umowy, może Pan wystąpić do sądu z roszczeniem o złożenie przez Gminę stosownego oświadczenia woli. Podstawą prawną takiego roszczenia będzie art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w powiązaniu z art. 64 kodeksu cywilnego oraz art. 1047 § 1 kodeksu postępowania cywilnego.
Pozew należy wnieść do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 38 § 1 kodeksu postępowania cywilnego).