14.3.2005

Zespół
e-prawnik.pl

Czym jest zezwolenie?

Zacznijmy od końca: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, co do zasady wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (dalej: MSWiA) jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Takie zezwolenie ważne jest dwa lata (w tym czasie możemy nabyć nieruchomość) i powinno określać:

• osobę nabywcy i zbywcy;

• przedmiot nabycia (oznaczenie nieruchomości);

• specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość nabycia nieruchomości – ten element zależy od uznania ministra.

Od negatywnej decyzji ministra nie służy odwołanie, można jednak zwrócić się do niego z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia wynosi 1 400 zł.

Co to jest promesa zezwolenia?

Promesa to po prostu przyrzeczenie wydania zezwolenia – gdy cudzoziemiec zamierza nabyć nieruchomość może ubiegać się u MSWiA o wydanie takiego przyrzeczenia na okres jednego roku. Oznaczać to będzie, że w ciągu tegoż jednego roku, gdy cudzoziemiec zwróci się z wnioskiem o wydanie zezwolenia - MSWiA nie może odmówić jego wydania (chyba, że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy – np. Minister Obrony Narodowej zasygnalizował jakieś uwagi). Sprzyja to zapewne pewności obrotu nieruchomościami. Trzeba jednak pamiętać - aby uzyskać promesę koniecznym jest spełniać wszelkie przesłanki niezbędne do otrzymania zezwolenia.

Opłata skarbowa za promesę wynosi 83 zł.

Kto musi uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce?

Jak już wspominano, cudzoziemcem w rozumieniu polskich przepisów dotyczących zasad nabywania nieruchomości jest:

• osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;

• osoba prawna mająca siedzibę za granicą;

• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób fizycznych lub prawnych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;

• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez nieposiadających polskiego obywatelstwa, zagraniczne osoby prawne lub spółki.

W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy (także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami):

• dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, albo 

• mają pozycję dominującą, czyli:

1.  
   1.  

      1. są uprawnieni do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub

      2. są uprawnieni do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub

      3. dysponują bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej zależnej albo na walnym zgromadzeniu spółdzielni zależnej, także na podstawie porozumień z innymi osobami.

Zasadniczo tak właśnie rozumiany cudzoziemiec musi się zwrócić do MSWiA o wydanie zezwolenia. Pamiętajmy – nie dotyczy to cudzoziemców zamieszkujących Europejski Obszar Gospodarczy, czyli przede wszystkim obywateli i przedsiębiorców państw UE. Od 1.05.2004 roku są oni zwolnieni z uzyskiwania zezwoleń, z wyjątkami wskazanymi na końcu porady.

Kiedy cudzoziemiec musi zwrócić się o wydanie zezwolenia?

Jeżeli cudzoziemiec (rozumiany w sposób wyżej przedstawiony):

1. nabędzie nieruchomość,

2. nabędzie prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości,

3. nabędzie lub obejmie udziały lub akcje w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, (a także dokona każdej innej czynności prawnej dotyczącej udziałów lub akcji), jeżeli w wyniku tej operacji spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną, (nie dotyczy to przypadku, gdy: 1.

   akcje spółki zostały dopuszczone do publicznego obrotu (!) oraz gdy 2. spółka jest właścicielem/wieczystym użytkownikiem: a) lokalu mieszkalnego, b) lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym/udziału w takim lokalu, jeśli jest to związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, c) nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast; wyłączenia te jednak nie będą miały miejsca, gdy wskazane nieruchomości znajdują się w strefie przygranicznej),

4. nabędzie lub obejmie udziały lub akcje w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną i jednocześnie udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki (podobnie jak wyżej – zezwolenie nie jest konieczne, gdy nabycie akcji/udziałów dotyczy przypadków 1. i 2. )

to, aby czynność ta stała się ważna, musi wcześniej uzyskać zezwolenie. Inaczej – czynność jest z mocy prawa nie ważna - o tym fakcie stwierdzi sąd na żądanie odpowiednich organów (także udziałowców lub akcjonariuszy).

Jakie warunki musi spełniać cudzoziemiec, aby się starać o zezwolenie?

Zezwolenie można wydać cudzoziemcowi jeżeli:

• nabycie nieruchomości (użytkowania wieczystego, udziałów lub akcji) nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także gdy nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,

• wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

A według ustawodawcy okoliczności potwierdzające jego więzi to:

1. posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;

2. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;

3. posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się;

4. członkostwo w organie zarządzającym osoby prawnej lub spółki handlowej nieposiadającej osobowości prawnej mającej siedzibę na terytorium RP, kontrolowanej bezpośrednio lub pośrednio przez nieposiadających polskiego obywatelstwa, zagraniczne osoby prawne lub spółki;

5. wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Co powinien zawierać wniosek o wydanie zezwolenia?

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (użytkowania wieczystego) powinien zawierać:

1. oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;

2. oznaczenie nabywanej nieruchomości;

3. oznaczenie zbywcy;

4. określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;

5. informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Natomiast wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie udziałów lub akcji w spółkach handlowych winien zwierać:

1. oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;

2. oznaczenie zbywcy;

3. oznaczenie spółki, której udziały (akcje) są nabywane, obejmowane albo są przedmiotem innej czynności prawnej;

4. oznaczenie spółki, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów (akcji) albo innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) innej spółki handlowej stanie się spółką kontrolowaną;

5. określenie nieruchomości stanowiących własność bądź będących w użytkowaniu wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały (akcje) są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców;

6. określenie sposobu nabycia lub objęcia udziałów (akcji) bądź innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) w spółce, na skutek której spółka będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

Ponadto do wniosku cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności potwierdzające istnienie jego więzi z RP, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.

Szczegółowy zakres informacji, jakie wniosek winien zawierać określa rozporządzenie MSWiA, które przywołujemy w podstawie prawnej niniejszej porady.

Jakie są wyłączenia z obowiązku posiadania zezwolenia?

Właściwie, aby oszczędzić czytania całej porady, należało chyba zacząć od tego podpunktu – wyłączeń cudzoziemców z obowiązku ubiegania się o zezwolenie jest co nie miara. Zasadniczo możemy podzielić wyłączenia na:

• ogólne;

• szczegółowe – kiedy nie jest wymagane zezwolenie;

• przepisy przejściowe związane z wejściem polski do UE.