Nabycie mieszkania z lokatorem - opinia prawna

Stan faktyczny

W zeszłym tygodniu kupiłam dla siebie mieszkanie na rynku wtórnym. Mieszkanie było wcześniej wynajmowane, na ogół studentom, i wymaga generalnego remontu. Oczywiście przed podpisaniem aktu notarialnego zapoznałam się z odpisem z księgi wieczystej (nie były tam wpisane żadne ograniczenia), a w akcie notarialnym sprzedający oświadczył, że rzecz jest bez wad. U notariusza dostałam też klucze do mieszkania. Następnego dnia okazało się jednak, że w moim mieszkaniu przebywa lokator, który podpisał tydzień wcześniej umowę na czas określony – do końca czerwca następnego roku! Jest to umowa pisemna. Nie wiem co mam teraz zrobić. Lokator nie chce się wyprowadzić. Ja już pod koniec listopada wypowiedziałam swoją umowę najmu i muszę się wyprowadzić do końca lutego. Czy mogę żądać od lokatora, by wyprowadził się z lokalu, skoro ja jestem teraz właścicielem? Czy mogę wypowiedzieć mieszkanie temu lokatorowi? Jaki będzie okres wypowiedzenia? Czy mam jakieś roszczenia do sprzedającego?

Rozwiązanie umowy najmu

Przede wszystkim należy podkreślić, iż zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Prawa najemcy w takim przypadku reguluje art. 679 kodeksu cywilnego:

§1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.
§ 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

Z opisu sytuacji wynika, iż umowa najmu z lokatorem nie była zawarta w formie pisemnej z datą pewną, a jedynie w zwykłej formie pisemnej. Czynność prawna ma datę pewną w razie:

1. urzędowego poświadczenia daty – od daty poświadczenia,

2. stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego, 

3. umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki.

W przedstawionej sprawie niestety nie będzie możliwe skorzystanie z możliwości, jaką przewiduje art. 678 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z art. 692 kodeksu cywilnego przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. Mogłaby więc Pani, jako nabywca mieszkania, wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, gdyby najemca jeszcze nie zamieszkał w lokalu.

Na marginesie można tu stwierdzić, iż nabywca wynajmowanego lokalu mieszkalnego mógłby wypowiedzieć najem zawarty na czas oznaczony, choćby umowa została sporządzona w formie pisemnej z datą pewną,  skoro najemca nie objął jeszcze lokalu  (tak Z. Radwański, System, t. III, cz. 2, s. 340-341; jak również Glosa do orzeczenia  z dnia 22 maja 1973 r. w OSPiKA 1974/5 poz. 93). Odmiennie orzeczenie SN z dnia 22 maja 1973 r., III CRN 95/73, OSPiKA 1974, nr 5, poz. 93), zgodnie z którym przepisem o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę, którego w myśl art. 692 kc - nie stosuje się do najmu lokalu mieszkalnego jest art. 678 kc. Jeżeli więc najemca objął lokal mieszkalny przed dniem zbycia przedmiotu najmu, nabywca tego przedmiotu może wypowiedzieć umowę najmu tylko w razie jej zawarcia na czas nieoznaczony (art. 673 kc).

Roszczenia wobec sprzedającego

Zgodnie z art. 556 § 1 kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
§ 2.  Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw (rękojmia za wady prawne).

Jak widać z powyższego rękojmia za wady prawne dotyczy przede wszystkim sytuacji, w której rzecz sprzedana objęta jest prawem rzeczowym innej osoby. Oczywiście takim podstawowym prawem rzeczowym jest prawo własności, choć w tym wypadku nabywca nieruchomości na ogół korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Prawem rzeczowym jest również np. użytkowanie czy służebność.

Pojawia się pytanie czy przez obciążenie prawem osoby trzeciej należy rozumieć także stosunki obligacyjne, takie jak najem czy dzierżawa. Takie rozumienie potwierdza zarówno ugruntowane orzecznictwo, jak i doktryna:

Kupujący nie wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, co więcej – został zapewniony, iż rzecz jest pozbawiona wad. Sprzedawca nie może się więc powoływać na art. 557 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

W związku z powyższym kupujący może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne.

Jakie roszczenia ma kupujący w przypadku wady prawnej rzeczy oznaczonej co do tożsamości?

Kupujący ma w sumie cztery uprawnienia wynikające z rękojmi, które teoretycznie odnoszą się również do wad prawnych:

• odstąpienie od umowy wiążące się ze zwrotem ceny

• obniżenie ceny

• wymiana rzeczy na wolną od wad

• naprawa

Z tym, że kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Ponadto, w przypadku rzeczy oznaczonej co do tożsamości (a taką jest mieszkanie) kupujący może żądać usunięcia wady, tylko gdy sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy (art. 561 § 2 kodeksu cywilnego). Z przyczyn oczywistych nie jest naszym zdaniem możliwa wymiana rzeczy.

Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Zespół
e-prawnik.pl